新版《广州市房屋交易监督管理办法》征求意见
大洋网讯 为了加强房屋交易监督管理，规范房屋交易行为，保障交易安全，维护房屋交易当事人的合法权益，广州市住建局近日对新版《广州市房屋交易监督管理办法（修订征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）征求意见，时间为1月12日至2月11日。
记者发现《征求意见稿》着重规范了新建商品房的预售，要求未取得商品房预售许可证或不符合《商品房销售管理办法》规定现售条件的商品房项目，房地产开发企业或其他公司均不得进行销售，不得以认购、预订、排号等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业拒绝或者限制住房公积金贷款支付购房款的，将受重罚，罚款由此前的1万元提升到5万元。
新房篇：
1.收费：
未取得预售证，不得以认购、排号等方式收取定金
《征求意见稿》要求，未取得商品房预售许可证或不符合《商品房销售管理办法》规定现售条件的商品房项目，房地产开发企业或其他公司均不得进行销售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款、电商费等性质的费用。
新建商品房销售过程中，房地产开发企业不得收取房款以外的其他费用；为新建商品房提供销售服务的第三方不得向购房人收取中介服务费、律师费等费用。
违反上述规定，住房建设行政主管部门责令其限期改正，没收违法所得，按违法交易商品房的套数，每套处以3万元的罚款；未取得商品房预售许可证的房地产开发项目，发布房地产预售广告或通过认购优惠的手段推介商品房项目的，由市场监管部门责令其限期改正，并处以10万元的罚款。
2.价格：
商品房按备案价销售，不得额外收取装修款
市场监管部门需要制定并公布房地产开发价格行为规则，引导、规范房地产开发企业依法自主定价。
在领取商品房预售证之前，房地产开发企业应当合理确定销售价格，并报市场监管部门备案。房地产开发企业及其委托的代理销售企业按照备案价格对外销售，并对每套商品房明码标价，以价目表和价格相关信息公示表的方式公开相关收费。
同时，不得在预（出）售合同约定的转让价款外，以装修款、电商费等其他任何名义向购房者收取额外的房款。销售价格超出备案价格的，不得在网上签订预（出）售合同，不得办理预告登记和转移登记。商品房销售价格未备案或超出备案的销售价格对外销售商品房的，由市场监管部门责令其限期改正，按照销售商品房的套数，每套处以5万元的罚款。
房地产开发企业拒绝或者限制住房公积金贷款支付购房款的，将受重罚，罚款由此前的1万元提升到5万元。
3.预售款管理：
开发商需在银行开设预售款专用账户，接受银行监督
若出现烂尾，未尽责银行或承担赔偿责任
房地产开发企业申请商品房预售许可证前，应当在商业银行开立商品房预售款专用账户。
房地产开发企业应当将到期应付购房款存入商品房预售款专用账户；购房人通过按揭贷款购房的，贷款银行应当将按揭房款直接转入商品房预售款专用账户。房地产开发企业不得对商品房预售款专用账户的预售款设定担保责任。
开户银行将对专用账户进行监督，每天更新商品房预售款专用账户余额；根据住房建设行政主管部门核发的预售款专用资金拨付批准书，拨付相应的商品房预售款；擅自拨付商品房预售款的，应当承担赔偿责任。
未按规定履行监督职责的银行，由住房建设行政主管部门通报其上级银行及当地银行业金融机构监管部门，责令其限期改正，拒不改正的，根据法律规定追究其法律责任，并可以限制其参与本市房地产相关业务。由此导致项目烂尾或发生信访、群访或者其他危害社会稳定事件的，商品房预售款专用账户开户银行须承担赔偿责任。
在商品房项目竣工之前，商品房预售款只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付施工进度款、法定税费，不得挪作他用。项目主体结构施工封顶前，预售款留存比例为累积划拨预售款的8%;项目主体结构施工封顶、排栅未拆除前，留存比例为累积划拨预售款的6%；项目拆除排栅后，施工进行至内外装修、设备安装阶段，留存比例为累积划拨预售款的3%；项目主体工程及所有配套公共服务设施均通过竣工验收，房地产开发企业可凭《房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》，办理预售款专用账户注销手续。
4.公示：
新增公示配建保障房情况、周边污染情况需要公示
除了在商品房销售现场显著位置公示预售证及符合现售条件的证明，《征求意见稿》还新增要求公示项目配建保障性安居工程住房的数量、类型、区域位置、产权状况及物业管理模式；以及包括周边油库等产生污染场所、高压线路、微波信道等辐射源；规划规划的路桥、隧道、变电站及其他公共设施建设情况及其建设行为可能造成的影响。公示期限自商品房销售之日起至全部销售完毕。
商品房销售现场未按规定公示相关事项的，由住房建设行政主管部门责令其限期改正，处以5万元罚款。
5.交付：
严防“货不对板”，改变已售房屋状况需通知预购人
房地产开发企业已售房屋涉及增加建筑面积、建筑物高度、改变外立面、层数、建筑结构、户型和用途的，应当经规划部门依法批准，并委托测绘机构对预售面积进行重新测算，方可办理商品房预售许可证变更手续。变更影响预购人权益的，房地产开发企业应当在批准之日起十日内，书面通知预购人。若房地产开发企业改变已预售商品房的建筑设计而未及时书面通知预购人的，由住房建设行政主管部门责令其限期改正，并按照违法销售商品房的套数每套处以3万元的罚款。
二手房篇：
二手房交易，中介需要提供房屋状况说明书
根据《征求意见稿》，建筑设计为独立成套的住宅，不得分割拆零转让。非住宅需要改变原登记的基本单元转让的，应当依法办理不动产变更登记后进行。违反该规定，将被处以3万元以上5万元以下的罚款。
房屋网络信息发布平台对平台上发布的房源买卖信息负有管理责任，不得发布没有房源信息编码的房源，对平台发布的虚假信息应当及时删除。违反该规定，按照每宗房源信息处以1万元的罚款。
房地产中介服务机构及其从业人员应当将房屋状况说明书出示给交易当事人，出示的时间不得迟于存量房买卖合同的签订时间。未依法向购房人出示房屋状况说明书的，对房地产中介服务机构处以5千元的罚款；对从业人员处以3千元的罚款。
广州日报全媒体文字记者 贾政
