粤房企上半年资金回笼不畅 按揭不放开房子难卖

根据广东省房地产行业协会近日发布的《2014年上半年广东房地产市场分析报告》显示，1-6月广东商品房销售面积3846.00万平方米，同比下降8.9%；销售额3510.94亿元，同比下降8.4%。上半年企业销售目标完成率普遍偏低,企业销售回笼资金依然不乐观。

上半年量价同比下跌 资金回笼不畅

受各商业银行纷纷提高住房按揭贷款利率、大幅放缓按揭审批进度，以及人们对市场、政策预期不明朗和去年基数过高等因素的影响，今年以来商品房销售市场同比持续下降。商品房销售面积、销售额的同比降幅比第1季度分别扩大0.7和2.9个百分点，但比4、5月份有所收窄，初现企稳征兆。虽然今年第1、2季度商品房销售面积同比分别下降9.4%和8.2%，但与近年同期比较，仍处于历史同期次高水平，反映出当前总体成交量尚处高位。

从商品住宅市场看，1-6月全省销售面积、销售额分别为3406.56万平方米和2885.12亿元，同比下降11.1%和11.6%；销售均价8469元/平方米，同比略降0.6%。数据显示，随着市场促销力度加大，第2季度住宅销售量呈逐步回升态势。其中，6月的销售均价8037元/平方米，为年内最低水平，而当月销售面积相应创下新高，反映了市场促销行为收效明显。

上半年，全省房地产开发企业本年到位资金5405.04亿元，同比增长14.2%。近十年数据显示，作为资金来源中最重要的销售回笼资金，所占比重仅高于2008和2012年同期水平，对应着行业资金最为紧张的两个年份，说明当前行业的资金压力凸显。

报告指出，各类资金来源中，虽然来自银行的贷款增速仍维持在26.0%的较高水平，但非银行金融机构贷款更是大幅增长163.7%，说明企业资金需求量大，融资成本相对增加。

个人按揭贷款同比增速由年初的33.8%回落至1.8%，今年来销售回笼资金日益艰难。按揭贷款缩量虽是房屋销售量下降的必然结果，但银行提高房贷利率、延长放贷时间则是销售下降的直接原因。尽管此前央行要求各商业银行优先满足首次购房按揭需求、合理确定利率水平、加快按揭审批进度，但当前信贷环境尚未实质性改善，企业销售回笼资金依然不乐观，也意味着企业的资金结构短时间内难以改善。

下半年待售面积创新高 住宅市场短时间内或难以复苏

从市场新增供应看，上半年全省商品房、商品住宅批准预售面积分别为3925.33和3362.53万平方米，同比分别下降10.5%和14.2%。数据显示，今年上半年全省商品房批准预售面积均低于过去3年同期水平，但过去3年新开工面积屡创新高，预计今年市场供应较去年更为充足。

数据反映，广东当年商品房批准预售面积约为上一年新开工面积的80%，去年全省新开工面积达1.43亿平方米的高位，即便按70%能在今年达到预售条件计算，今年新增批准预售面积也将有9985万平方米，意味着下半年很可能出现供应高峰期。

截至上半年期末，全省商品房待售面积4931.41万平方米，比去年同期增加730.06万平方米，增长17.4%，处于近年来的最高位。其中，住宅待售面积3170.76万平方米，比去年期末增加325.78万平方米，增幅为11.5%；办公楼及商业营业用房待售面积合计933.08万平方米，比去年期末增加24.87万平方米，增幅为2.7%，明显低于住宅的增幅。住宅库存不断增加的趋势值得关注，预计下半年去库存压力严峻。

报告中提到，在信贷环境尚未明显改善的情况下，人们购买住房的意愿仍然偏低，加上去年超规模的销售量一定程度上透支了市场购买力，预计商品住宅市场短时间内难以复苏。

当前市场潜在供应充足，且上半年企业销售目标完成率普遍偏低，预计下半年新增供应量将大幅增加。

而当前行业资金状况明显偏紧，为尽快回笼资金，下半年的促销力度或将进一步加大。总体上，下半年住宅市场面临较大的竞争压力，市场正处于调整期，强强联合、跨界发展等创新行为将日渐活跃，以住宅开发销售为主的传统模式也将逐步转型，进而促使房地产业发展结构的优化调整。

另外，针对目前市场状况，报告建议有序退出“限购、限价”等行政干预措施。报告分析，当前住房市场普遍降温，市场机制正在发挥其调节作用，建议地方政府根据市场运行特点，适时有序退出“限购、限价”等行政措施。同时，加快建立房地产市场长效调控机制，避免市场大起大落。

机构观点：9月迎促销集中期价格有望在三季度末见底

深圳世联行地产顾问股份有限公司：按揭贷款上升大幅削弱了购买力，上半年按揭贷款偏紧制约需求释放，是销售萎缩的重要原因。展望下半年，定向降准扩围，货币政策或走向全面宽松。但目前银行揽储成本高企，银行“惜贷”难破；利率未见下行, 九成银行上浮首套房贷利率。总体上，信贷依然偏紧，房地产市场内在调整仍将持续。当前，商品的价值规律开始发挥作用，供求关系决定商品房价格短期内升降，城市开发总量与总体消费需求决定泡沫存在与否，城市的分化将加剧。

合富房地产经济研究院：展望下半年，信贷由偏紧转为定向宽松，房贷延续向偏松方向运行；如限价、限外、限购等房地产限制性政策出现调整，对促进市场交投将起到一定作用；下半年宏观经济有望扭转减速下行的不利局面，在一系列稳增长措施推动下回到7.5%或以上增速。信贷、政策和经济这三方面的变化对下半年房地产市场会起到稳固作用，成交有望逐渐增加，价格企稳机会较大。大房企继续提高市场占有率，土地市场由高亢恢复正常，走量抢跑积极去库存的企业应对能力更强。

广东中原地产代理有限公司：下半年宏观经济将稳中略升，市场支撑力增强；一线城市限购不变，二三线城市放松，行业调控政策已见底，有助信心回复；货币政策将成为影响下半年市场成交表现的重要因素，预计信贷将会在三季度逐步小幅放松，将会对成交带来利好。就广州而言，预计7-8月市场促销范围及力度会阶段性转淡；但9月将迎来新一波的推货及促销的集中期，价格有望在三季度末见底，市场信心亦有望触底回升；市场自身调节深化，近郊库存量较大区域的竞争将更为激烈。

经纬行研究中心：在中央分类调控、分城施策的思路下，各地方调控措施将更趋于更为灵活及具有针对性。广州目前已经对限价、限售、限签进行了执行层面的放松，但预计下半年放开限购、限贷的可能性甚小。如果各银行保证首次置业的贷款额度、提高审批和放款速度、合理确定房贷款利率水平，依然会对购房者入市积极性起到拉动作用。下半年在货源庞大、同质竞争激烈的情况下，市场将出现更多的促销活动、营销手段，优惠力折扣将较上半年更“诱人”，成交量可能高于上半年。（来源：凤凰网）