市场重回蓄客期 4月上半月二手成交回落

  在3月份市场火爆行情后,4月份上半月二手市场重新进入蓄客期,加上限购政策未有放松,成交较上月同期出现回落。链家满堂红数据显示,2016年3月当月二手住宅买卖业务量突破1660宗,环比增加3.8倍,同比增加4.0倍,住宅租赁业务量环比增加35.2%。4月1日-20日,该机构二手住宅交易量环比3月同期锐减26%,专业人士分析,这个调整期需等到新一批有效客户重新补充到楼市内才会结束,溢价空间或比3月份有所增大。

   政策放松未如预期 4月上半月成交回落

  今年3月的广州二手住宅市场全面爆发,链家满堂红广州分公司促成的二手住宅买卖宗数超过了2009年3月的前期峰值(1538宗)。当月新增的有效房源和有效客源的比例是1∶5.5,即平均1套可售房源可以面对5.5位有效准买家的看房和后续筛选,这个比例高于前几个月的1∶3的水平。

  而在越秀区的老东山板块,1套学位房甚至可以同时面对21至22位有效买家的看房和价格磋商。在这种情况下,准客户压价的难度明显加大,整个3月,广州市二手住宅客户成功压价幅度只有2.7%,在2月2.9%的基础上继续收窄。特别是前三周,在传闻广州可能出现郊区限购政策放松、银行信贷持续宽松(首套房客户享受基准利率85折优惠)、“营改增”税率未确定产生担忧的前提下,市场罕有地出现买卖双方同时看好后市的“一致判断”,因此客户追价3%-4%成交的现象频出。

  3月下旬开始,一线城市的房地产市场政策风向突变,上海、深圳相继收紧限购政策,延长外地客户进入当地购房的社保年限,间接导致广州无法在近期对本地政策作适度放松处理。与此同时,税负的减少也令急于入市的准客户稍微放缓了节奏。3月24日,财政部明确今年5月1日实施的存量住房增值税征收税率为5%,比现行营业税及教育附加费的总和(5.6%)要低,且在计算时会先扣减上一手购入时的税费成本,故即使是同一种不足两年的条件,同一物业所产生增值税都比目前营业税要少。

  4月8日广州市政府宣布“继续执行住房限购政策”,也令3月以来的大行情去到阶段性顶部,4月进入短暂调整已无可避免。

  据了解,4月1-19日,经链家满堂红促成的二手住宅买卖宗数比3月同期减少26%,全市成交均价为21772元/平方米,比3月同期下跌1.9%。链家满堂红市场部高级经理周峰预计,这个调整期需等到新一批有效客户重新补充,不排除部分业主对价格再次作出让步。

   4至5月有春交会 短租房仍有追捧客

  每年3月都是传统租赁市场的成交旺季,今年3月也不例外,经链家满堂红促成的住宅租赁业务量比2月增加35.2%,全市二手住宅平均租金为49.5元/平方米·月,环比上升5.1%。经过3月的成交高峰后,4月的住宅租赁市场有所回落,4月1-19日经链家满堂红促成的住宅租赁业务量比3月同期减少近一成,全市平均租金为48.3元/平方米·月,比3月同期下跌1.3%。

  值得关注的是,4至5月是广州春季进出口商品交易会举办时期,虽然近五年经济型酒店的迅速兴起对短租房的冲击较大,但短租房市场并没有完全沉寂,租赁期在1个月以内的个案,就是客商通过中介人员承租的物业,一般是面积在40-80平方米之间的一房或两房单位,皆位于附近有地铁或直通接驳车的名牌楼盘内,租金单价在105元/平方米·月,比整一年的租金单价至少高出21%左右。当然,在春交会结束后,这些短租物业难免会再次出现空置,业主需适时调整租价,再通过中介物色其他租赁期在3至5个月的租客,才能等到10月的秋交会行情来临。