中山：单价8000元以上楼盘疑遭限制签约

　　7月12日，中山国土局的网签数据系统悄然下架，该数据系统原本在5月一度显示为“系统升级”，却在2个月后消失，南都记者对此采访相关部门，但并未得到回应。

　　有知情人士表示，国土局这一做法是与5月中“限价传闻”相关———有购房者反映，购买单价8000元以上的楼盘，被限制签约，需要等待市住建局排期预约；尽管当时市住建局对购房者这一说法进行了“辟谣”，但实际上在随后2个月里，除了购房者，还有不少开发商、中介等业内人士都反映了被限制备案的情况，这一限制甚至导致了不少购房者与开发商出现购房纠纷。

　　而网签数据的被下架，不仅被部分业内人士视为“历史倒退”，同时也被认为是“限制签约”实施后，相关部门只能用关闭网签系统来进行人为屏蔽数据，以避免上级部门对高房价追责的一种无奈做法。

　　 突然消失的“成交统计”栏

　　7月12日，这是一个平静的日子，也是一个注定让中山楼市愕然的日子。当日下午，一家正在进行中山商品房网签数据抓取的网站统计机构发现，中山国土局中“商品房查询”栏目中，原本能够反映中山一手房和二手房网签成交统计的数据栏目入口———“成交统计”已经悄然消失，只剩下了“项目查询”、“房源查询”、 “商品房合同查询”和“商品房合同密码修改”这四个栏目。

　　有业内人士介绍，“成交统计”栏目一向是供市民了解中山楼市的一个信息窗口，也是房地产业内研究机构摘取中山楼市实时成交真实数据的唯一来源。

　　“除了每个月等待国土局发布的上个月一二手房备案数据外，实时的网签数据都能够通过‘成交统计’栏找到。”合富辉煌中山分公司市场研究部经理谢仲娟介绍说，点击进入“成交统计”栏后，就会有一手房和二手房的成交统计，其中一手房的成交统计包括“当日成交”、“昨日成交”、“城镇成交”、“商品房用途”等栏目， 这些栏目不仅能直观反映中山楼市每日的网签走势情况，同时通过适当的公式计算，就能够得到各个项目的成交情况，包括成交的产品面积、金额、成交套数等，还可以通过折算金额与面积的差额来得出某一时间段的产品真实成交价格。“通过这样的操作，可以说中山楼市的情况都能清晰知晓。”

　　 “入口”删除后还将恢复吗？

　　实际上，不少中介机构也正是通过这一方式对公众发布相关的中山楼市数据。例如，中原地产、合富辉煌、天域置业等代理公司和新浪、房讯网等线上房产媒体都采用 了这些网签数据，并整理后通过媒体平台发布，一般按照每周、每月、每季度、每半年等不同频率发布。同时为了争取最快公布，这些机构一般较少等待国土局在下 个月月中才公布的备案数据，统一选择实时发布的网签数据，往往公众也能更快了解中山楼市的情况。

　　但是现在随着该栏目的消失，日后恐怕不再有相应的数据更新。有机构从业者表示，自己曾致电给国土局了解情况，但工作人员表示“该入口现在已经被删除，并表示不会恢复”。而南都记者发送采访提纲后，截至截稿日也没有得到任何回复。

　　 从此将无真实成交数据？

　　对于中山国土局这一做法，不少业内人士表示震惊。“在5月份，国土局就一度因为限价传闻出现了系统崩溃，后来网签数据栏目就一直显示系统升级中，这使得原本 在7月初就能发布的半年刊也因为缺失了5月15日后的网签数据而出现空缺。”谢仲娟表示，若取消这一数据录入端口，此前已经做好的网签数据统计系统将白 费，同时无论是公众还是房地产业内均无法得知真实的成交数据。

　　记者了解到，目前珠三角城市中，广州、深圳、佛山、东莞等城市对于楼市数据的及时公布非常全面，甚至惠州、江门的数据发布也较为到位，仅珠海市的数据公布与目前中山现状相似，仅公布住宅成交套数，官方并不公开具体的成交价格。

　　“在中山未被屏蔽网签数据系统前，中山的数据发布非常及时，也很透明公开，但取消后我们只能够统计到新增量、库存量和住宅成交量，关键的面积和价格数据都没办法获取，这不仅让开发商在开发产品时缺少参考，也让市民无法了解最新的楼市情况。”谢仲娟表示。

　　 “这一做法是自欺欺人”

　　一陈姓资深数据研究人员表示，相关部门这一做法是历史倒退的做法。“2008年中山就开始了公开网签数据系统，当时可谓是领先全国的做法”，他回忆，仅除了 广州市的数据相对较完整外，其余城市如佛山、东莞甚至深圳等城市对于楼市成交的数据发布都非常匮乏，而中山一度是这些城市的榜样。“现在取消这些数据的发布，不等于自欺欺人吗？”他表示。

　　实际上，南都记者发现，2008年开始已有机构陆续统计网签数据，当时主要是在“中山市房地产市 场信息发布网”进行详细的发布，内容也与被取消的网签数据大同小异。然而在2012年4月，该网站一度进行了全面改版，删除了包括每日签约、月度区域、类型、项目签约、二手签约等大部分内容，被网友们称为“历史大倒退”，并质疑是为了堵住流言而“因噎废食”的行为。而此时，刚好是中山实施“6590元/平 方米”限价令的非常时期。随后不久，这一网签数据的发布合并至国土局官方网站中，才消除了大众的疑问。

　　而这次的网签系统取消，恰好也与中山限价传闻有关。

　　 背景

　　 售楼方：“人为限价”从5月份已开始实行

　　无端被取消的网签数据背后，是楼市“人为限价”的解读。有从业者表示，自5月10日开始，中山楼市一度传出8000元/平方米的临时限价措施，这一度导致了开发商们的集体恐慌。然而两天后，中山市住建局就紧急辟谣，否认中山采取限价措施。

　　 单价近8000元签约需等一周

　　不过，虽然相关部门极力否认限价做法，但开发商称从5月开始中山楼市却出现了限制8000元/平方米以上的商品房签约的情况，并被业内称为“人为限价”。

　　“目前住建局和国土局的确对高于8000元/平方米以上的单位进行限制性签约，不过与一刀切的做法不同，还是有楼盘能够网签成功的，但需要排队等候。”城区一楼盘营销经理表示，等待的时间也只能由住建局决定，越高价格的项目越难提前签约。

　　“我们是洋房项目，价格大概在8500元/平方米左右，实际上不少楼盘都超过8000元/平方米，尤其是超过1万元/平方米的，估计受到的限制更多。”他表 示，现在接近8000元/平方米的项目签约速度还可以，一般预约后最快1个星期就能搞定，但也有要等将近1个月的时间。

　　 高价别墅几近无法签约

　　而高价项目就没那么“好运”。目前一火炬区商住项目的负责人告诉记者，由于这段时间项目在推售别墅单位，单价高至2万-2.5万元，这导致该项目几近无法签约。“这一做法对我们是很大的伤害，有个别购房者因为没办法签约而迁怒我们，甚至出现退定金的情况。”她透露。

　　此外，楼市高价区坦洲镇等区域的开发商也一度表示，预约签约的做法让他们无所适从，同时也加大了他们的销售签约的难度，让购房者频频违约。“这种做法说白了就是人为限价，通过控制高价单位的签约量来达到控制全市房价的目的，实际上这就是自欺欺人。”有开发商表示。

　　 “限价处理”数据达到调控目的

　　南都记者以购房者的身份分别向国土局和住建局进行咨询。其中，市国土局的工作人员告诉记者，预约签约的做法是由住建局来执行，购房者签约与否则需要到市住建局了解具体情况。而住建局的工作人员则表示，超过8000元/平方米的项目的确需要预约才能签约，至于需要等待多久则要购房者提供签约单位或签约的姓名进行查询。

　　有知情人士告诉记者这一做法与此前中山4年前实行限价措施时采取的做法非常相似———对外承认或否认限价，但私下却对超价单位进行局部签约，从而达到全市楼价保持相对较低水平的目的。

　　“相关部门的做法也是迫不得已，一旦楼价上涨太多，中山相关部门就会被上级部门约谈，从而调控压力更大，这都是共识。”一不愿意透露姓名的中山资深从业者认 为，同样进行网签数据的“对外封锁”，就是因为避免中山楼价过高的数据对外传播，再对数据进行“限价处理”后再统一发布，达到调控的目的。

　　 楼市涨幅快导致“人为限价”

　　此言非虚。实际上自2015年下半年开始，中山的楼价就因为深中通道的影响进入楼价上涨的快车道，而有机构一度使用指标楼盘楼价的统计方式而让中山涨幅排名 在全国“闻名”———根据中国指数研究院发布的数据显示，上半年中山20.80%的涨幅力压惠州排在全国楼价涨幅第二位。这成为了中山实施“人为限价” 的基础。

　　有机构人员指出，正因为这样的做法，近期中山成交头把交椅的区域，甚至出现了冷门区域的身影，而一向成交畅旺的火炬区、城区、坦洲镇等高楼价区域则成交下降，除了库存量和新增量不多以外，受到预约签约的做法影响也是其中一个因素。

　　此外，有开发商还质疑这一做法的公平性。“有项目虽然超过限价线，但预约签约的速度非常快，比同价位同一销售期的我们项目要快得多”，有开发商认为，网签数据被取消，也可能是相关部门为避免受到开发商们质疑而采取的屏蔽做法，这样就能让开发商不了解竞争对手的签约速度，避免争端。

　　 影响

　　 开发商签约受阻，购房者称利益受损

　　这一做法除了对开发商和业内研究机构带来不少的麻烦以外，更对购房者带来了隐形损失，甚至在操作上有开发商为规避预约签约带来的风险，与购房者私下签订协议，这一做法为购房者日后成交埋下隐忧。

　　 购房者质疑该做法违规

　　记者调查发现，目前超过8000元/平方米的商住项目主要集中在主城区，包括东区、石岐区、南区、西区、火炬开发区等，同时部分高价成交重镇，例如坦洲镇、 南朗镇、古镇镇等区内楼价普遍超过8000元/平方米，不少楼盘的价格甚至已经高达1万元/平方米以上，因此这些区域的预约签约情况最为紧张。

　　同时，由于这一情况并没有通过官方统一对外发布，不少购房者对于这一做法并不了解，也不认同。在中山市国土局的后台投诉中，不少购房者反映了由于预约签约所带来的各种购房情况，并表达了自己对这样无保障成交的担忧。

　　例如6月份开始，至少有4个市民均反映自己遭遇无法按时签约的情况：石岐区韦先生反映，自己6月18日在石岐区富元利和豪庭买了一套房子，单价超过8000 元，7月8日开发商通知自己过来签合同跟交首付，说国土局备案的系统坏了，加上超过8000元单价的房子都要先签草稿合同后才能去国土局备案，等国土局备 案好后才让自己签订正式合同，但国土局的回复，仅是致电去中山市房地产交易登记管理所商品房合同登记备案股进行咨询，而记者致电该部门后则被要求到住建局 查询。

　　有购房者则质疑这样操作属于违规做法。三乡镇的购房者“蓝”留言称，自己所购买的雅居乐万象郡因单价超8000元被告知国土局报备没下来，要求先给首付，等报备下来再签约，过期没交首付则拒退定金，他询问该做法是否违规。

　　而东区购房者“techer”则表示，自己在东区沙岗墟购买了华鸿水云四季（馨园）的房子，已经等待了很久的时间，开发商对其表示需要预约网签，原本通知6 月22日前可以签约，自己在20日周一准备签订的时候又收到签约全部暂停的说法。他质疑这一做法到底是开发商的做法还是政府部门的规定，并认为“这样做法 也不是政府部门做的，一般都有公信力的考量。”同时他还表示，这样被卡在相关部门，还不如不买，并想让开发商退回定金。

　　 为规避违约开发商铤而走险

　　上述购房者并非是遭遇预约签约的唯一者。有购房者就向南都记者投诉称，由于预约签约，开发商白白占用自己的购房款达2个月，自己还在购房过程中多次来回奔 波，增加了各种隐形成本。而让他最担心的是，开发商为了规避因预约签约带来的各种违约可能，而需另签销售协议书、购房款被移交至其他账户，导致购房风险大 大增加。

　　 案例

　　 购买楼盘变成购买石斛大礼包

　　董小姐就遭遇了另签销售协议书、购房款被移 交至其他账户的情况。她于5月8日带自己的亲戚倪先生到石岐区美林春天看房，并购买了该小区五期18栋一套面积为103.41平方米的三房两厅洋房单位， 根据她提供的置业计划书显示，该单位的认购价为90  5552元，折合单价约8757元/平方米。这一价格超过了8000元/平方米的预约“限价线”。但 她表示，在她与亲戚看房的时候，销售人员并没有如实告知存在预约签约的情况，只是要求她们缴纳电商优惠的2万元定金。出于对房子的喜爱，她的亲戚选择到场 交付定金，并约定随后交付剩余的10万元首期款。

　　 购房协议变购礼包协议

　　不过让她们诧异的是，随后销售人员告诉她们，由于当时该项目尚未取得预售证，暂时不能对外签订购房合同，因此需要她们暂时把定金和首付款交予开发商另一账户，而该账户并非是开发商的房地产开发账号，而是开发商用于销售石斛的账户。

　　“他们当时并没有提及超过8000元/平方米要预约签约，还要我亲戚与他们签订一份销售协议书，就是要求另外支付款项。”董小姐向记者展示了一份“美林春天石 斛大礼包销售协议书”，其中，协议书的甲方为深圳前海珍身堂生物科技有限公司，同时该协议书上写道，服务内容包括“乙方同意向甲方缴纳人民币10万元购买 甲方指定的珍身堂石斛大礼包”，该协议使用期限截至7月31日，同时指出乙方可获得增值服务，包括乙方可将购买石斛的费用作为购买美林春天住宅单位的房 款。“老实说我们当时感觉非常奇怪，但销售说不签订协议书就不能买房，因为亲戚喜欢这套房子，还是选择签了。”她说，销售人员还保证购房款在项目取得预售 证后将转回到开发商房地产银行账户中。

　　5月22日，她代亲戚交付了10万元作为首付款到指定的“石斛账号”，并等待销售人员通知签约时间。

　　 想快速签约得低价签约再补差价

　　7月6日，销售人员称项目已经取得预售证，并要求董小姐及其亲戚到现场完成签约手续。“当时我的亲戚人在江西，于是赶紧买火车票到中山签合同，但是上了火车 不久，他们就打电话告诉我，因为超过8000元/平方米的房子不能签约，所以没办法签合同，当时我快气炸了。”她表示，当时亲戚上了火车1小时后才收到这 一通知，但已经没办法取消行程，唯有硬着头皮到销售中心，看能不能当场完成签约。

　　当时，销售人员给出了两套解决方案：一套是继续等 待预约网签，直到住建局批准为止才签订合同；另一套是按照7999元/平方米进行签约，这样就能快速完成签约手续而规避超过8000元/平方米预约的问 题，但需要补缴5.1万元左右的房价差。董小姐及其亲戚均表示无法接受，认为无法签约并非自己的问题：“我们在整个购房过程都履行了自己的责任，若再等 待预约真不知道开发商还要占用我们12万的购房款到什么时候，而且这些钱还是在开发商的另一账户，非常不安全；如果按照补房价来操作，最后开发票也是按照 降价后的总价来开，未来办理相关证件的时候就会很麻烦。”因此她要求对方退还房款，并赔偿自己在整个购房过程中所产生的交通费用和购房款2个月的利息。

　　 只退房款不管其他损失

　　最后，开发商仅退还了购房款，但并没有赔偿她们已产生的隐形成本。“我们购房都是光明正大的，也非常配合开发商，但就是因为开发商失约，相关部门也延迟签约，致使我们无法购房成功，而期间所产生的系列损失，究竟有谁能赔偿给我们？”

　　实际上，董小姐这一情况并非孤例。有代理商告诉记者，不少楼盘为了规避预约签约的做法带来的风险，会选择私下与购房者签订协议，甚至部分开发商由于房源不足 等原因，更对购房者要求在预约签约还没有成功批准前，就要求全款交付定金及首付款，这样的做法很容易侵犯购房者的权益。“若开发商一旦卷款走佬，这样购房 者就得不偿失。”一本地代理商营销人员表示。

　　采写：南都记者  萧倩苑