东莞一房屋空置3年 业主拒缴物管费被告

　　 东莞时间网讯   市民叶女士在东莞南城一小区购置了一套房子，并于2011年2月收楼，但却一直没有入住，也已有3年多没有交物业管理费。

　　近日，小区物业管理公司向东莞市第一人民法院提起讼诉，要求判令叶女士全额交纳物业服务费8373元及违约金15825.56元。

　　叶女士觉得难以理解，自己的房子一直空置着，无人入住，没有享受到物业服务，却要全额交费，她认为不合理。

　　昨日下午，南城法庭公开审理此案，由于双方分歧较大最终未能达成调解，法院将择日进行宣判。

　　 /  事件  /

　　 收楼后未入住

　　 被要求全额交物业费

　　叶女士于2011年2月22日持东莞市某房地产开发有限公司《收楼通知书》出示的《商品房买卖合同》，到原告处办理收楼手续并签署《业主收楼交接书》，依法收楼。

　　根据《前期物业管理服务协议》约定及东莞市物价局的收费备案标准，物业公司按照建筑面积每平方米2.3元收取物业管理费，同时代收水费。

　　物业公司称，叶女士的房子建筑面积是88.8平方米，每月需要交纳204.24元的物业管理费，但是她交了一年多后，就再也没交过了。

　　为此，物业公司向东莞市第一人民法院提起讼诉，要求判令叶女士交纳2012年11月至2016年3月的物业服务费8373元及违约金15826.56元。

　　 业主：

　　 没享受相关服务，必须减免

　　庭审时，叶女士单独坐在被告席上应诉。她说，收楼后自己一直没有入住，也没有租借出去，由于住得比较远，自己甚至已经好几年没去过这套房子了。

　　“我没有交物业管理费，我承认自己有错，但交费要合理，要符合规定。”叶女士称，接到法院的通知后，今年4月初她就前往物业管理处交费，但由于双方对交费金额和违约金问题意见不一，物业公司拒收了。

　　叶女士说，她对于空置房需要交纳物业管理费没有异议，但认为不应该全额交纳。“我通过网上查询发现，空置房只需交70%的物业费，很多城市也实行了这一规定。”叶女士说，没有入住，则意味着自己没有享受到小区垃圾清理、照明灯、楼梯清理等服务，这也是她认为需要减免物业管理费的原因。

　　而对于合同规定的0.3%的违约金，叶女士认为不公正，属于霸王条款。“合同是物业公司拟定的，只规定了业主的义务，对于业主的权利却没有相关规定。”叶女士说，物业管理费应按照70%收取，至于违约金，她愿意多交一年的物业管理费作为补偿。

　　对此，物业公司并不同意。

　　由于合同并未注明空置房物业费的收取问题，且双方未能达成调解，法院将择日进行宣判。

　　 物业：

　　 投入人力物力管理

　　 必须全额收费

　　昨日下午，该案在南城法庭开庭审理。物业公司代理人称，开发商和物业管理公司签订委托管理合同。

　　“虽然被告还没有入住，但是物业管理公司负责对公共区域的维护，同样需要投入人力和物力。”该代理人称，物业公司不会因为叶女士没有入住就不需要上班，照样要负责小区的日常维护和保养，为此，公司主张叶女士需要全额支付物业管理费。

　　物业公司代理人称，叶女士从未向物业公司反映过房子空置未使用，公司对此并无相关备案。“每次向她催收物业管理费时，她就说正准备装修，而且说很快就会交。”

　　该代理人还出示了物业公司和叶女士签订的一份合同，根据合同第11条约定，假如业主拖欠物业管理费，必须收取0.3%的违约金。

　　“合同规定业主必须每月10日之前交纳物业管理费，未按时交纳的，从下个月1日开始收取违约金。”这位代理人在庭审时陈诉了收取费用及违约金的依据。

　　 /  各方说法  /

　　 律师：

　　 物管费可酌情调整  最终以判决为准

　　记者就此事咨询了广东闻彰律师事务所李道君律师。他说，假如开发商和物业公司签订了委托管理协议，业主进行了签字就要受到合同约束。也就是说，收楼后意味着必须交纳物业管理费。

　　本案中叶女士以一直没有入住，未享受到相关服务作为抗辩理由，李道君认为，按照公平合理的原则，有一定的依据。而对于合同约定的0.3%的违约金，李道君认为假如业主认为不合理，可以向法院申请调整。

　　而对于空置房能否得到减免，李道君说，“可申请酌情调整物业管理费，但最终以法院判决为准。”

　　记者查阅有关资料了解到，对于空置房物业费收取问题，国内部分城市早已采取了减免举措。比如青岛、长沙、无锡等多个城市，均有出台相关管理办法明确规定，房屋连续长期空置，物业费可实行减免。

　　 物价局：

　　 能否减免我市还没有相关规定

　　那么，我市的情况如何？昨日下午，记者致电12358向东莞市物价局进行咨询。工作人员告诉记者，无论该房屋是否空置，物业管理费都要发生，业主一般从办理完入住手续之后开始交管理费。至于空置房物业费能否减免，这位工作人员称目前东莞市并无相关规定。

　　不过，采访中，有不少业主表示，希望空置房物业费收取问题能够引起相关部门的重视，出台更为人性化、合理化的规定。

　　 他山之石

　　山东：2009年5月1日实行的《山东省物业管理条例》作出规定：“建设单位未交付的物业和交付后长期空置的物业，其物业服务费标准可以适当降低。”

　　无锡：无锡市物业服务收费管理办法有关规定，自2006年1月1日起，对未入住或未使用的物业，物业公司按正常物业服务收费标准的70%收取费用。

　　南京 ：2005年颁布的《南京市物业服务收费管理实施办法》规定：业主办理入住手续后长期（连续六个月以上）未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业管理单位书面备案，按规定或约定公共服务费标准的70%交纳空置物业管理费。

　　陕西：陕西省2014年9月1日起执行新的物业收费管理实施办法：因故长期不使用的空置房，从验收或业主报告物业服务企业，经物业服务企业登记确认即日起，其物业服务费按物业服务合同约定收费标准的70%交纳。

　　 知多D

　　 物业管理费的构成

　　根据原国家计委、原建设部颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，住宅小区物业管理费的成本构成包括以下项目：

　　（1）管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；（2）公共设施、设备日常运行、维护及保养费；（3）绿化管理费；（4）清洁卫生费；  （5）保安费；（6）办公费；（7）物业管理单位固定资产折旧费；（8）法定税费。