东莞楼市泡沫开始破裂？已有楼盘降价抢跑
楼市持续降温，有楼盘低于区域定价开盘入市了。同时，品牌开发商万科新盘预计定价也将低于预期，部分楼盘定价有望回归至本地购房者购买力水平。
下半年楼市竞争十分激烈
●有楼盘低于市场价入市 品牌开发商定价预期下调
●下半年楼市竞争十分激烈 建议开发商“走货为上”
楼市持续降温，有楼盘低于区域定价开盘入市了。同时，品牌开发商万科新盘预计定价也将低于预期，部分楼盘定价有望回归至本地购房者购买力水平。
业内人士表示，下半年大量新盘入市，特别是万科和碧桂园多个楼盘进入市场，竞争将十分激烈，建议开发商“以价换量”，尽快出货。
现象1
开发商定价预期下调
有楼盘低于区域价开盘
4月9日，万科在麻涌打造的珠江东岸正式亮相，吸引了众多广深莞购房者。现场销售人员透露：“来看房的一半是本地人，另外一半是深圳人和广州人。”楼盘的均价预计为8000~9000元/平方米，带精装修，除掉装修因素，毛胚价格约为7000多元/平方米。
记者了解到，近期麻涌部分楼盘定价在1万元/平方米左右，按照目前了解到的珠江东岸报价，将比同区域楼盘少1000多元/平方米，除掉装修因素，仅比去年年初麻涌均价上涨了500~1000元/平方米。
虽然万科等知名品牌开发商楼盘活动现场人气不错，但与前段时间相比，多数楼盘人气明显下滑，市场回归理性，销售措施也回归正常。记者了解到，上周有少数楼盘定价低于目前区域其他楼盘价格2000元/平方米左右，推出100多套房源，成交效果较好。
事实上，开发商并不是一开始就定价这么低，而是受到市场降温影响顺势而为。近期虎门一楼盘以1.8万元/平方米均价开盘，开盘成交量仅两成多。上周，虎门另外一楼盘以1.1万元/平方米左右价格出售，销售则比较理想。
而此前被炒作为“东莞最后一个价格洼地”的镇区常平镇，有开发商放出风声称新盘入市要进入“万元时代”，但是上周常平一楼盘以“8字头”低价开盘抢客。
现象2
“万碧之争”打响 楼市竞争十分激烈
值得注意的是，随着万科新盘亮相，今年的“万碧之争”也正式打响。记者发现，4月9日，万科·珠江东岸展示区开放；同样位于麻涌的碧桂园·十里江湾派出销售人员举着广告牌在路边“截客”，不少购房者在开车前往万科·珠江东岸的途中被多次截停。据了解，两楼盘隔路相望，户型面积相似，目标客户群体一致，且预计都将在最近两个月正式开盘，可以预见竞争将激烈。
有业内人士分析，如果万科·珠江东岸的定价是有原因的，一方面该项目体量太大，有5000户；另一方面市场竞争极其激烈，除了碧桂园外，目前在麻涌布局的还有钜隆、光大、宏远、富盈、建工、南峰、信鸿等开发商。虽然众多开发商长远看好水乡片区的发展，但是仅就目前而言，麻涌镇配套不完善，潜在供应量巨大，未来市场竞争十分激烈。业内人士表示，以价换量、快速出货等促销措施可能会出现在该镇区。
除了麻涌镇外，两大开发商在大朗、大岭山、虎门等镇区都有楼盘对峙，同样是品牌开发商开发的精装修洋房，户型面积类似，面临的是最直接的竞争，定价将成为楼盘成交的一个重要因素。据了解，今年万科、碧桂园两大品牌开发商的销售任务都颇重，如何出货也将成为今年楼市的重要看点，并且将影响到其他开发商的定价和出货情况。
东莞中原研究部介绍，万科和碧桂园许多新项目都是去年拍的地，大部分预计在今年下半年入市，为避免后市与大品牌激烈竞争，建议目前手里有货的开发商尽快出货。
而从目前市场变化来看，购房需求减少，下半年东莞楼市厮杀将会十分激烈。
数据
楼盘蓄客量减少
上周成交环比降近五成
从近期市场成交数据也可以看出市场降温明显。据东莞中原研究部监测数据显示，上周东莞住宅新增供应16.09万平方米，环比下降53%，据监测发现这些项目基本已在3月底开盘入市。事实上进入4月后，东莞楼市供应量明显减少，前周楼市推新项目寥寥无几，上周尽管推新项目有所增多，但市场推货量并不大，多数楼盘以“小步加推”为主。该研究部表示，由于受到市场降温、客户来访量减少的影响，近期部分项目认筹量上不去，蓄客不足将会导致开发商延迟开盘，或造成市场供应进一步放缓。
与此同时，近期来访量逐周下降，许多项目成交量直接缩水20%~50%。据东莞中原研究部监测数据显示，上周东莞住宅成交1449套，环比大降45.85%；从签约明细看，上周住宅签约成交大于20套的项目仅剩下15个，比前周再减少9个，数据显示市场正在加速降温。该研究部表示，目前房价正处于高位，买方观望情绪不断加深，加上开发商心态仍然偏向乐观，短期内市场处于僵持状态，从而导致成交量下滑较快。
