未来CBD为什么选择鹤洲？
CBD的提出，让珠江口最大滩涂湿地的鹤洲成为话题。王荣 摄
近日，南方日报独家报道的《珠海城市概念性空间发展规划2013—2060》（下称《规划》）引发各方高度关注。
这份由新加坡“规划之父”刘太格及其团队编制的规划，描绘了珠海成为珠三角可持续发展生态城市的美好愿景，并提出至2060年拟以自然河流、山体或交通走廊为界，形成由中央商务区、片区中心、市镇中心等组成的中心体系城市结构，到2060年，珠海将形成“一核、两心、六片”的城市结构。其中，“一核”规划未来以鹤洲为城市中央商务区，“两心”则指香洲、金湾，远期将发展为城市的两个副中心。
同时，为了保证规划能够落到实处，该概念规划将通过向人大提请重大事项的方式，把其法定化，就是为了确保大的城市结构能保持不变。
CBD的提出让多年沉寂的鹤洲成为话题，因为即便是很多本地人也忽视了这片珠江口最大滩涂湿地的存在。
为什么要将CBD选址于鹤洲？这个CBD与现有的商务区如何错位发展？市民如何看待？南方日报记者再次就此进行了深入采访。
CBD为何选在鹤洲？
处于中心地带，改变“一个扁担两头挑”格局
话题一
站在珠海大桥（往斗门方向）朝西南方眺望，可以见到水道边大片的农田、林场与间隔其中的鱼塘，这里就是鹤洲。
记者驱车通过鹤洲生态农业园深入腹地，一条双向两车道水泥主干道笔直向前无限延伸，两边青绿蕉叶婆娑，白色鹭鸟在蓝天白云间飞翔，仿佛歌手朴树10年最新单曲《平凡之路》的音乐大碟封面景色重现。
“在这片土地上，可以画最漂亮的图，做最浪漫的梦。”这是2009年中山大学一位环境科学与工程学院教授与本地媒体探访此地时发出的感慨。
5年前鹤洲所寄托的梦想，是打造“湿地之城”新名片。这得益于其独特地理位置造就的湿地生态价值：位于珠江水系磨刀门与坭湾门出海口的交汇处，南北以鹤洲水道相隔，地处河海交汇、咸淡水混合区域，生物资源丰富，是珠江口最大的滩涂湿地。
其中，1983年至1985年围海造田而成的鹤洲北，主要发展优质蔬菜、水果示范基地和水产养殖示范基地；围垦于1989年的鹤洲南，主要为水产养殖，也是珠海滩涂最多最好的一片地方，曾在此发现全球濒危珍稀鸟类黑脸琵鹭。
“水下浅滩、潮间滩涂、养殖池塘、瓜果林地、河涌水网、近海水域”——记者实地走访发现，鹤洲当下土地利用状况，与5年前相比未发生太大改变，水产养殖、园林绿化公司的招牌每隔一段距离就会出现，国家级农业综合开发项目基地依旧停留于此。而远眺则能看见周边金湾区高耸的新建住宅。
在鹤洲一家水产养殖厂工作了10多年的王先生告诉记者，最近几年鹤洲发生的最大变化就是多了不少外地养殖户，但湿地公园一直还没建好，“河道里的水没有以前那么干净了”。他比较担心，大批量鱼类养殖对鹤洲环境造成伤害。
从地图上看，鹤洲的形状如同“小曼哈顿”，并恰好位于珠海的中心地带，珠海大道从北垦区中下部贯穿。
之所以将未来CBD选址于鹤洲，市住规建局相关负责人解释说，目前珠海东部人口集聚、用地紧张，向西部要空间、要资源已是大势所趋，而鹤洲是连接东西的中心位置，具有独一无二的优越地理位置，同时面积十分开阔，理应成为中央商务区。
“在这里建CBD将改变珠海城市布局长久‘一个扁担两头挑’的不合理格局。”该负责人认为，鹤洲未来的开发，将承载改变珠海东西部经济发展不平衡，人流与物流长久不顺畅的格局。
对于是否会影响湿地等生态环境的担忧，该负责人回应，“根据总体规划，至2020年鹤洲南地区不会进行CBD的建设”，而更长远的规划建设，也为湿地保护留足了空间。同时，制定概规是为了引导城市向正确方向发展，确定城市的发展结构和发展容量，避免“粗犷”使用土地。“意义在于控制城市的开发边界，划定生态控制线，将湿地、淇澳岛、历史文化古迹等关键元素全部固定下来。”
鹤洲高密度开发合不合适？
强调辐射能力，珠海仍属舒适密度水平
话题二
《规划》提出，根据城市的规模和人口结构，珠海将进行密度分区，共分为高密度区、中高密度区、中密度区、低密度区等四个区域。具体而言，城市中心区即鹤洲分区为高密度区，这是未来城市最高档功能集聚区，也是城市开发强度最高的区域。
“这事儿是不是有点不太现实？”在珠海生活了20多年的房产公司资深高管陆女士直言。前不久她从朋友转发的微信里看到了这份《规划》的消息，在想了半天鹤洲到底在哪儿后，用“愕然”形容自己的反应。
“珠海的人口规模定位到底是多少？如果建了CBD而吸引不了足够人才过来就业怎么办？”在西区基层生活工作多年的退休干部钟华生提出疑问。
这位78岁老人，曾在斗门白藤湖参与创建中国首个“农民度假村”，并在退休10年后与朋友合伙在鹤洲承包了300亩地，开发粮竹草牧业项目。他说，珠海多年发展的定位一直都是坚持“不要搞密集人口型开发”。同时，他也担心，没有山头可遮挡的鹤洲如果进行高密度开发，“万一台风来了，那么多人口怎样快速疏散？”
未来建设CBD是否与一贯追求“人口均衡型”城市的珠海风格相抵触，成为话题。从表面上看，与CBD伴生的的确是“人流汇聚”。回顾1923年美国社会学家伯吉斯首次提出“商业会聚之处”的CBD概念之后，现代意义上的CBD集中了大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有大量商务办公、酒店、公寓等配套设施，典型如纽约曼哈顿、巴黎拉德方斯、香港中环等，国内的上海陆家嘴、广州珠江新城等。
根据《规划》，核心面积为3平方公里的鹤洲中央商务区，未来将能覆盖300万—500万人口。
对于本次概规中CBD选址，中山大学地理科学与规划学院教授袁奇峰持保留态度。他认为，从长远时期看，珠海仍旧应是中等城市规模。而将CBD放于鹤洲，意味着珠海未来城市人口将增加3-4倍，“这是个不太可能实现的目标。”因为中国的城市化进程包括珠海在内预计将在未来15-20年结束，珠海的人口不会高速持续增长到2040年。在这个背景下，需要进行的是“缩减型规划”而非“扩展型规划”。
他提醒，珠海要专注做个“精致”的城市，“不求最大，但求最好”。城市规划方案中的CBD，已不单纯是选址问题，而是要综合考虑城市发展的路径，要避免因无限扩展的规划方案而让本地公共财政投入产生过重负担，并误导基础设施建设。
市住规建局相关负责人解释，鹤洲上述人口数字强调的是CBD的辐射能力，而非在此区域的实际居住人口。另就概念性规划而言，“是按照到2060年珠海人口控制在600万、可建设面积为680平方公里的标准来建设，届时珠海人口平均为每平方公里9000人，相比目前每平方公里的8000多人，仍旧属于舒适密度水平。”
珠海CBD有无支撑和区分？
十字门和城市之心可做补充
话题三
有专家观点认为，发展总部经济和现代服务业是地方政府打造中央商务区的主因。而CBD作为市场经济体制下的经济枢纽机构，决定其成败的关键因素为“经济发展程度、产业结构和生产要素聚集及市场化程度”。因此，CBD既需“有型的外壳”，更需要与其定位相当的经济基础与市场规模当“内核”，换言之即“由强有力的地方经济支撑”。
对于在鹤洲建CBD的远景规划，“市场需求究竟会来自哪一方？又如何与香港、广州甚至横琴在建的商务区竞争？”钟华生提出疑问。他认为，鹤洲应坚持生态旅游与农业科技一体化的发展思路，凭借有利的地理位置，成为以优质有机农产品供给粤港澳的“田园超市”。
目前珠海正在建设横琴十字门中央商务区和九州城“城市之心”项目，前述陆女士认为，在吉大九洲城附近依托城市之心项目发展CBD，或者集中精力发展十字门中央商务区会更“靠谱”些。她表示，圈内的诸多朋友，也持相同观点。
在本次概念性规划的中心体系结构中，横琴定位于中密度开发片区。市住规建局相关负责人表示，受可开发建设用地与环境保护因素制约，横琴十字门中央商务区未来将相当于鹤洲CBD的外围专业中心，发挥小型CBD的作用。而吉大城市之心地带的定位为旅游商务休闲的RBD，并非综合性中心，未来同样可成为CBD的补充。
要注意的是，规划为CBD建设所需的经济基础提供了相当长的时间缓冲。市住规建局相关负责人强调，概念性规划中提出，2040年以后开始建设CBD。“CBD的建设是个相当漫长的过程。”以位于法国巴黎城西的中心商务区拉德芳斯为例，从开工到落成，花费超过30多年的时间。
该负责人表示，鹤洲周边不断加快的西部中心城建设，有望逐步为未来CBD形成良好的产业基础与人口规模支撑。
“其实任何城市经济总量和人口发展到了一定规模都可能产生建设CBD的需求，哪怕是只有100万的人口。”广东省规划设计院副院长温春阳表示。他认为，从城市布局而言，“集中好过分散”，而CBD作为一种城市产业形态，是将商贸、高端服务等各种产业需求集中化，并服务于生产生活中心。
他同时建议，CBD也有级别差异，珠海也不要套用其他城市的模式与标准来建设自己的CBD。譬如北京的CBD希望能产生对全世界的辐射力，广州的则是区域属性较强，目标服务整个珠三角，而珠海则要考虑如何更多服务珠江口西岸地区经济发展。
袁奇峰认为：“珠海应当在珠三角区域一体化过程中构筑西岸中心城市的地位，打好港珠澳大桥这张牌，做好珠港澳合作这篇大文章，与澳门、香港共同构筑高端的中央商务区，这样才会具备成功的因素。”
由于建设中央商务区是一个城市的长期战略，建成周期较长，会面临经济低潮期等各种考验。他建议，借鉴西方国家采用专属开发公司的方式建设CBD，其特性为不以赢利为目的、而是专门为城市提供资源和机会的政府授权专业机构，“比政府直接建设商务区更加专注、更有可操作性”。
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怎样才能成为CBD？
中央商务区（CBD）指一个国家或大城市里主要商业活动进行的地区，也是一个城市现代化的象征与标志。其概念最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业会聚之处”。其一般均位于城市的黄金地带，集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施，高度集中了城市的经济、科技和文化力量，并配以完善的市政交通与通讯条件，具有超强的跨区甚至跨国的经济辐射力，如纽约曼哈顿、伦敦金融城、巴黎拉德方斯、东京新宿、香港中环等。
珠海在建商务区
1.十字门中央商务区。肩负着启动横琴，实现核心城市定位的“特殊使命”。位于珠海东部城区、西部城区和横琴新区的中心，毗邻湾仔、横琴和拱北三大口岸，占地面积约5.77平方公里，2010年6月，首期项目已正式开工，具体包括会展商务组团、中航通飞组团、公共服务中心及市政基础设施，全面建设完成的时间预计达15-20年之久。
2.九洲城“城市之心”。位于珠海吉大商圈，定位为“城市客厅”。该项目早于2005年底开始酝酿，中途多次更换设计方案，去年4月公布的规划功能主要为办公、商业、酒店、文化旅游和服务等，设计以“显山露海”为主导，通过有效的交通连接，将石景山、免税以及海滨公园连为一体，形成全国罕见的连通山海步行广场。一期建设为工程核心区部分，包括景山路、吉大路和海滨南路3条道路形成的三角形黄金地块及免税、百货广场、国贸、光大银行等所在区域。
珠海城市发展三个阶段
第一阶段（1979-1989年）创业阶段
城市发展主要集中于现中心城区范围（拱北、吉大、香洲、前山），工业分布于中心城区的各个组团内，城市产业基本配套，功能基本完善。
第二阶段（1989-1999年）第一次外扩阶段
城市发展以中心城区为依托，开始向中新城区以北（唐家湾）、以南（南湾、横琴）、以西（三灶、临港）扩张，向南向北以发展工业为动力，带动城市增长；向西以基础设施为先导，实施西部大开发。
第三阶段（1999年至今）二次外扩阶段
主城区由中心城区（包括新老香洲、吉大、拱北、前山等片区）和南湾城区（包括南屏、湾仔、洪湾等片区）组成，逐步朝“主城区—次中心—外围新城—中心镇”构成的组团型城镇空间布局发展，同时重点逐步转向中心城区以外尤其是西部地区（金湾、斗门）。2009开始世人瞩目的横琴大开发。
原标题：未来CBD为何选址鹤洲珠海概念性规划引热议，“一核”规划未来以鹤洲为城市中央商务区