东莞老城区商业发展喜忧参半 莞城商业出路在哪？

西城楼大街被赋予振兴莞城商业的厚望，可惜事与愿违，这里的人气不旺。图为“莞城西城楼大街”商圈。

振华路一带是一个有很大发挥潜力的地段，这里的骑楼是东莞历史文化的精粹，具备了营造商业氛围的优势条件。摄影 孙俊杰

日前，位于莞城聚福豪苑裙楼的百佳超市正式结业，让大众的目光再次聚焦在莞城。莞城是东莞的老城区，这里不仅是东莞商业的发源地，还曾是东莞的商业中心。不过随着城市扩张发展、商业格局变化、居住人口外迁、交通瓶颈制约等因素的影响，旧城商业的弊端日渐凸显，人气大幅流失，商户也处于进退两难的境况。近年来，老城区的商户在面临经营压力的同时，也迎来了转型发展的机遇。

A.老牌商业街人气惨淡

百佳超市聚福豪苑店正式结业，让业界为之一震。该门店占据市区雍华庭商圈的黄金位置，在十年前，雍华庭商圈是市区为数不多，且辐射面最广、最繁华的商圈。即使近年来，周边崛起了多个重量级商圈，但这里在市区商业格局中依然占有相当的分量。

这次，百佳超市的撤离，为老城区的商业再次敲起警钟，老城区的商业何去何从，如何留住人气，是值得深思的。3月7日，记者从西城楼起行，途经西正路、市桥路、北正路、新风路等老城区传统商业街，发现人流量小，以新风路最为萧条。这些商业街平日人气锐减，惟有到了周末，人气才会回升。据商家反映，十年前，这里平时的人流量很大，到了周末更是人山人海，生意很红火。

新风路人气锐减是非常明显的。新风路是旧城潮流消费的集散地，长约800米，集中了新风大厦、新干线商场、新兴个体商场等购物场所，以及遍布街面的店铺，如今近一半街铺是关闭的。

新风大厦是旧城体量最大的商业项目之一。该大厦分为四层，一、二楼主打是衣鞋、饰物、美容等项目，三、四楼为东莞书城、玩具城、餐厅等，当时东莞书城为全市经营面积最大的书城，新风大厦人气很旺。可惜，如今新风大厦经营惨淡，大厦只保留了街铺及一楼的室内店铺，二楼仅有两三家缝纫店，三、四的物业空置了好多年。一楼的店铺空置率相当高，目前正在对外招租，在大厦的外墙，招租横幅高挂着，对外宣称“免入场费，免铺租三个月”。

新风大厦对面的新兴个体商场曾是旧城标志性的“淘宝”商场。该商场以往到处是人流涌动，如今变得很冷清的。有商家反映，店铺平均租金降了近半，生意萧条，甚至每天卖不掉一两件衣服。

外界往往将旧城商业的衰败归咎于停车位受限等因素，实际上新风路设有停车位，新风大厦有地下停车场，在一定程度上可以缓解停车位问题，记者发现地下停车场都是空荡荡的，最大的问题还是经营环境的老化、经营模式的滞后。

B.转型发展是商户的唯一出路

新风路一带商业配套落后，是制约其发展的重要因素，但是位于老城最优质区域西城楼一带的商场，同样遇到了发展瓶颈。西城楼大街商住项目位于东莞老城区商圈的核心位置，被外界誉为该地段堪比广州北京路、深圳东门。这里有东莞市的历史文化地标西城楼，有莞城文化广场、莞城影剧院、沃尔玛、百佳超市、天和商场等完善配套。

西城楼大街曾被赋予振兴莞城商业、塑造莞城商业品牌的厚望。可惜事与愿违，这里的商业起色不大，空置率较高，难以止住老城区商业衰落的步伐。3月4日，记者在沃尔玛商场看到，该商场设有14个收费通道，由于人气冷清，只使用了3个收费通道。必胜客餐厅在该项目的沿街铺位，现已关闭停业。

在老城区经营商业，意味着要克服更多的难题，面临更大的挑战。一味守住现状，或者经营模式墨守成规，将会逐渐被淘汰，积极转型发展才是出路。与新风大厦比邻的新干线商场，加大对硬件设施的投入，提供优质服务，逐渐聚集人气。而新风大厦始终停留在原有的经营状态，消费环境、经营模式、经营产品几乎是一成不变，最终导致了问题接连出现。

转型发展是老城区商户的唯一出路，缺乏了转型，商户就会逐渐丧失发展的主导权。由老品牌鸿福城转型而来的名汇城，向不少传统商户发出了转型发展的信号。2014年5月，曾经的莞城地标、有着16年历史的莞城老茶楼鸿福城关门停业。鸿福城关闭后，很多人惋惜一个老字号消失了，但是鸿福城消费环境及服务设施滞后，与庞大的年轻消费群体几近脱节，关门结业是大势所趋。

名汇城由东莞市银瀛实业 投资 有限公司开发的，公司负责人冯宾表示，鸿福城虽然是老字号，但如果要适应新时期的消费，不可能是一成不变的。提升消费环境，增加时尚元素，对接主力消费者，才是未来商业发展的出路。

在西城楼大街，一个名为“富美盛商业广场”的项目逐渐拉开序幕，这里将打造东莞首个全返消费模式。该项目营运部总经理张辉表示，公司在这里购置了大量物业，计划借助互联网手段，推出全返消费模式，进行让利消费，并开设大学生创业空间。目前，大众的关注度都放在东城、南城，莞城容易被忽视，这里的商户要着力打造特色项目，将人气重新聚集起来。

C.商业兴衰与资金注入的博弈

名汇城从2014年下半年开业以来，生意平稳，四楼的餐饮经营不错。然而，目前名汇城在紧锣密鼓地装修，大幅改动以往经营的内容，受到了外界的关注。

由于名汇城毗邻居民楼，餐饮区对周边环境影响较大，该公司目前想将整个项目打包给一家公司经营，着手打造 健身 、培训等综合型项目。冯宾表示，新项目主打经营教育培训、健身、体能训练等，符合老城区实际情况。项目正对着市人民公园，那里聚集很多锻炼身体的群众，可以为他们提供健身指导，另外周边聚集了不少学校，在这里适合开展教育培训。

由于老城区商业条件成熟，消费较为实惠，且大众有怀旧情结，使得这里形成了固定的消费人群。鸿福城转型为名汇城，如今又吸引了新的资金介入，维系着整个商业生态系统的运作。银瀛公司对名汇城进行改造与包装，起初是自己经营的，经过试水后，如今决定整体转让，承担了“房东”的角色。经营一个实体商城，需要后续的投入，集机遇与风险于一体，如今实现转型，则获得平稳的物业投资收益。冯宾认为，电商对实体店冲击很大，老城区多是沿街店铺，经营成本高。转型发展，不仅在销售产品上要变，同时在经营模式要变，只有这样才能获得生存的机会。

以往西城楼大街对外销售很火爆，很多投资者看好这里的商机，纷纷注资入市，没想到如今落魄到如此境地。投资人对旧城的投资热情依然较高，老城区成熟的商业环境与氛围，让他们看到投资前景，可惜考虑到老城区商业受到诸多的制约。东莞市富美盛商业广场有限公司注入巨资，力图将西城楼大街盘活，引起了多方的关注。张辉表示，老城区是东莞商业的发源地，虽然消费人流外移了，但商业优势还在，老城区的历史文化底蕴不可取代，是其他地方不可复制的，这是我们看好老城区的重要原因。未来的关键是如何整合人流，结合互联网将人气聚集起来。

对于项目的规划，张辉说：“公司将这里打造成餐饮集中区，引进餐饮品牌店，老城区需要集中的、有档次的餐饮，我们瞄准了这一目标。”据业内人士介绍，各商业街分布不少餐饮门店，消费者前来莞城用餐，是希望品尝地方特色。如果餐饮缺乏特色，吸引力也不强，那么很难吸引消费者，而且餐饮需要大型配套，比如停车位等，这些是老城区最为薄弱的。

如何将资源整合进行融合发展，是富美盛商业广场将面临的大难题，该公司并非第一家接盘该项目的公司。张辉说，大部分店铺是由个体投资者购入的，小部分是由公司购入，公司购入部分物业计划开发成珠宝街。“整个项目整合起来较为麻烦的，现在需要引进好的商家，与个体业主进行更多联动。”

■观点

东莞市政协委员梁聚峰：

加大对老城区物业资源盘活力度

在老城区，商业领域的资金撤离与资金注入，是市场 经济 的正常现象，以现状看，老城区商业处于摸索阶段。莞城是以前的东莞中心，本来是不应该如此衰落，问题究竟出在哪里？无论官方还是民间，要进行认真的反思与梳理。

莞城推动老城区商业发展力度依然不够，针对推动老城区发展，出台更有效的举措，形成更长远的规划，否则不仅盘活不了老城区，留不住人气，人流只能越来越少。有公司为老城区注入资金，这是一个很好的机遇，政府需要加大与这些公司的沟通互动，包括在基础设施、项目开发以及各个环节上，有相互之间的联动，多起一些主动沟通协调的作用。

莞城需要加大对老城区物业资源的盘活力度，这些物业资源利用得好，将有利于聚集人气，莞城可以在文化创意方面下更大功夫，发挥自身的特长，将影响力做出来，利用项目的引进来带动老城区的发展。

东莞市委党校教授李秋阳：

做老城区文章要全盘构思规划落实

西城楼是东莞历史文化的标志，这一带不仅有深厚的历史文化沉淀，同时是东莞商业文明的集中地，由此西城楼衍生而来的西城楼商圈，是有很多文章可做的。老城区商业的精粹就是特色，那么何为特色？如果跟一般的商业街并无异样，那么老城区商业的特色就无法体现出来了。打造商业街，需要将门面做好，将氛围搞好，其实就是一种特色与文化，像连接西城楼的西正路、市桥路、北正路等商业街，完全可以打造成古色古香的风格，这是非常吻合旧城的建筑风格。

在老城区做文章，振华路一带是一个有很大发挥潜力的地段，这里的骑楼是东莞历史文化的精粹，具备了营造商业氛围的优势条件。像万江下坝坊将特色挖掘出来，形成了很多看点，莞城本来在这方面有更多的优势，关键还是全盘构思，规划落实。

■记者手记

老城区商业与文化应融合发展

近年来，莞城商业并不景气，老城区商业人气萧条，新城商业竞争力不足，这对于以商业为重要支撑的莞城经济，产生了不少的影响。莞城商业问题出在哪里？与周边镇街相比，莞城最大的优势就是深厚的历史文化底蕴，而莞城历史文化的核心就集中在老城区。老城区是东莞商业的发源地，如今是莞城商业的重要组成部分，这里不仅有历史文化底蕴，而且有诸多优势条件，理应成为莞城商业发展的亮点，可惜，我们所见到的，这里的商业环境并没有多少变化，配套服务没有多少提升，消费人气却是日渐减少，让人深感惋惜。

莞城商业问题出在哪里？十多年来，老城区的消费环境依然停留在之前的水平上，即使到了今天，消费环境几乎是一成不变，未见有改善与提升。西正路、市桥路等主打商业街，演绎了东莞商业的辉煌，可惜看不到那里有什么文化特色，反而是人流随着大环境不断减少。

在老城区步行街，不妨将街道庄装扮修葺，营造一定的文化氛围，或者竖起街头雕塑，增加文化的元素，甚至在沿巷开辟文化驿站、文化展馆等，与商业街融为一体，不断为商业街注入新元素、新活力，这些工作完全是可以做的，可惜这么多年了，仍未见莞城有何动静。很多著名的商业街之所以成功，关键还是特色，在广州的北京路、上下九，我们感受到这里的更新与演变，在中山的孙文西路，我们感受到这里的活力与动感，在佛山祖庙，我们感受到这里的源远流长与蓬勃生机。老城区的步行街是莞城，乃至东莞宝贵的资源，可惜莞城没有将其纳入统筹开发，尚未发挥其应有的价值，无法挽留消费者，也无法聚集人气。

老城区最大的亮点就是文化与商业。老城区是有文化的，而且底蕴深厚，老城区是有商业的，而且规模很大，但是缺乏将两者进行规划发展，更没有与文化进行融合。以北正路为例，这里由老屋的街铺构成了商业街，这些老屋具有一定的风格，甚至有一定的历史，是完全可以进行规划提升的，可惜，这里始终感觉乱糟糟的，整个效果非常欠缺，感受不到历史文化的痕迹，也感受不到时尚潮流的元素。有特色是老城区的最大吸引点，纵观老城区大部分商业街，未见有特色可言，如此下来，人气流失也是早晚的事。

老城区商业发展受到多方面因素的影响，然而缺乏特色是致命的原因。老城区悠久的商业文明是自然形成的，要在新时期延续其影响力，切不可抱有任由发展、自然而然的心态。新时期有新的消费需要，有新的消费标准，老城区商业需要有变化，需要继续挖掘自身历史文化特色，跟上时代的变化，将商业与文化结合在一起，从氛围营造、设施配套、基础建设、消费定位、概念卖点等方面入手，作出符合实际、能起成效、长远周全的规划建设，才能让老城区真正活起来，重新旺起来，如保持莞城现状，只能逐渐丧失发展的能动性与机遇。