小区业主呼吁详细界定停车费乱涨价定义 不再模糊概念
■《新快报》曾接连关注小区停车问题。
《广州市停车场建设和管理规定(草案)》引发市民热议——
《草案》规定摘录
“对实行市场调节价管理但市场竞争不充分、交易双方地位不对等的住宅停车场以及其他停车场,价格行政管理部门应当根据国家和本省有关规定,通过制定相应议价规则、价格行为规范和指南,合理引导停车场经营者价格行为,维护市场正常价格秩序。”
“实行市场调节价管理的停车场经营者,应当按照市价格行政管理部门发布的议价规则、价格行为规范和指南制定或者调整收费标准。违者由价格行政管理部门责令限期改正,处以5万元以上20万元以下的罚款。”
“如果我们小区停车费上涨被界定为乱涨价,区区20万元的罚款对于物管来说是小意思,一个月就赚回来了,关键是这个停车费,能否恢复到原来的价格?”昨日,广州市人大常委会经济工委公告的《广州市停车场建设和管理规定(草案)》征求意见稿(以下简称《草案》),引发不少小区业主的热议。特别是在新快报曾报道过的停车费上涨较快的小区,有业主建议,应不再模糊概念,尽快详细界定乱涨价的定义,并公布责任部门和追究机制,切实将稳定价格落实到实处。
■采写:新快报记者 牟晓翼 占文平
疑惑一:何谓市场竞争不充分?
市场竞争充分一词用于小区住宅停车场价格调整,源自于2015年国家发改委2755号文,随后广东省发改委483号文也有这一说法,但由于语焉不详,这一调价的前置条件,在实际执行过程中基本被忽略不计。
如何理解市场竞争充分?番禺区广地花园业主朱先生在接受新快报记者采访时认为,所谓市场竞争,指的应该是除了小区自有的停车场之外,在小区周边应该存在主要为小区业主提供停车服务的两个或两个以上大型停车场,露天、地下或立体均可。“这些停车场应该实行低于政府指导价的商业停车场收费标准,比如你是三类地区的小区周边停车场,那你一小时就低于4块钱,这样就能和物业管理的小区停车场在价格上形成竞争,继而压制小区停车场涨价的打算。”
但实际上,以广地花园为例,周边地段均无大型停车场,也无不在规划的空地,至于道路两旁设置咪表车位的设想也基本不现实,因为其地处迎宾路、华南快速和105国道的交界处,均为交通要道,不具备设置车位的条件。中心城区的旧有小区更是不具备上述条件。
与此同时,去年5月的草案征求意见稿曾规定,对于一些过夜停车需求大的小区,周边道路具备时段性停车条件的,属地区政府可组织交通、公安等部门以及街道(镇政府)设置时段性停车泊位,并明确管理单位、允许停车的时段、允许停放的机动车范围、停车收费标准等事项。超过规定时间在时段性停车泊位停放机动车的,由交警部门根据道路交通安全管理有关规定进行处理。不过,此次公示的《草案》中这一条款被删除。对此,朱先生表示十分不理解,参照北京市的做法,三环外小区周边道路,几乎无一例外全部都有临时车位,其与小区停车场形成互补竞争,价格反而低于广州许多。
朱先生等业主建议,应对市场充分竞争的表述,进行详细的解释,最好能举例说明哪个小区已经形成了竞争,作为各个小区的参照物进行对比,没有达到的,应坚决暂缓涨价。
疑惑二:地位不对等是什么意思?
交易双方地位不对等,是国家发改委2755号文及省发改委483号文中都没有出现过的新词汇,就其字面理解,应为提供停车服务的开发商和物管公司,与购买停车服务的广大业主之间,在谈判话语权上的地位不对等,通俗来讲,就是开发商强行涨价,业主没有协商和反对的机会及渠道。
目前,广州市众多小区业主针对停车费上涨的抗争,纷纷归结为这一症结所在,声称拥有车位产权的开发商授意物管公司涨价,业主反对基本无效。于是众小区寄希望于成立业主委员会这一业主自治组织,以谋求对等的话语权。那么,地位不对等是否意味着,没有业委会的小区,应该暂缓停车场涨价,而遵循议价规则循序渐进呢?对此,越秀区金宝怡庭的业主王先生认为,草案应该对此详加解释,不要再次产生模糊概念和歧义,被人利用。“物业管理条例里面规定的重大事项需双过半业主同意,现在早已经被无良开发商和物管加以利用和篡改,变成了‘我要涨价你必须有双过半业主反对’了!”
此外,在已有业委会的小区内,也曾因业主觉得业委会沦为傀儡,自己“被代表”而产生纠纷,在这种情况下,如果要罢免现任业委会重新选举,也必须要凑齐双过半业主的资料,又是难上加难。据了解,番禺区最大社区祈福新邨业主自发的组织,至今仍未收集齐资料,而番禺区南国奥园近日业主不信任业委会事态也开始升级。
疑惑三:议价规则何时才能有?
如果小区最终被判断为存在上述两种情况,草案中指出应按照市价格行政管理部门发布的议价规则、价格行为规范和指南制定或者调整收费标准。市价格行政管理部门,因物价局被合并至发改委,故应为市发改委无误,但至今为止,专门针对小区停车场收费的议价规则、价格行为规范和指南仍旧是一片空白,故草案即便通过,也难以阻挡众小区目前涨价已成的既定事实。
众多小区业主纷纷表示,草案应规定一个规则规范和指南出台的时间表,必要时也应向社会公布草案征求意见,同时,还应当列明具体负责的部门,明确解决不了怎么办的问题。而非像目前这样,小区停车费价格问题涉及到483号文、物权法、广州市物业管理条例等诸多文件,涉及部门包括区级人民政府、发改委、街道、居委、公安机关等,导致业主投诉无门,最终只能作罢。
业主想拥有对等地位谈何容易?
多个小区仍旧未能成立业委会
昨日,新快报记者联系到此前采访过的诸多小区的业主,发现他们至今仍未能如愿成立业委会。
金宝怡庭:开发商否认首次业主大会唱票
前不久,金宝怡庭刚刚举行首次业主大会唱票,投票内容为首届业主大会议事章程等文件,共有346户居民投票,超过双过半。但日前,开发商向街道和居委递交异议,认为部分业主无房产证(业主指出持有购房合同和回迁证明)无资格投票,并对个别业主身份提出怀疑,认为此次投票无效。目前此事仍在胶着状态。
富基广场:首次业主大会唱票被叫停
海珠区富基广场业主告诉新快报记者,原定于11月5日举行的富基广场首次业主大会唱票,在11月3日被街道紧急叫停,理由是其中一名业主代表“物业漏水”。
富基广场业主认为,街道在此次事件中的表现,与物业管理条例中要求的,对业主成立业委会给予指导完全不相符合,反而是行事拖沓、故意刁难。此事已由业主反映至上级主管部门处。
金港城:宁愿停在小区外都不买车位
广州市花都区金港城楼盘目前仍旧采取“非售即临停”的方式,拒绝应广大业主的要求提供月保车位,所有没有购买车位的业主车辆,均按每小时5元标准收取。在经历过几次较大的集体表达诉求之后,开发商和物管公司仍旧推行现有规定。渐渐地,不少业主转而采取“罢停”方式表达抗议。
所谓“罢停”就是金港城内偌大的停车场,出售车位仍旧不多,其余待售车位依旧空空荡荡。反而金港城外的几条道路两侧都密密麻麻停满了小区业主的车辆,这些车主宁愿在小区外停放,舍弃安全保障,也不愿意向物管妥协。
据了解,该小区由于业主实在太多,连成立筹备组必须的业主资料收集也进展缓慢。