“地虫”背后：学位房喊价6万 土地溢价恐过百倍

　　不久前，广州知名学位房东风广场五期对外开售，在整体市场不敢喊高价的情况下，该盘却以6万元/平方米的高价胆壮入市。在媒体纷纷讨论学位房具有超强保值能力的时候，记者也从另一角度看到“囤地”高手的巨大收益。

　　据了解，东风广场第五期的新入市产品土地产权是从1999年算起，迄今已有15年，当时开发商的地价水平是多少？羊城晚报记者为此采访了丽丰控股集团以及项目方的负责人，该负责人以“商业秘密”与“不清楚”等理由拒绝回应。

　　而据一位从事房地产超过20年的业内人士介绍，东风广场地块当年为协议转让，所以当时的地价已无从查阅，但据他所知，2000年左右这一片的地价也就每平方米几百元，“这样算来，土地溢价已达近百倍”。

　　记者从广州市房管局的官方资料查阅到，目前有记录的土地转让的备案是从2004年开始。而就在2004年，与之一路之隔的锦城广场，开发商新鸿基地产从当时的广州钟表厂手中取得一部分办公用地，当时的地价只是2000元/平方米左右。同样在2004年，在东风东路附近的水荫路，一块小型住宅用地，楼面地价是800元/平方米左右。可见，东风广场在1999年的土地成本肯定不会高到哪里，每平方米仅需几百元是极可能的。

　　香港上市房企的丽丰控股对于东风广场的运营模式，是不少港企典型的操盘手法。“香港企业很会‘囤地’。”方圆地产首席分析师邓浩志对记者说，广州不少香港开发商手里的地块，都是“囤”了数年时间才慢慢开发、慢慢卖的，而且很多都能获得比较丰厚的额外溢价收益。比如珠江新城的凯旋新世界、和记黄埔在广州的多个项目都是拿地十多年了才开始慢慢开发的，而后慢慢升价分期售卖。

　　据悉，东风广场在1996年开售第一期产品，单价普遍卖八九千元，有些卖过万元，全港式操作，吸引粤港两地不少投资客前来购买。1997年，因为香港爆发金融危机，楼价下挫，一度降至7000多元/平方米。其最近一次有新货发售已是2006年，当时的均价是1.2万元/平方米。目前该楼盘的二手价在4万元/平方米左右。