德国有55%家庭不急于买房 国外经验在中国能否奏效？

　　他山之石可以攻玉。随着中国房产政策方向的改革创新，越来越多的国外经验涌现在人们眼前。这些是否有一些中国可以借鉴之处，又将如何帮助中国解决楼市问题？

　　 共有产权来自于英国思路

　　 在这一波楼市新政中，有一些政策能在海外市场找到样本。比如在北京（楼盘）征求意见的共有产权住房。

　　在英国，房屋共有产权是指由各城市住房协会与购房人共同拥有住房产权，英国购房人对住房协会持有的产权部分支付，在具备能力后，购房人可逐步购买住房协会持有的那部分产权。在英国购房人首期和逐步购买剩余产权的过程中，可以得到政府的政策性优惠。

　　值得注意的是，政府只对共有产权住房的供应对象和运作方式做出框架性安排，具体的运作方式由各城市住房协会根据本地区特点灵活制定，包括建设、对象审查、住房再上市出售等环节。而英国的住房协会属于非营利机构，它可以进行多种经营，但是要全部用于共有产权住房的建设。

　　购房人通过审核后，可以先期购买25%、50%或者75%的产权，并对剩余部分的产权支付。随着购房人支付能力的提高，购房人可以逐步购买剩余部分的产权。比如购房者先期购买了50%的产权，那么每月用于购买剩余部分产权的支出，要比通过其他方式购买住房的每月支出便宜三分之一左右。

　　 德国将租赁供应作为主体

　　在发达国家中，德国以居民偏好租房、租赁市场完善、租金管制严格而著称于世。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，在房屋租赁市场，德国模式是值得学习的。

　　数据显示，德国有55%的家庭不急于买房，很多无房的德国家庭并非买不起房，而是由于各种各样的原因选择租房生活。而在德国，住房供应政策导向上，则将租赁供应作为主体。

　　据了解，在德国，不管是开发新房还是经营租赁，企业要获得土地、信贷，新落成的房子须在一定期限内让渡政府出租，或按接受补贴后的低租金出租。过了期限，才能按市场租金出租。因此，德国租赁房源充足。

　　 与此同时，德国对租房者的保护措施十分完善。业内人士认为，德国房地产租赁市场的快速发展，离不开健全的法律体系的支撑。

　　《住房租赁法》规定，一般的房租合同都是无限期的，承租者可以提前几个月提出退租要求，但出租者不允许主动收回房屋，除非特殊情况，比如承租者不按时缴纳房租，或者房主能够证明房主本人或直系亲属需要此住房。与此同时，《租金水平法》规定，3年内旧合同的租金上涨幅度不能超过20%，2015年又调整为10%。

　　而《住房中介法》则将中介约束起来。这项法律规定，如果中介商任意提高佣金，一经发现，将被处以高达2.5万欧元的罚金。德国近年发布的相关条例规定，租房中介费改由房主承担，租客只有在专门授权给中介找房的情况下才需要负担中介费用。

　　 中国仍需引导房价预期

　　 “如果居民对于房价上涨的预期没有改变，国外经验再好在中国也极有可能失效。”中原地产首席分析师张大伟表示，比如房屋租赁市场，无论是德国还是日本，居民愿意租房子的根本原因在于其对房价并无快速上涨预期，“当购房的预期收益不够高的时候，租房也就成为自然。”

　　实际上，在各地严格限购政策的推动下，中国热门地区的房价已经开始松动。国家统计局数据显示，一二线城市的房价同比涨幅连续回落，而一线城市房价出现环比下降。其中，北京新建住宅价格全国跌幅第二，二手房价格跌幅继续全国第一。

　　但是，央行在上周五发布的《中国区域金融运行报告（2017）》中显示，2017年，全国房地产市场可能呈现“成交回落、价格平稳略降”的发展态势，但房价上涨预期仍然存在。

　　 根据央行发布的《2017 年第二季度城镇储户问卷调查报告》显示，仍有超过三成的居民预期三季度房价会“上涨”，仅有不足一成居民认为房价会“下降”。

　　中国银行(601988,股吧)国际金融研究所分析师也表示，如何摆脱楼市调控的政策循环，打破房价上涨预期，是当下值得关注的重要问题。从过去经验来看，调控面临着挤泡沫和稳增长的两难困境，政策往往会陷入“政策收紧-房价下跌-政策放松甚至鼓励购房-房价大涨-政策重新收紧”的循环中，长期作用有限。

　　 “未来房地产市场平稳发展，政策上需要供需结合。”该分析师表示，未来不仅要以因城施策的需求管理引导预期，还要加强市场和资金监管，规范房地产市场发展，并逐步建立房地产市场的健康发展长效机制。

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