全国近四成“地王”项目未开工背后

　　地王，其实透视出的是房企对顶级豪宅市场前景的预期，顶级豪宅市场具有全球视角，所以我们看到，顶级豪宅市场受到宏观经济形势变化的影响比较大。近两年我国正处在经济结构调整的整体变化中，经济形势的多变也直接影响到了地王们的命运。

　　克而瑞研究中心针对近两年全国土地市场地王项目的统计数据显示，全国范围内2011年至2013年年度经营性用地单价和总价TOP10地块共计55幅，其中30幅地块为商业办公用地，25幅地块为住宅用地。

　　这些地块大部分位于北上广深等一线城市，数量占比达71%。值得一提的是，这55幅地块中，有21幅地块尚未动工，占比38%；22个项目在建，占比40%；9个项目在售，占比16%；1个项目已经竣工即将开业；此外，还有2个项目被政府收回。

　　数据还显示，2011年、2012年和2013年成交的总价地王开工率在逐年降低，分别为80%、70%和40%。单价地王开工率也相对较低，整体开工率为50%，2011年、2012年和2013年成交地块的开工率分别为70%、70%和10%。

　　这些迟迟未开工的地王多数都是由于拿地价格太高，以至于项目盈利空间受限。换句话说，也就是在企业拿了高价地之后，顶级豪宅市场的价格涨幅短期内没有达到拿地时企业对未来市场的预期，或者是商业项目在缓慢开发中等待更好的入市时机。

　　从以往实际案例来看，地王中真正会出现问题的，都隐藏在迟迟不肯动工，或者为规避两年必须开工的土地政策惩处而被迫开工的项目。拿了一块土地就好比一个全新工作的开始，企业都想在最短的时间内将掏出去的钱变为兜里的收益，并且使得这个收益最大化。时间拖得越久所要付出的财务成本越高，加之一些负面信息甚至会影响到后期的销售，对企业并无益处。远洋于2010年3月拿下北京朝阳区大望京地王，到第二年年底，地王项目只挖了两个大坑，开发缓慢，以至于人市日期延后，销售价格也不尽如人意。

　　从今年来看，由于房地产行业整体下行，房企资金链紧张，对各类投资、新开工环节都有放缓甚至暂停的趋势。而急于开发在产品未来定价上又会遇到瓶颈。定得高，则在此类产品中竞争力减弱；定低得则难以盈利。所以在现阶段这种尴尬的进退两难的境遇中，地王项目很容易变身为房企的包袱。

　　不仅仅是受到经济下行因素影响，2014年更是豪宅物业价格暴涨之后的过渡期。有数据显示，北京的豪宅物业价格在2013年上涨了17%，远高于2012年2.3%的涨幅。

　　豪宅市场也和任何一个行业的发展都会有波峰波谷一样，现在正处在波谷期也只是暂时的一个阶段性的状态。研究机构莱坊国际今年对全球近600名私人银行家和财富顾问进行访问，这些高资产净值人士是顶级豪宅的主要购买者。统计数据显示，高资产净值人士对北京、上海市场依旧看好，这两座城市区域核心地段的豪宅市场还有很大上涨空间。

　　2013年豪宅物业价格过快的上涨，让豪宅市场在2014年呈现出了一种趋缓的态势。这一波行情中，摘得地王的企业没有踩准经济上下行的规律，并且赶上了房地产行业整体下行的开端。但长远看来，国内豪宅市场在全球化视野下，仍有上涨空间。也就是说人们对豪宅未来的价格上涨预期依然存在，未来一线城市稀缺地块依旧会不断打破现有地王的纪录。记者张郁唯/文