搜房中指院：2014年中国物业服务价格指数报告

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　　1 研究背景与目的

　　改革开放至今，我国物业服务行业已历经30余年的快速发展，在各方面均取得了较大的进步。截止2012年底，我国物业服务行业已有近71000家企业，行业从业人员612.3万人，管理各类房屋面积145.3亿平米，年营业收入超过3000亿元。此外，行业经营方式和服务内容正在进行全方位的深刻变革，信息移动互联等新技术得到应用，全面提升了企业的服务品质和经营绩效。

　　物业服务行业正处在持续健康发展的历史机遇期，国务院在《服务业发展“十二五”规划》中明确强调“健全市场规律价格机制，鼓励物业服务企业开展多种经营”，国家科技部在《现代服务业科技发展“十二五”专项规划》中对物业服务业转型提出具体指导意见，以及十八届三中全会后大力推进的市场化改革，为物业服务行业带来更大的发展空间，优秀物业服务企业要紧紧把握这一历史机遇做大做强，实现新一轮的跨越。2014年6月30日，花样年集团旗下的深圳彩生活物业服务公司在香港分拆上市，意味着物业社区服务运营模式得到了资本市场的充分认可，开启了互联网时代社区服务新纪元。

　　当前，我国正面临通货膨胀、经济转型的考验，在此背景下，物业服务行业也面临新的现实与潜在考验。长期以来，物业服务行业面临企业数量多、规模小、管理水平落后、一线员工流动率高、员工素质偏低、业主投诉多等问题，以及经营成本急剧上升、物业服务定价机制缺失、行业责任边界不清等深层次问题。此外，物业服务行业长期以来属于盈利微薄行业，市场规模大而复杂，相关研究工作较为滞后，准确详实的行业数据较为缺乏，物业服务评价标准的全面性、科学性、客观性和严谨性都有待商榷，有关物业服务价格指数的编制几乎完全空白，造成各地服务标准差异明显，服务定价盲目性高，行业发展长期存在混乱格局。

　　在此背景下，中国指数研究院秉持“客观、准确、科学、合理”的理念，在分析总结历年研究经验及物业服务行业发展现状的基础上，开展“中国物业服务价格指数系统”和“中国物业服务星级评价标准体系”研究，其现实意义及指导作用在于：首先，物业服务价格指数能为政府及研究机构提供数据支持，为行业研究和政策制定提供参考;其次，帮助广大物业服务企业和普通居民准确了解物业服务价格水平和最新发展动向，促进企业和业主之间有效沟通，为企业管理和经营决策提供参考;最后，通过对主要城市物业服务水平和价格的量化分析，促进服务收费与服务标准的合理匹配，提升物业服务的专业化、市场化程度，引领行业的稳健发展。

　　2 研究方法体系

　　基于物业服务行业需要，在多年积累的研究经验的基础上，中国指数研究院和中国房地产TOP10研究组在中国房地产指数系统的基础上，参考国内外相关研究成果，形成了“中国物业服务星级评价标准体系”和“中国物业服务价格指数系统”等理论体系，并在2013年上半年进行了调研和试算。2013年6月28日，住房和城乡建设部政策研究中心主持的“中国物业服务价格指数专家鉴定会”在北京召开。由国家统计局、国务院发展研究中心、北京大学、清华大学、北京物业协会等中国房地产业界及物业服务行业的权威专家组成的评审委员会对“中国物业服务价格指数理论与实践”研究成果进行了评审。评审委员会听取了成果汇报，形成评审意见，并一致通过研究成果的评审。会后，研究组根据专家意见对理论体系进行了完善，最终形成了中国物业服务价格指数研究方法体系。2013年12月20日，中国物业服务价格指数研究报告首次对外发布。

　　2.1 样本选择

　　“质价相符”的定价原则要求物业服务价格与服务水平要相适应，在编制指数时必须区分不同标准物业服务对服务价格的影响，选择具有一定服务水平的物业项目作为指数研究的样本。基于此，研究组制定“中国物业服务星级评价标准体系”，根据该评价标准选择数量充分的、符合要求的在管物业项目作为物业服务价格指数编制的样本。

　　“中国物业服务星级评价标准体系”分为软件和硬件两个方面的标准体系。软件标准体系由基本要求、房屋管理、公共设施管理与维修、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理和其他管理组成;硬件标准体系包括基本要求、综合配套、绿化及景观、车位、文体娱乐设施、共用设施设备、安保系统、物业管理硬件及人员配备、物业标识等内容。

　　图：中国物业服务星级评价标准体系图

资料来源：中国指数研究院综合整理

　　根据星级评价标准体系，软硬件满分均为100分，满足70分≤考核评分<80分，则符合三星级标准;满足80分≤考核评分<90分，符合四星级标准;如果考核评分≥90分，其符合五星级标准。最终样本项目的物业服务评级取软件评价和硬件评价中较低者。如果项目物业服务的软件或硬件评价低于三星级水平，则将其录入数据库中，但不作为样本用于物业服务价格指数的计算。

　　在“中国物业服务星级评价标准体系”基础上，本次研究的样本选择标准如下：①位于各市城区(不包含下辖县和县级市);②2000年后竣工验收，入住时间1年(含)以上的商品住宅项目，其中一线城市(北京、上海、广州、深圳)的项目建筑面积需在10万平米以上，其他城市在5万平米以上;③有合法注册的物业服务企业在管;④根据“中国物业服务星级评价标准体系”，物业服务水平和硬件设施的评价结果均在三星级以上(含三星)。

　　考虑到数据的可获得性和在全国的代表性，遵循典型性原则，选择二十个代表城市作为研究对象：北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州、成都、长沙、常州、昆明、宁波、青岛、苏州、无锡、沈阳、合肥、南昌。

　　2.2 指数模型

　　图：中国物业服务价格指数系统

资料来源：中国指数研究院综合整理

　　中国物业服务价格指数系统以城市各星级服务价格指数为最低层级，逐级生成城市物业服务价格指数、二十大城市物业服务价格综合指数。根据研究分析需要，还可以扩展构建城市分城区物业服务价格指数等。

　　物业服务价格指数的数据采集工作以企业填报、电话调研、实地调查为主。

　　调查内容。一是物业服务水平，包括物业项目的软件及硬件两大方面，具体细分项参见《中国物业服务星级评价标准体系》。二是物业服务价格及建筑规模等基本信息，物业服务价格是项目的月均每平米物业服务费用;建筑规模是项目总建筑面积，是计算物业服务价格指数时的权重，其他基本信息包括项目名称、竣工时间、入住时间、所在区域等。

　　数据来源。一是通过中国房地产指数系统(CREIS)数据库，获取该城市住宅项目名单及基本信息。二是通过对物业项目实施电话访问和调查，收集物业服务价格等相关信息，对有地址但无联系方式的项目实施实地调查。三是通过物业服务企业填报其在管项目的相关信息。

　　数据补充。对于无法取得价格数据等基础资料的样本，将采取两个方式补充，一是将没有价格数据的样本项目用同区域、同星级样本项目的价格推算;二是对无法获得当前建筑面积的样本项目通过批准销售面积等资料来估计。

　　数据整理。调查所得的原始数据需进行必要处理。第一，对原始数据只有单户物业服务价格数据的项目，根据项目的户型面积等估计项目的月均每平米物业服务价格，以便于指数计算;对原始数据中的项目进行统一的区域划分，并分析需要对数据范围进行适当的调整等。第二，对异常数据进行检验。按照所在区域和物业服务星级进行划分，计算每档样本均值X和标准差S，正常样本数据应在两个标准差(X-2S，X+2S)即95%的置信范围内，超出此范围的数据应剔除，剔除后再计算样本新均值和标准差;再检验，再剔除，直到无异常数据为止。

　　3 主要研究成果

　　指数：综合指数同比上涨0.91%，较上期上涨0.66%，四星级指数涨幅最大

　　表：2014年12月城市物业服务价格指数 (按指数值降序排列)

　　数据来源：CREIS中指数据，fdc.so