广州暂无土地延续使用期限 如何交纳土地出让金未有标准

　　土地使用年限到期怎么办？是否要花费高额土地出让金续期“买地”？

　　广州日报讯 （记者赖伟行）连日来，温州部分市民因土地使用年限到期或即将到期，面临要花费数十万元高额土地出让金续期“买地”才能重新办理土地证的遭遇，在社会各界引发关注和热议。不少市民更担心，自己辛辛苦苦花了大笔血汗钱拿到的房产证，以后会否因为其下的土地使用权到期而成为一张“废纸”？

　　自动续期后如何交纳土地出让金未有标准

　　本报记者了解到，根据《物权法》第149条的规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”但《物权法》只规定了“自动续期”，该如何续期，需不需要交纳土地出让金以及交纳标准都没有明确，更没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。

　　广州市国规委相关负责人昨日向记者透露，广州近年来严格执行国家的相关政策，土地使用年限根据土地性质不同而有所不同，像商业地块的使用年限一般为40年，而住宅地块则为70年。在《物权法》、《土地管理法》等上位法没有变化的情况下，广州将继续按照现行的政策执行下去。而且，广州尚未有项目需要延续土地使用权期限，也暂时未有政策明确住宅用地满70年期后如何具体处理以及土地出让金如何交纳的标准。

　　值得一提的是，房屋所有权和土地使用权不是一个概念。去年年底，广州开始颁发不动产权证，证书上的“使用期限”指的是土地使用权和海域使用权期限，而市民拥有的房屋所有权本身不存在期限问题。

　　广东省房协理事、广州同创卓越顾问有限公司总经理赵卓文分析，土地使用权到期后，肯定可以续期，也很大可能一定要缴费。在目前上位法没有修改的情况下，续期时一年一交土地出让金的方式缺乏法律依据，更有可能像温州这种情况，要求一次性交齐。

　　业内人士介绍，广州土地使用年限较短的项目，一般离到期至少还有二三十年的距离。土地使用年限到期后的续期问题，对楼市买家实际影响暂时有限，更多是心理上的影响，广州楼市仍会维持现在健康平稳向上的走势。

　　“商改住”项目 到期会更快

　　由于严格执行70年的住宅土地使用年限，加上整个商品房开发历史只有30年左右，广州住宅项目绝大多数都未逼近土地使用年限。不过，部分“商业改住宅”、“工业改住宅”项目期限会更短。

　　“部分项目在出让时按照商业用地出让，但是开发商其后改造为住宅或者公寓对外销售，这些项目的土地使用年限还是按照商业用地的年限执行。”方圆地产首席市场分析师邓浩志告诉记者，这类项目中，有的使用年限只剩二十年左右，在国土和房管部门的网站上都会公布在售项目的用地情况，购房者需要多加注意。

　　烂尾楼“翻生” 年限或缩水

　　早在上世纪90年代，广州就有住宅土地出让，经过开发后推出市场。以广州最早开发的“豪宅”片区二沙岛为例，从上世纪90年代开发，部分别墅当时的土地使用年限已经按照国家要求定为70年；普通商品房小区中，像天河区的六运小区、海珠区的江南新村，土地使用权年限也都按照国家标准。

　　业内人士透露，广州市场上曾经有大批“烂尾楼”，经过资金注入之后“咸鱼翻生”，即使作为一手楼开卖，其土地使用年限也可能“缩水”。像前几年越秀区有楼盘开售，土地使用年限只剩50多年。而有的楼盘经过多年的分期开发或者囤地捂盘，也有可能导致土地使用年限缩水。

　　楼市影响

　　楼梯楼成交比例下降

　　老旧物业引买家注意

　　满堂红链家市场部高级经理周峰指出，在广州二手楼市之中，一些老旧房改房的土地使用权年限剩余较短，但也没有听说有快到期的情况。然而，这类物业的老旧情况已经引起二手买家的注意。像今年广州市场的成交结构中，即使较电梯楼要便宜，但楼梯楼的成交比例已经下降到不足四成。这类物业上的土地到期后如果需要补交土地出让金，楼梯楼的住户未必承担得起，应该提供一定的优惠。而记者采访的一些市民就表示，相较于这些年不断稳中有升的房价，现在要不要入市买房，比起考虑土地的使用年限更有迫切性。