签完合同才知学位被占，中介费要退！

大洋网讯 买房子或多或少要跟中介打交道，可以获得专业的服务，但有时也难免“掉坑里”。记者近日从广州市中院获悉，近三年来，广州两级法院共审结居间合同纠纷案件4038件，其中2017年审结1286件、2018年审结1477件、2019年已审结1275件，其中涉及中介公司的二手房买卖案件约占85%。

据介绍，此类案件中，中介公司多是作为原告起诉买受人或出卖人要求支付中介费，诉因主要表现为二手房买卖合同订立或交易完成后，委托人拒付中介费。此类案件占案件总数的81%以上。

此类案件主要的争议焦点在于，中介公司在提供居间服务的过程中是否存在过错、是否尽到应尽责任促成合同订立和顺利履行、是否应当按照约定全额支付中介费用等。在房屋买卖合同最终未顺利订立、履行的情况下，也会出现房屋买卖当事人就己方损失要求中介公司赔偿等情况。

案例 签完合同才知房子学位被占用

买受人谢某、陈某，出卖人尚某、庞某与中介公司签订了《广州市二手房买卖及居间服务合同》，约定买方应在签订合同当日支付31150元中介费、卖方应支付30000元中介费；若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，中介公司已收取的中介费无须退还，不足部分由违约方支付；如支付费用方为守约方，守约方可直接向违约方追偿等。同日，谢某、陈某向中介公司支付31150元。

后买卖双方就涉案房屋的学位占用问题产生争议，谢某、陈某另案起诉出卖人要求解除房屋买卖合同关系并双倍返还定金。该案生效判决认定，出卖人没有证据证明在合同签订前已将房屋附属学位的占用情况如实告知买受人，双方未能就学位被占用的问题达成合意导致合同未能继续履行，判决支持了买受人全部诉讼请求。

本案中谢某、陈某主张中介公司隐瞒涉案房屋附属学位占用情况，要求解除居间合同关系并返还已付中介费、赔偿律师费损失。

一审法院认为，房屋是否具备学位、学位是否可为买受人使用等，均为影响涉案房屋交易价格、交易意向的重要信息，中介公司负有向买受人如实报告与房屋交易有关信息的义务。本案中介公司在出卖人放售涉案房屋时，对出卖人要使用涉案房屋对口学校学位的事实已知情，但未如实告知买受人，损害了买受人利益，则无权收取中介服务费。律师费并非诉讼的必要费用，故判决中介公司返还中介费31150元。二审维持原判。

小心中介四类不合规行为

1.中介公司未与委托人签订书面合同

审判实践发现，中介公司未与委托人签订独立的居间服务合同的情况较多，而是采取将居间条款加入到房屋买卖合同当中，形成三方协议，或要求委托人签订“咨询及中介服务费确认书”的方式，导致中介公司的居间合同义务的范围、完成标准、服务费用金额、支付时间都不能明确，出现规避责任的问题。

2.中介公司违反审查义务

中介公司有向委托人说明合同义务、房屋情况、是否与委托房屋有利害关系、由委托人协助的事宜及提供的资料、房屋交易的一般程序及可能存在的风险、房屋交易涉及的税费及其他需要告知的事项。在审判实践中，因中介公司的工作人员工作职责履行不到位的主要表现为：疏于或怠于对房屋情况进行查册，未及时有效审查买受人的购房资格、出卖人或其代理人的委托权限，未对赎契风险等进行有效提示等。

3.中介公司隐瞒重大事项

审判实践中，发现中介公司存在大量违反重要信息告知义务的问题，主要表现为：隐瞒中介公司与买卖双方有利害关系、交易房屋所涉的户口学位、房屋真实楼龄、房屋是否有非正常死亡等关系到房屋价款或合同订立的重大事项，从而引发法律纠纷。法官也指出，所谓“凶宅”并非法律概念，实践中会按照实际情况、公序良俗、普通老百姓的认知等因素作出判断。

4.中介公司擅自收取委托人资金

在审判实践中，部分中介公司以“定金”“诚意金”“看房费”等名目，以受出卖人委托的名义，收取买受人的房款，违反了资金管理等协助义务，违规占用买受人的交易资金。

信息时报记者 何小敏 通讯员 万鹏 马婷婷