10月广州二手楼市成交量涨超一倍 均价19547元/平方米

　　近日，广州市国土规划委公布最新统计数据显示，10月全市11区二手住宅登记宗数为6051宗，同比增加102.6%。当月买卖市场先抑后扬，经中介行促成的二手住宅买卖业务量比9月增加5%。

　　满堂红链家市场部根据该公司促成的二手住宅买卖交易分析认为，10月份广州市9区（不含南沙、从化）二手住宅成交均价为19547元/平方米，环比下跌4.6%，同比下跌5.5%。

　　连续降息后仍需降价配合

　　中国人民银行自2015年10月24日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%，一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%，个人住房公积金贷款利率保持不变。这是央行自2014年11月22日起的第六次降息，平均每隔两个月便下调一次。满堂红链家市场部在2015年的五次降息后取连续22天作为监控周期，观察该公司的二手售盘看楼量及对应全市11区的二手住宅网签约量发现，今年前四次降息后的市场反应虽各有偏差，但看楼量和网签量的变化趋势大致相同。而10月24日的降息后，客户看楼量比8月的降息增加59%，但二手住宅网签量仅比8月降息后的周期增加17.7%。

　　满堂红链家市场部高级经理周峰分析，2015年属于政策大环境的放松期，连续多次降息确实令贷款客户在还本付息的压力上大为减轻，但大环境的宽松掩盖不了经济低迷的事实，且广州的限购买政策并未放松，导致降息的速度远大于广州有效客户的补充速度。目前在市场上坚持看房的客户，跟今年3至5月期间入市的客户性质不一样，现在这批客户，对央行的降息举措有所麻木，他们看重的是物业价格是否存在可向下压的空间。10月广州总体二手住宅均价跌穿2万元/平方米，回到今年3月的水平，充分反映客户在与业主的搏弈过程中略占优势。预计今年剩余的一个半月，广州二手楼价仍难有作为，“量增价微降”持续到年底。

　　公积金贴息贷款作用积极

　　2015年10月23日，广州住房公积金管理中心连续发布多条实质性通知，包括从10月26日起，提高广州市住房公积金贷款的最高额度（个人最高60万元、夫妻双方最高100万元）；广州市本地职工可使用于外地缴存的公积金在广州购房；住房公积金贴息贷款业务正式推出，承办银行为中国建设银行广东省分行、中国银行广东省分行、广州农村商业银行3家。在这些内容中，贴息贷款最吸引市民关注。

　　众所周知，由于公积金中心在今年6月初调整了客户在公积金层面可贷款额度的计算公式，由“账户余额×2+月缴存额×到退休年龄月数×4”，改为“账户余额×8+月缴存额×到退休年龄月数”，令每半年提取一次公积金的用户和刚毕业不久的年轻人无法获取公积金的最高上限，故提高公积金贷款的最高额度后，真正能享受上限的客户比例并不大。反而是公积金贴息贷款，能在一定程度上解决部分即将入市的客户需要，提交资料齐全的客户，等待审批和放款的时间，有机会控制在一个半月左右，比纯公积金贷款的全程环节超三个月要节省一半时间。

　　但周峰认为，公积金贴息贷款虽有其积极作用，不过还是受到不少因素限制。譬如要在当年公积金存贷比高于80%时方可启用，当存贷比低于75%时便会停止使用贴息贷款，因而客户并不是任何时候都可以向银行提出申请此业务。而且，目前三家承办银行只受理商业性和公积金贴息的组合贷款，商业贷款利率超过国家基准贷款利率的部分不予以贴息。如此一来，仅青睐于纯公积金的低利率或属于二次购房要承受商业贷款利率上浮10%的客户，并不适宜申请贴息贷款。满堂红还统计发现，纯公积金比例因库存有限而处于偏低状态，10月仅为11.8%，同期组合贷款的比例接近30%。预期年底前信贷政策仍偏向宽松，成功申请公积金贴息贷款的客户数量不会太多，占主导的依然是纯商业贷款的客户。