东莞房价连续8个月“9字头” 业内人士称明涨实降
东莞房价连续8个月维持“9字头”。 （记者卢政 摄）
从去年12月开始，东莞住宅均价站上了“9字头”，到今年7月份，房价已经连续8个月维持在9100元/平方米左右。但是有业内人士表示，实际上房价明涨实降，从市场成交情况来看，适合刚需购房者的普通住宅不断低价开盘或降价推货，普通住宅价格在向下调整。业内人士表示，7月份房价之所以维持在9246元/平方米，主要原因是别墅、大户型洋房签约量大，导致房价结构性上涨。
价格
根据东莞中原研究部和合富辉煌东莞市场研究部监测数据显示，2014年7月东莞住宅均价为9246元/㎡，环比小幅上涨1.27%，同比2013年7月上涨5.85%，同比2012年7月上涨12.12%，东莞住宅整体均价已连续8个月维持“9字头”。东莞房价在2013年12月的9300元/平方米，经历7个月后，仍然维持在9300元/平方米上下。
连续8个月
维持在“9字头”
市场观察：
低价入市盘增多，
普通住宅价格探底
从5月份开始，由于大量低价开盘楼盘入市成交，东莞普通住宅价格就已经下行。7月份，这种探底仍然在继续。据东莞中原研究部数据监测显示，2014年7月，东莞普通住宅网签均价8240元/㎡，近期由于多个全新项目低开入市，以及东北片区镇区项目低价集中网签，东莞普通住宅均价明显走低。
普通住宅均价从5月份开始出现下探迹象，特别是6月份多盘开盘定价低于预期，房价走势下行压力增大，7月份，更多二、三线镇区楼盘下调价格开盘，并且集中签约，迅速拉低全市普通住宅均价，在7月份第二周，甚至出现了普通住宅均价低至“7字头”，创下2013年以来的最低位。
不过从整体均价来看，房价仍然维持在“9字头”，东莞中原地产市场研究部相关人士表示，由于7月份高价位别墅等豪宅成交量较大，拉高了全市住宅整体均价，此外，随着热点高价楼盘的集中签约，普通住宅价格也将触底回升。
成交
东莞中原研究部统计数据显示，2014年7月东莞住宅成交48.14万㎡，环比大幅上升30.46%，同比大幅下降24.79%，反映7月东莞住宅成交有所升温，但与去年的火热行情相比，仍属较温和行情。
成交量温和上涨
同比仍降24.79%
市场观察：刚需唱主角，高端产品逆市走俏
7月楼市成交面积出现回升，大户型洋房逆市成交也作了不小的贡献。楼市下行期，7月的大户型逆市走俏，东莞中原地产研究部统计的数据显示，7月180平方米以上高端户型成交413套，创下了今年以来的高位，从市场成交情况来看，成交量集中于少数楼盘，一是三正·瑞士半山和蜜糖纯新盘首批别墅产品入市，定价较为合理。二是别墅、大户型洋房促销增多，如沿海·丽水佳园、观澜碧桂园、金地·湖山大境、富通·圣堤雅等；第三是个盘尾货打包转让，集中签约。正是由于大户型洋房、别墅等高端产品的大量签约，导致7月份房价居于高位。
不过，从整体市场看，刚需产品仍然唱主角。据东莞中原研究部对市场监测数据的统计显示，7月东莞刚需户型成交2583套，比重为60.68%。由于刚需户型产品新增供应增加，购房者可选择的楼盘增多，购房人群也在增加。
但是值得注意的是，由于成交量集中在部分楼盘当中，市场集中度偏高，未来新盘入市的竞争压力也将加大。东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，今年第二季度始至今，住宅成交排前十名楼盘的市场集中度明显偏高，尤其7月升至38%，一方面反映排前十的楼盘支配市场总体成交量的能力较强，竞争力在增强，另一方面反映淡市下，其他大部分楼盘的成交仍然未见起色。
供应
东莞中原研究部和合富辉煌东莞市场研究部数据监测显示，2014年7月，东莞住宅新增供应54.9万平方米，同比去年上涨5%，环比下滑6%，自6月份开始，东莞市场多个全新住宅项目入市，东莞住宅新增供应开始明显上行。
供应量同比上涨
住宅供应开始上行
市场观察：楼盘推货信心增强
今年7月住宅供应比去年同期明显活跃，主要得益于个别规模较大的项目纯新上市，同时推出别墅和洋房产品，首次入市总供应量大，如三正·瑞士半山供应9.52万㎡、中惠·松湖城供应6.41万㎡等。
在户型方面，进入下半年，别墅市场也开始活跃，今年上半年别墅供应仅7万平方米，而7月份随着蜜糖、中惠·松湖城、三正·瑞士半山的别墅集中入市，别墅新增面积达9.26万平方米，环比上月大涨672%，同比亦大幅上涨59%。
不过刚需产品仍然占主流。东莞中原地产市场研究部数据显示，7月刚需供应3512套，创2014年以来最高位，比重为76.3%，也创下了年内最新高位。7月刚需产品主要有13个项目供应，多数单盘供应套数在200套以上，且项目位于热点区域，反映7月各种利好消息叠加，让不少开发商对市场的预期出现好转并升高，加上部分楼盘经历几个月的蓄客，在推货策略方面表现比上半年要积极、大胆。
库存
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，截至2014年7月底，东莞一手住宅库存面积约482万平方米，较6月略有增加，但由于7月销售形势好于6月，故去库存时间较6月减少1个月，约为13个月。通常12个月上下的去库存时间为楼市压力的临界点，当前东莞楼市刚好处于临界点上下，表现出轻微的消化压力，但整体仍处于安全的水平。
库存位于临界点
压力加大
市场观察：大部分楼盘签约少
开发商放慢开工步伐
进入下半年，多个楼盘开盘入市，楼市供应量大增，但是由于近一年来东莞楼市成交处于较低水平，按照消化量来计算，楼市消化压力在加大，受此影响，开发商也有意放缓开工步伐。
从成交情况来看，大部分的楼盘成交仍然不乐观。据东莞中原研究部监测的数据显示，7月份共有189个项目有洋房成交，成交套数60套以上的仅12个，10套以下的占了106个，虽然相对6月有所好转，但是大部分楼盘成交仍然低迷。
6月以来，住宅供应量加大、大部分楼盘成交低迷，开发商的开工步伐也有所放缓。据东莞中原研究部对市场监测数据显示，7月份东莞住宅新开工60.46万㎡，环比6月的131.54万㎡下降了54.04%，第二季度住宅新开工量持续高升，7月住宅新开工量出现回落，进入爆发放量后的一个缓冲期。此外，随着“限购”放松、首套房贷放款有所加快，东莞开发商们也十分看好东莞后市，其中部分开发商捂盘心态较为严重，囤地意愿强，也有意放缓了开工进度。
后市
8月楼市温和放量
9月成交或现转机
7、8月份，全国其他城市陆续出现或明或暗的“限购”放松，东莞部分银行房贷利率有所下调，放款速度加快……利好消息让市场信心提升，观望氛围在逐渐减退，7月份住宅成交得以回升。业内人士表示，8月份预计市场人气会明显上升，入市楼盘也将增加。
另外，“以价换量”促销手法得到认可，也会进一步吸引购房者入市。8月楼市的开局应该会明显好于7月份，但整体8月成交量不会出现较大幅度的增长。因为房贷放松只会促进带动楼市成交，但影响楼市成交的重要因素还有供应、产品、价格等，仅靠房贷未能给楼市带来明显的转机，因此东莞中原研究部认为，供应、产品、价格、房贷等因素集合利好，预计在9月份东莞住宅楼市成交才会有相对较好的转机，而8月仍持续温和放量。
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今年前7个月住宅量跌价升
今年前7个月，东莞新建商品住宅成交量处于偏低水平，签约面积256.6万平方米，同比减少37%，仅高于2008年和2010年同期。但是成交价格却处于最高位，达9158元/平方米。
合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示，2014年1~7月东莞新建商品住宅签约面积约256.6万平方米，同比减少37%。在历史上，今年前7月成交量处于偏低水平，仅仅高于2008年和2010年同期。与全国其他城市横向比较，东莞成交量3~4成的萎缩幅度基本处于全国平均水平。
但是在价格上，2014年1-7月东莞新建商品住宅签约均价约9158元/平方米，同比小幅上涨5%，与去年的涨幅基本相当。2012~2014年东莞房价进入稳定期，房价保持在5%以内的涨幅。
在供应户型方面，2014年1~7月全市新供一手住宅供应中，100平方米以下户型供应比重约58%，达到历史最高峰，而140平方米以上大户型供应加速下滑，比重约16%，处于历史最低点。
8月首周
房价突破万元
8月首周，东莞住宅均价突破万元，这是东莞历史上的第四次周均价“破万”。业内人士也表示，主要是高端住宅集中签约推动了房价迅速上涨，一周的价格并不能够说明整体均价问题。
上周东莞住宅成交仍然维持7月份的良好态势，东莞中原地产研究部统计数据显示，上周住宅成交938套，尽管环比上周减少了11套，但从前十名楼盘的市场集中度大幅下滑至35%，市场集中度的下滑反映其他楼盘的成交在上升，表明东莞住宅市场有多盘成交现好转势头，整体市场交投氛围迅速升温。
此外，值得关注的是，上周东莞住宅均价为10237元/㎡，环比上周上升5.71%，同比同期大幅上升17.64%。东莞中原地产研究部介绍，主要是由于近期豪宅洋房、别墅这两种高端住宅产品交投升温，成交比重升高，而普通洋房比重急速下滑所致。
