21克拉开发商擅换物管公司 引发业主维权
按照1克拉5万多元计算，质地中等的21克拉钻石价值在百万元左右。然而，位于惠城区江北的21克拉小区数百户业主，在付出了相当的钱款后却无法安心入住。突然的物业公司更换、拖延的收楼日期、遗留的邻近小区问题，都让该小区的业主忧心重重。“谁也不想花费这么多时间精力去做维权，如果能顺顺利利装修、入住是最好的。”7月16日，在该小区购房的钟先生（化名）向记者表示。
2014年6月7日发布的《惠州市前期物业管理招标投标实施办法（征求意见稿）》中，对于物业管理公司的更换并未有明确规定，而这正是造成21克拉小区业主不满的重要原因。
维权过后的21克拉小区售楼处显得很冷清。(王昌辉 摄)
当延期收楼遇上物业更换
6月30日，根据购房合同的约定，是江北21克拉小区业主们收楼的日子，但是这一天没有任何动静。钟先生告诉记者，从第二天开始，也即7月1日到5日，业主们才陆续接到收楼通知。原本就有些不满的业主到小区交涉时发现了更大的问题：物业服务公司已由原来的深圳福田物业集团变更为惠州市合益物业有限公司。“有业主看到物管工作人员戴的胸牌不是福田的，这才发现换了。”钟先生说。
7月16日下午，21克拉小区销售代理商世联地产的韦小姐向记者证实，合益物业是小区开发商惠州四海达房产开发有限公司下属企业，目前的物业费用是1.43元每平方米，并表示，如果现在购房可享受免交5年物业费的优惠。
那么，为何业主对更换物业管理公司反应如此剧烈？业主们认为，在没有通知业主方的情况下就能发生如此重大的更改，而且是由知名的物业服务公司变为成立不久的开发商下属企业，这更让业主对今后的物业服务产生不安全感。惠州市工商局官网上显示，惠州市合益物业管理有限公司成立于2014年2月18日，注册资本50万元。根据深圳市工商局官网的公开信息，深圳市福田物业发展有限公司成立于1992年，注册资本为2250万元，相比之下，两者差别明显。
深圳福田物业市场部的李先生向记者透露，该公司于2012年承接了21克拉小区的前期物业服务管理，开发商要求其同时承接邻近的金世界花园小区的物业管理。由于金世界花园小区开发时间较早，目前还有不少遗留问题，承接的成本过高，深圳福田认真权衡后，于2013年拒绝了四海达的提议，并退出21克拉小区的物业服务。钟先生向记者提供的资料显示，四海达与深圳福田关于物业服务合同的履约时间为2012年9月14日至2013年12月16日。
“金世界花园”遗留问题待解
对“金世界花园”担忧的不仅是深圳福田物业。21克拉小区业主最担心的便是重蹈这个小区“烂尾”的覆辙。
据了解，2003年就已经交楼的金世界花园一期，到2011年，728户业主中仍有400户左右的房产证无法正常办理。无法办理的原因各异，其中，开发商为解决资金问题，将部分已出售房源通过假购房合同再抵押给银行申请贷款，涉及一房多卖的就有150户之多。此后，业主们在办理房产证、更换小区物业公司、解决大堂漏水和处理被盗等问题与开发商闹得沸沸扬扬，很多问题至今仍未解决，本地媒体也多有报道。
2013年，四海达在金世界花园遗留问题尚未解决的情况下，将小区物业管理权转让，也让21克拉小区业主对四海达下属公司能否做好物业服务持怀疑态度。在21克拉购房的琴小姐向记者表示，今年的7月14日，包括她在内的30多位业主到惠州市信访局反映问题，开发商承认延期交楼和未通知业主就私自更换物业，并承诺可以再次更换物业公司。但刚走出信访局，业主们就接到开发商不再更换物业公司的电话。
记者在广东省土地市场网上查阅到，21克拉所在的惠州市江北4号小区地块于2010年8月挂牌出让给惠州四海达房产开发有限公司，土地面积为1.3082公顷，成交价为4320万元。此前曾有媒体披露，当年的挂牌出让公告文本规定，该宗地的竞得人除缴交地价款外，还需负责解决金世界房产开发公司历史遗留的债务问题。21克拉小区会否受金世界花园影响导致无法办理房产证等类似问题的出现，就成为业主关心的问题。7月3日，有业主在网络问政上反映该小区收楼延期等问题，惠城区规划建设局回复称，21克拉小区已于2014年6月30日进行竣工验收，个别地方存在空鼓、渗漏等质量通病，质监站已下发了限期整改通知。该局还表示，如业主发现有质量问题，可向开发商提出相关要求，该局将督促开发商及施工单位整改落实。
7月17日，四海达营销总监林文宇告诉记者，更换物业服务公司一事已尽到告知义务，但没能提供具体的通知时间，更换的原因主要是对深圳福田物业提供的服务不满意。对于业主的担心，他表示会做进一步的沟通，并制定实质性补偿方案。同一天，21克拉的业主QQ群里发布通知称，开发商将在7月20日公布物业补偿方案，各业主需带齐相关证件前往参与方案表决。
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物业服务或有新标准
从7月1日起，惠州已暂停物业服务收费超政府指导价的核定工作，惠州市物价局市场监管科钟锦成向记者表示，目前正组织工作人员赴广州、东莞、中山等周边地市考察，超过现行最高指导价的物业服务标准的征求意见稿将在2014年8月份出台。
根据现行标准，小区物业服务收费标准主要从综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等五个方面加以规范。每个方面均分为三个等级并区分有、无电梯给出相应的政府指导价。五个方面均为无电梯第三等级的最低指导价合计为0.75元每月每平方米，均为有电梯第一等级的最高指导价合计为1.65元每月每平方米。由于超出这一指导价的服务没有相应标准，更容易引起纠纷。
钟锦成认为，通过走访其他城市，最大的感受是服务标准要尽量细化，特别是应设立部分强制性指标，以更好规范物业服务公司，维护业主权益。
目前，惠州有少数楼盘的物业服务超过最高指导价。鼎峰国汇山小区的物业费用为2.2元每月每平方米，明显超出指导价。该小区的鸿泰物业管理有限公司惠州分公司物业总监孟华伟告诉记者，主要原因是物业费用中包含公摊水电费。该小区的安保队长殷战明称，自己曾在北京市某部队仪仗队工作，由于不习惯北方气候来到惠州，小区的工作氛围较好，让他们对服务业主很有热情。本地论坛上，也有不少网友对该小区的环境表示认可。
根据各地市物业服务管理部门官网资料，周边地市的物业服务管理也处在逐步完善中：东莞市将于今年第三季度调整物业服务指导价，中山市于不久前的6月18日出台了《中山市住宅物业服务收费政府指导价标准（征求意见稿）》，江门和肇庆则规定，物业服务收费由各市、区价格主管部门会同同级房地产行政主管部门根据不同类型及服务内容制定基准价及浮动幅度并公布。