买别墅交完首付 信用问题银行不批贷买家陷窘境
陈春鸣 画
还有375万元购房款需支付，准业主四处筹资仍搞不掂，被开发商告上法庭，官司打输，交违约金及各种费用，额外损失69万元
羊城晚报讯 记者郑诚、通讯员刘松霞报道：买别墅的200万元首付已交，但却因个人信用问题银行未批准其贷款申请。准业主阿民（化名）遭遇买房窘境，被地产公司诉至法院催债。26日，记者从受理此案的佛山市南海区法院了解到，阿民为此付出69万元左右的额外“损失”。
银行不批贷 买家陷窘境
2014年5月，阿民与南海山水桃园房地产有限公司签订购房合同，购买一套别墅，总房价约680万元，在支付完200万元左右的首付款后，依约向银行申请办理按揭手续。岂料，阿民随后收到银行“因个人信用问题贷款不予批准”的通知。焦急的阿民与地产公司进行协商，分笔支付余款。但截至当年7月31日，仍有375万元余款无法凑足。同年10月27日，地产公司发律师函要求阿民支付375万元及违约金。后来起诉至法院，诉讼中，阿民同意继续履行购房合同，南海区法院判决阿民支付剩余购房款375万元及从2014年10月27日起至实际清偿日止按每日万分之三计算违约金。
判决生效后，阿民四处筹资周转，但仍无法付清款项，于是他向地产公司发函请求解除合同，地产公司未予答复，而是向法院申请强制执行。2015年10月10日，阿民向法院提起诉讼，请求解除购房合同。
2015年12月，法院经审理认为，阿民与地产公司签订的购房合同约定，买方不能及时支付购房款的，合同解除权在地产公司而不是买方，因此，阿民单方面要求解除合同，地产公司不同意，则法律无法支持阿民的请求。虽然双方约定以按揭贷款的方式支付剩余购房款，但付款方式不能按照约定实现并非约定的或法定的解除合同的理由，故阿民支付剩余购房款的义务仍需继续履行。
额外违约金 要交60万元
由于阿民未能及时履行生效判决，2015年9月29日，地产公司向法院申请强制执行，阿民购买的房屋被评估公司估价仅365万元多，竟还不够履行判决书要求的375万元购房余款及违约金。阿民对过低的评估价格提出异议，却被评估公司驳回。执行法官于是约谈阿民，希望他能尽量筹足款项履行判决，因为如果通过拍卖的方式执行判决书，显然对阿民极为不利。
无奈之下阿民只能继续四处筹措资金，终于在发出拍卖公告日期的前两天——今年4月12日，及时付清了欠地产公司的购房款及违约金。“这事给我造成的额外损失达69万多元”，阿民告诉记者，以375万元为本金自2014年10月27日起计至付清日止的违约金约60万元，执行费、评估费合约5.7万元，地产公司起诉阿民要求支付购房款及违约金、阿民起诉地产公司请求解除合同这两场诉讼均是阿民败诉，诉讼费合约3.5万元。
法官建议
按揭购房签合同前 先到银行咨询清楚
该案主审法官告诉记者，所谓按揭购房，其实涉及三方主体、两份合同，业主与地产公司签订房屋买卖合同，形成买卖合同关系，业主与银行签订抵押贷款合同，形成抵押合同关系。业主购房款的一大部分来源于抵押合同中银行提供的贷款，但抵押合同不成就并不直接导致买卖合同的解除。因此，建议按揭购房的买方在与地产公司签订买卖合同前，先去银行咨询清楚个人贷款条件能否成就，以免因银行不批准贷款而陷入窘境。
