东莞稳定住房价格 90/70政策将退出舞台

　　日前，《东莞市供给侧结构性改革去库存行动计划（2016-2018年）》出台，一系列利好政策推向市场。其中，“90/70”政策在历经10年变迁后正式退出历史舞台。

　　东莞市住建局数据统计，按去年月平均销售面积计算，全市住宅去库存周期约为3.3个月，非住宅商品房约为42个月。

　　“房地产库存区域性、结构性不平衡的问题较为突出。”东莞市住建局房管科副科长袁少英表示，相对商品住房而言，非商品住房去库存形势较为严峻，是东莞去库存工作的重点和难点。此次行动计划11项政策措施，是贯彻落实省去库存行动计划，结合东莞实际而制定。

　　全市去库存周期

　　住宅约3.3个月非住宅商品房约42个月

　　东莞房地产库存情况如何？袁少英用一系列数据分析东莞现状：房地产库存区域性、结构性不平衡的问题较为突出。

　　今年一季度，东莞楼市持续火热。全市商品房销售面积321.82万平方米，同比增长120.78%.其中住宅销售面积286.97万平方米、销售金额331.93亿元，同比分别增长124.3%、191.78%，住宅销售均价11567元/平方米，同比增长30.08%.

　　相比之下，一季度新建商品房新增供应量186.69万平方米，其中住宅163.59万平方米，虽然有较大增幅（同比分别增长28.48%、36.94%），但仅相当于同期商品房（住宅）成交量的58%左右。

　　袁少英说，由于住宅销售旺盛，新增供应相对不足，导致库存量持续下降。

　　截至2016年3月底，全市新建商品房库存量约为615.4万平方米，比2月底减少58.33万平方米、8.66个百分点。其中住宅约为270.94万平方米，比2月底减少59.58万平方米、18.03个百分点；非住宅商品房约为344.46万平方米，比2月底增加1.25万平方米。

　　东莞市住建局统计分析，按2015年的月平均销售面积计算，全市住宅去库存周期约为3.3个月，非住宅商品房约为42个月。

　　这也就意味着，东莞商品住房处于低库存，甚至有些地方库存告急；而全市商业、办公等非住宅商品房库存规模较大，去库存周期较长。

　　出台11项政策措施

　　非商品住房去库存是重点和难点

　　袁少英分析，相对商品住房而言，非商品住房去库存形势较为严峻，是东莞去库存工作的重点和难点。

　　此次行动计划出台11项政策措施，过半措施专门针对非商品住房去库存而制定。一方面合理控制商铺、写字楼项目的开发和供应规模，一方面探索出台政策，盘活现有的非住宅商品房库存。

　　行动计划指出，强化土地供应和房地产市场联动，合理控制商品房供应规模。根据商品房库存规模及去库存任务完成情况，适度调节相应类型土地供应规模，必要时暂停新增房地产开发用地供应。

　　同时，引导支持房地产开发企业将库存工业、商业地产改造为孵化器、众创空间及产业转型升级基地。引导开发商自持物业经营，促进房地产开发模式转型升级。政府、国有企业、事业单位建设发展总部经济园区、新兴产业基地等合法合规用房，优先适度向自持物业企业商品房倾斜；等等。

　　“这些框架性的政策，尚待有关部门研究出台相关实施细则，才能正式落地。”袁少英表示。但行动计划也提出，有条件的镇街，也可从“一镇一策”的角度，研究制定购买或租赁本辖区库存非住宅商品房的优惠措施，以化解库存，提振市场信心。

　　聚焦1、“90/70”政策正式终结

　　“对商品房项目停止实施‘90平方米以下套型住房占全部套型70%以上’的要求。”此次行动计划，该条款被明确列入其中。这意味着在东莞房地产市场实施了10年之久的“90/70”政策正式退出了历史舞台。

　　2006年，当时的建设部等九部委联合出台“国六条”政策，要求新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，须达到开发建设总面积的70%，被称之为“90/70”政策。当时，这一政策旨在引导以中小户型为主的住房结构，同时也是基于保障满足居民基本住房需求而出台。

　　该政策的终结，让东莞中原地产策略研究中心总监车德锐等地产从业人员很是欢欣鼓舞。车德锐分析说，房地产行业的建设销售周期很长。很多时候，当初研究的户型结构，到销售时已无法满足市场和客户的需求。“允许适当调整套型结构，将让开发商开发的户型结构更加满足购房者的需求。”车德锐说。

　　他预测，接下来，随着二胎政策、养老需求以及居民购房金融、税收等的支持，开发商或会适当调整户型配比，并钟爱紧凑型大户型供应。

　　聚焦2、多渠道降低建设成本稳定住房价格

　　此次行动计划还提出，多渠道降低商品房建设成本，稳定商品住房价格。

　　其中，全面清理房地产开发和交易过程中的行政事业性收费，切实降低房地产开发和交易成本。鼓励搭建商品房团购、团租平台，引导房地产开发商调整营销策略，适当降低商品住房价格。

　　袁少英指出，东莞已经在陆续开展行政事业性收费的清理工作，接下来这项工作将继续加强，切实降低房地产开发和交易成本。

　　而东莞市场上的团购、团租行为，一些开发商或中介等已经在自发地推动。但如何搭建平台？由谁来搭建平台？袁少英认为，作为框架性政策，还需要进一步的研究落实。

　　与之同时，行动计划还提出，加大居民购房金融、税收支持，降低居民购房成本。

　　“相关的金融、税收优惠政策以及公积金政策，东莞已经在落地执行，行动计划将强化相关措施的落实。”袁少英表示说。

　　东莞去库存行动计划（11项重点任务和政策措施）

　　1、加大居民购房金融、税收支持，降低居民购房成本

　　2、支持进城农业人口置业，满足新市民住房需求

　　3、支持老旧社区居民置换新房，改善群众居住条件

　　4、培育住房租赁市场，逐步建立购租并举的住房制度

　　5、取消过时的限制性措施，进一步发挥市场配置资源作用

　　6、强化土地供应和房地产市场联动，合理控制商品房供应规模

　　7、适度调整商品房供应结构，服务大众创业万众创新

　　8、多渠道降低商品房建设成本，稳定商品住房价格

　　9、引导开发商自持物业发展，促进房地产开发模式转型升级

　　10、因地制宜，出台鼓励措施化解非住宅商品房库存

　　11、完善交通和公共服务设施配套，促进区域间房地产市场均衡发展

　　■名词解释

　　“90/70”政策

　　2006年，当时的建设部等九部委联合制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。其中规定：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”大家把其称之为“90/70”政策。

　　这个政策主要是对房地产市场的供应结构进行调整和规范，保障满足居民基本住房需求而出台。