“以房养老”适合“有房的穷人”

　　核心提示：

　　自7月1日起，北京、上海、广州、武汉四城市将正式试点“以房养老”。只要年满60岁，并拥有房屋完全独立产权的老人，就可以自愿选择“以房养老”的方式为自己养老。

　　中国版“以房养老”具体的操作细节如何设计？老年人和保险公司双方的参与意愿如何？这种方式又将对银发潮来袭的中国带来多大的帮助呢——

　　并非是政府不管养老了

　　以房养老也就是反向抵押养老保险，是一种将住房抵押与终身养老金保险相结合的创新型商业养老保险业务。即拥有房屋完全产权的老年人将其房产抵押给保险公司，并按照约定条件领取养老金直至身故，老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

　　中国保监会6月底明确以北京、上海、广州、武汉四座城市先行试点以房养老。缘何选择这四个城市试点？清华大学就业与社会保障研究中心主任杨燕绥指出，这是因为这四个城市的老龄化比较严重，并且这四个城市可能拥有房产的老人多一些。中国民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付表示，“以房养老”对于老年人、保险公司来说都是利好消息，如果试点成功，对于解决老年人的养老资金问题、盘活已有房屋资源、扩大保险公司业务都有积极意义。

　　对于这一新模式，也有不少质疑。但其实试点“以房养老”，并不意味着老人必须接受这一养老模式，更不意味着政府当甩手掌柜，对民众养老从此不管不顾。

　　保监会相关负责人就表示，“以房养老”在国内是新鲜事物，指导意见不可能做到尽善尽美，这只是粗浅的、阶段性的文件。他强调，推出是给有意愿和需求的老年人提供了自愿的选择，强调自愿和市场化，“并非是政府不管了，推给市场了”。

　　给保险公司参与设定严格的门槛

　　“多家保险公司对以房养老有兴趣，但目前还没有一家公司递交申请，也没有相关产品出来。”保监会人身保险监管部主任袁序成介绍，相比于现有的养老险产品，“以房养老”对风险把控、后续服务、产品精算都更加复杂，符合条件的公司并不太多。

　　据了解，因为“以房养老”涉及老年人的切身利益，而且它将传统养老保险与房地产市场联系起来，法律关系复杂，风险因素多，所以《指导意见》明确规定了较为严格的试点资格要求，比如对保险公司的注册资本、偿付能力、专业人员以及内控管理等方面都有要求。而且，保监会还特别加强了对销售行为的监管要求，还对财务管理、服务创新、投诉处理以及加强监管等提出了相应要求。

　　保监会对以房养老设置了严格的行业门槛，这首先已经挡住了不少保险公司的试点资格。另外，由于“以房养老”产品与传统保险产品有较大差异，涉及对客户的房产进行长期估值、抵押，所以保险公司需要一些时间研究相关政策，目前大多处于观望状态。

　　此前，有几家保险公司已经很积极在筹备，比如幸福人寿、合众人寿，这两家公司原先在养老产业上已经有诸多布局。幸福人寿表示，目前正在紧锣密鼓地准备开展相关试点准备工作，已经初步完成老年人住房反向抵押、养老保险产品开发和业务流程的准备，将积极上报相关试点申报材料。如试点资格获批，幸福人寿将采取统一规划、分步启动的方式陆续开展试点工作。

　　但整体来看，大多数机构还在观望，保险公司都表示，因为试点政策刚刚出台，所以还在研究政策阶段，具体产品研发细节均未确定。

　　“30年我养房，20年房养我”

　　“以房养老”在国内已经讨论多年，但受诸多因素影响，最终推广效果并不理想。华东师范大学统计学曾经做过一项调查，上海有子女群体不愿意参加“以房养老”比例高达80.3%，无子女群体中有55.3%不愿意参加。

　　这其中，最主要的原因是观念问题，在中国，虽然大多数老人已经对“养儿防老”的观念有了一定的改变，但是家产传后的观念，却并不是那么轻易地就能改变得了的。有专家分析，作为社会养老保障体系的补充，以房养老模式最适合的是“有房的穷人”。

　　中国保监会人身保险监管部寿险处处长姚渝指出，“以房养老”的目标人群实际上是有房产的这样一些老年人，这部分老年人可能在房产上比较富裕，但是在现金上比较短缺。“那些先行老龄化的国家有这么一句话，叫30年我养房，20年房养我。就是用自己收入能力最好的那30年去贷款把房子买下来，当自己最需要钱，但是钱不够的时候，再把房子反向抵押出去。”杨燕绥指出，中国现在有一部分高龄的失能老人，他们没多少现金但有房。而现在失能老人的护理费用又非常贵，所以“以房养老”应该是这个人群最需要的。

　　幸福人寿监事会主席孟晓苏一直是“以房养老”的倡导者，他指出，中国很多老人没有充足的养老资金养老，也不能再购买养老保险，但通过房改和购买商品房，拥有第二、第三套房，属于“住房富人、货币穷人”。在这种背景下，利用“以房养老”非常适合中国国情，实现房子的养老功能。

　　满足小众需要

　　“以房养老”是对社会养老保障体系的有益补充，也是我国建立社会化和多层次的养老体系的一次尝试。

　　中宏保险的专家指出，对于行业而言“以房养老”是一种业务创新，但面对庞大且不断增长的老龄人口数，单纯依靠“以房养老”很难满足大众需求。事实上，“以房养老”作为舶来品，在英法等国家之所以流行，与高遗产税有关。人们在“以房养老”和“留房产给子女但要缴纳大笔税金”之间较容易作出选择。但在中国现行税制下，人们动力有限。

　　孟晓苏也强调，“以房养老”属于小众金融消费产品，并不是针对所有老人。因此“以房养老”主要还是满足小众需要，在国外也同样如此。比如在美国，它已经推行了20多年，叫做“反向抵押贷款”，但市场空间也并不是很大。所有“以房养老”的发达国家，都拥有由公共财政支持的良好基本养老服务体系。

　　平安证券研究员缴文超认为，养老的核心还是围绕国家基本养老保险这个体系完成，未来中国养老体系将是国家基本养老保险为主导的多元多层次体系。

　　据悉，美国入住养老社区的居民中有60%的消费者通过住房抵押贷款来缴纳入门费和服务费，这意味着参与“以房养老”保险金的客户也是入住养老社区的潜在客户。“政策的支持将为养老社区提供较大的客户群体，推动养老社区发展，丰富保险公司与其他机构合作，满足养老需求，完善养老产业链条。”长江证券分析师刘俊说。