降低住宅业务比重 房企不再是“单纯的开发商”
导读
从房企逐步公布的年报中可以看出，它们的房地产主业普遍表现一般。房企都在坚定寻找新的利润增长点，远洋地产董事会已经在考虑更名，并不再认为自己是一家房地产公司。而这种趋势随着行业洗牌加速将成为主要现象。
本报记者 祁三连 北京报道
“很多人都愿意简单地做住宅开发业务，但这一业务的黄金时代已经过去了。无论是否承认，都必须接受，从2014年开始，住宅开发业务发生了质的转折。” 远洋地产主席兼行政总裁李明在其业绩会上称。
一项值得关注的数据是，2015年远洋新增投资中，住宅开发占比由过去的90%降至60%，其他业务占比升至40%，未来还将达到60%。
这已经不是个案。房企陆续公布的2015年年报都逐渐显露了，开发商对于住宅业务的忧虑，转而在其他领域有所开拓。
鲜有亮点的住宅业绩报
“住宅这块的业绩报真的找不到亮点。”一家品牌开发商相关人士向21世纪经济报道记者抱怨称。
以远洋地产为例，2015年其在进一步压缩管理费用和营销费用（营销费用绝对值下降35%，管理费用绝对值下降16%）的情况下，毛利率仅为20.6%。
李明称，“有一点需要引起关注，远洋今年的毛利率与去年基本持平，这是在整个行业毛利率普遍下降的背景下做到的，而且远洋的核心净利率有提升，这也是今年行业内非常少见的。我们保持结转毛利率稳定，且销售毛利率还略有提升，相信在结构调整后，远洋的毛利率会有明显上升。”
不仅远洋地产饱受低利润率之困，其他房企也表现不佳。近日标准普尔宣布，根据雅居乐发布盈利预警后的预期，由于2015年利润率下降，该公司信用状况显著削弱。
标准普尔称，由于该公司继续致力清理库存，雅居乐的利润率在2016年仍将有压力。雅居乐毛利率从2015年上半年的29.6%降至下半年的22%，部分原因是其在多个销售较弱的市场（如常州和长沙）进行减价销售。尽管2016年到目前为止平均售价有所复苏，但由于雅居乐大量项目处于供应过剩的三四线城市，预计该公司利润率在2016年不会有实质性改善。
包括远洋地产、雅居乐地产等企业在内，利润率主要受到此前布局的三四线城市高库存战略影响。一些及早调整战略布局的企业已经开始有所好转。
例如，华润置地在一二线城市的市场地位增强，及其在深圳市场持有的低成本土地储备，应有助于该公司在2016-2017年维持良好的利润率。业绩报显示，该公司已重新配置土地储备构成，89%的合同销售来自一二线城市。因此在房地产业利润率下滑的背景下，其2015年的毛利润率升至31.2%，高于2014年的30.5%。管理层计划2016年增加合同销售目标13%至960亿元人民币。该公司2016年拥有超过2000亿元人民币的可售物业，只要销售去化率达到47%便可达成目标。
降低住宅业务比重
开发商已经清楚看到了住宅业务萎缩所带来的业绩压力，而逐渐降低住宅业务比重，找寻新的利润增长点，成为开发商主要的战略方向。
远洋业绩会传递的另外一个信息是，远洋地产也在考虑对公司进行更名。李明称，董事局提出公司更名的建议，是出于体现业务结构的考虑。目前远洋的业务结构，除住宅地产开发外，还将投入到物业持有、地产基金、客户服务业等领域。单一的结构将逐步变为有限多元的业务结构。目前的公司名称与业务、市场不太相符。
李明表示，很多人都愿意简单地做住宅开发业务，但这一业务的黄金时代已经过去了。无论是否承认，都必须接受，从2014年开始，住宅开发业务发生了质的转折。近一两年，远洋加大了投资性物业的投入力度，对地产基金、物业管理、养老产业、医疗服务、产业园区等领域进行了一系列探索，正是为了能够适应未来产业多元化趋势。
日前，中国金茂发布2015年年度业绩，报告期内，其年度收入为221.1亿港元，较2014年下降25%；公司所有者应占溢利37.89亿港元，同比下降28%。此外，统计显示，2015年中国金茂整体销售毛利率39%，与上年持平。业内人士分析，近年来快速发展的中国金茂，在延续销售业绩大幅增长的同时，也出现了企业纯利下滑的现象。其中，公司规模扩张过快以及产品线过于依赖高端项目，都需要引发企业的注意。
早在去年10月，方兴地产正式宣布更名“中国金茂控股集团有限公司”，这背后则是企业战略的调整。中国金茂将由传统意义上的地产开发商向城市运营商转变，并提出了从“双轮驱动”到“双轮两翼”的升级计划。在“销售+持有”的原有战略基础上，中国金茂将加入“金融+服务”两大元素支持其城市开发运营业务。
金科地产近期也对外宣布称，从地产商到综合服务商，从重资产转型为轻资产。为100万业主提供生活服务和商业服务体系。虽然仍持有1800万平方米土地储备，但是金科的社区综合服务收入增长快速。未来他们的轻资产占比会超过50%，而目前很多开发商的轻重比是2：8。
开发商的这种变化是受到资本市场和评级机构认可的。比如，标准普尔认为，华润置地的投资物业组合应会继续提供不断增长的经常性收入来源。尽管该公司面临具有挑战性的环境和大量待售项目，但认为其执行能力将保持强劲。在标普认定的基准情景中，预期2016年该公司经常性收入净值将达到43亿港元，对利息的覆盖率为0.9倍，其认为这是较高的水平。2015年该公司内生性租金增长率仍达到16%，其2015年前开业商场的出租率维持在90%以上或向该水平改善，除了无锡的一个商场和上海时代广场因装修未达到上述出租率。
李明也称，集团凭借审慎的战略部署，适当加大投资性物业比重，商业地产已进入收获期。管理层有信心，投资性物业将可为集团带来丰厚回报。集团未来5年的物业投资规划将主要布局在北京、上海、深圳、杭州、天津等一二线主要城市，预计到2020年，优质的商业地产投资将为集团带来租金收入达人民币40亿元。