广州三环房价黑马别小瞧 你置业在第几环？
文/羊城晚报记者 詹青
2009年9月，我国最长的环城高速公路、全长187.6公里的北京六环路全线贯通。然而，才过几年，纪录已被刷新。俗称“新七环”的北京大外环高速公路开始动工，计划于明年全线通车，全长约940公里。
比起北京的大环线，广州的环线只能说是“小儿科”。但其实从道路规划而言，广州与北京一样，都属于“环线布局”的外溢型城市。这也是很多城市，如上海、武汉、沈阳等的发展模式，这些环线交通道路，犹如城市层层成长的“年轮”。
在城市的发展中，楼市是城市化一股活泼泼的巨大力量。有意思的是，伴随着城市不断成长的“年轮”，很多城市同步呈现出楼价“环线布局”的轨迹。北京最为明显，一句“您住在哪环”便足以判断对方居住的条件甚至身家的多寡。“N环的楼价”是北京人判断楼价一个最直接的标准，广州有没有这样的“楼市年轮”？我们发现，广州的道路环线井然，但楼价并没有如道路般井然排列。比如说，广州“外环”的楼价未必不如内环的楼价“牛”，“住哪环”的身份标识意味并不高，广州楼价并没有呈现与圆心对应递减的规整格局，也没有形成真正意义的“豪宅圈”，高端住宅往往与普通住宅混合。不仅如此，在多中心发展更成熟的趋势下，“外环”的“黑马”更为强劲。可以说，广州有内环路、外环路，广州楼市却没有严格的“内环价”、“外环价”。
戏说广州楼市“三环”，不妨带着娱乐的态度，从另一个角度窥探城市发展的始末与将来，看看你的置业，命中了广州楼市的第几环？
楼市地理
广州楼市：
虽有“三环路”
没有“三环价”
判断楼市价值公认的一个标准是地段。广州楼市也一样，地段是决定楼价的最重要标准，广州楼价同样呈现由中心区往外递减的状态。不过，广州楼价并没有严格按照道路上的“三环”呈现递减的规律分布。所以，在广州楼市中，历来没有“内环价”、“外环价”之说。
如果硬要找出楼价的分界线，2000年以前勉强可以划分出“河北”（指珠江以北）和“河南”（指珠江以南），以珠江为界，民间有着“宁要河北一张床，不要河南一间房”的购房观念，“住在河南”和“住在河北”显示出不一样的身份差异。然而今天，这种差异性已在不断消解中，随着城市发展南拓，“河南”楼价反超“河北”的例子比比皆是。
总体而言，广州楼价的界限比较混沌，让一些初来乍到的外地发展商感觉有点不适应。阳光100的董事长易小迪曾经表达过这样的疑惑：“广州很奇特，很多城市的楼价都呈现从圆心往外递减的分布，虽然有一定的价格差，但不会太大。广州却不然，南北两边到中心区的距离是一样的，价格差却大得不得了。”
事实上，广州的楼价虽然粗略看起来，呈现中心区、郊区递减的分布规律，但细细划分，却是由多中心驱动、溢出型放射状的楼价分布格局，以此代替了环状分布的“楼价阶梯”。所以，虽然广州道路有三环、四环，然而楼价却并没有三环、四环之说。假如在普通市民中做调查：你所认为的“三环楼价”在哪里？恐怕会众说纷纭，难有一致的看法。
如今，随着楼市不断发展，多中心产业格局的外拓，市中心区与郊区的界限随时在发生变化，楼价的环状分布更为模糊，并不断刷新以往的认知。可能不到几年，你现在认为是“三环”外的房价便要超越“一环”内的楼价。严格地说，广州楼价呈现的是多中心环状、环环相扣的分布格局，住在“环内”的有环内的热闹，住在“环外”的也有环外的精彩，各有各的繁华，各有各的风景。
本版文/张秀钦 本版插图、地图制作/兰兰
当广州地铁线越来越多，交通越来越便利，原先一些所谓的“郊区”，心理距离也慢慢向市中心靠近。到目前为止，广州房价较高的还是越秀区、珠江新城这些“非常核心区”。但在广州三环，已有个别区域的房价发生了突破性发展，例如白云新城，当年开发商就认为该区域可媲美珠江新城，部分楼盘的销售均价已超过4万元/平方米，所以说，作为房价黑马，三环绝对不能小瞧。
更不能小瞧的是，番禺及黄埔都是广州是“楼市重镇”，其成交量及成交价，直接影响广州全市成交情况的走向。
A黑马中的黑马：白云新城
2010年，广州举办亚运。当人们将目光投向因亚运会而最为受益的珠江新城时，2010年年底，白云新城土地出让却猛然显露黑马本色，在众多开发商的竞争下，广州首次出现楼面地价超2万元/平方米的“地王”，远远超越珠江新城。而当年出让的荔湾黄沙大道“靓地”，楼面地价也不过1.7万元/平方米。
当时就有广州业内人士预测：根据地价占楼价40%定律，未来白云新城这一块的房价有可能达到4万元/平方米。那时，白云新城附近楼盘的售价在1.3万-2万元/平方米之间，4万元/平方米的售价看起来有点遥不可及。
现在楼价卖4万元/平方米在白云新城早成了事实。在“地王”建起来的保利云禧，目前售价在4.3万元/平方米左右；同样是在高价地上建起来的中海云麓公馆，售价约4万元/平方米。网易房产的监控数据显示，保利云禧7月31日成交的一套单位，价格接近5万元/平方米。处于白云新城内的凯云新世界，目前售价在3.5万-4万元/平方米之间。如果说这些楼盘价格在白云新城处于顶尖水平，那么相对“实惠”的岭南新世界、万科峯境，其售价也超过了2万元/平方米。
白云新城能成为广州房价黑马中的黑马，并非无迹可寻，2009年，万达将其进驻广州的第一个落脚点选在了白云新城；2010年，广州市政府批准了白云新城控制性详细规划；同年，广州地铁2号线和3号线北延段开通，白云新城成为两条地铁线的交汇点。在规划、交通及知名开发商进驻的合力推动之下，白云新城成为众多广州开发商争抢的目标。
白云新城这匹黑马到底有多“黑”？岭南新世界就很有代表性，2004年，该楼盘的洋房售价为3500元/平方米，到了2009年均价突破万元大关，2010年售价则冲上1.5万元/平方米水平，2011年“锦云峰”组团售价为1.5万-2万元/平方米，2012年售价达2.5万元/平方米。如今，楼盘高层洋房的售价为2.8万-2.9万元/平方米。
B番禺、萝岗有望再度震惊市场
合富辉煌（中国）市场研究部总监冯佩云在近期举行的一个论坛上说，与去年下半年相比，今年上半年广州房价呈下降趋势，其中番禺华南板块有50%的指标大盘在降价，降幅接近两三成，萝岗区域全部在售楼盘都在降价，降幅在10%-15%之间。
在日前举行的新闻发布会上，高力国际研究及咨询部董事陈厚桥同样表示，今年番禺住宅价格下降带动了公寓价格的下降；而萝岗则相反，是公寓降价推动了住宅的降价。无论谁带动谁，最终的结果都是价格在下降。
确实，今年番禺、萝岗的房价都不太好看——都出现了下滑。广州市国土房管局的数据显示，今年1-7月份，广州原十区中只有两个区的房价同比下滑，其中一个区就是萝岗。
番禺、萝岗今年房价的下跌，一方面原因是大市销售不好；另一方面是两个区域的供应量太大。
不过，在业内人士看来，番禺、萝岗房价今年下跌，只是暂时蛰伏而已，等待楼市“冬天”过去，两个区域的房价还会再度起来。
业内人士的这种看法不无道理，因为在过去几年里，番禺、萝岗的房价都有非常抢眼的表现。番禺房价从2009年的8090元/平方米一直上升到现在的26298元/平方米，已经实现翻番。而在过去的10年，番禺房价平均上涨了将近5倍，跑赢广州全市平均水平。萝岗同样如此，2011年萝岗板块均价仅为9909元/平方米，到2012年时已经升至13944元/平方米，至今年1-7月份，萝岗板块的均价已经升至15995元/平方米。短短3年时间，萝岗的房价涨幅超过六成，同样高于全市均价涨幅。
此外，萝岗一些楼盘价格已经出现反弹势头。7月中旬，位于萝岗的公寓项目壹品E·PARK首次发售，均价1.3万元/平方米。7月下旬楼盘加推一批单位，售价在1.4万-1.5万元/平方米之间，比起开售时的均价提升了超过7个百分点。而在7月上旬，大壮国际广场的公寓首次发售，其平层公寓的均价是9000元/平方米、LOFT公寓均价1.3万元/平方米。7月下旬，大壮国际广场二期公寓发售，LOFT公寓均价不变，但是平层公寓均价则升至1.15万元/平方米，比首发售上升了2500元/平方米，升幅达28%。首发时，其部分平层公寓单价低至“7字头”，二期所有平层公寓单价都在万元以上，最低价单位在各种折扣之后，是10269元/平方米。
在今年1月份的土地拍卖中，萝岗所在的黄埔出现了楼面地价超过1.7万元/平方米的“地王”，番禺出现了超过1.8万元/平方米的“地王”。今年黄埔、萝岗合并设立新的黄埔区，市场皆认为这对原黄埔、萝岗都是利好的消息，萝岗由此也进入广州市中心行列，开发商、买家看好萝岗是自然的事情；而番禺“地王”的拍出，证明开发商对该区域的前景同样充满信心。有开发商表示，从黄埔、番禺“地王”的价格来看，他们将来建成房子出售的价格有望再度震惊市场（黄埔“地王”建成房子出售对萝岗房价也会有拉动作用）。
前世今生
连接广州主要交通枢纽
随着广州城区外扩，广州和珠三角其他城市的联系日益密切、交通频繁，原先的环城高速缓解城区交通压力、分流车辆日益吃力，增建绕城高速的必要性日益显现。与此同时，广州机场的外迁，高铁站的选址番禺，也要求有高速将其连接起来，为这些交通枢纽开辟最便捷的通道。
2001年，绕城高速的北二环正式建成通车；西二环在2006年、2007年北段和南段建成通车；2008年，东二环正式通车；2010年，南二环正式通车。至此，广州周边形成一个完整的绕城高速公路网络。
该环线开通之后，广佛之间的往返更加便利，包括广州、佛山甚至粤西的居民前往白云国际机场、南沙港以及广州南站也更加便利。
环线概况
绕城高速：
拉近珠三角城市距离
广州绕城高速公路，又称“珠二环”高速公路，国家高速G1501，地处珠江三角洲经济区的中部，位于广州的外围，经过广州市的白云、黄埔、南沙、番禺、花都，佛山市的顺德区、南海区和三水区，将以广州为中心放射出去的多条高速公路、国道和省道干线衔接起来，具有分流经过广州城区的大量过境交通及加强周围城市群联系的重要功能。“珠二环”总里程195公里，分为北二环、西二环、南二环和东二环四段建设。
北二环西起广州市白云区江高镇聚龙村，与广清高速公路相接，东止于萝岗火村，与广深高速公路相连，全线主要位于广州市白云区境内，途经江高、人和、太和等镇，及天河区柯木塱村和省龙洞林场、黄陂果园场等地，路线全长为42.525公里。
西二环位于中国广东省广州市和佛山市境内，为广州绕城高速公路的茅山至九江段，工程于2004年12月动工。北段东起江高镇茅山村，与北二环高速和广清高速相连，往西经广州市花都区西南部，佛山市三水区、南海区，止于南海区狮山镇小塘附近的广三高速。北段全长42.087公里。
南二环起于广州番禺东涌镇，与已建成的京珠高速公路广珠北段相接；终于佛山南海区九江镇，与已建成的西二环南段相接。路线全长约49.33公里，沿东西向延伸经广州番禺、南沙的东涌镇、鱼窝头镇、灵山镇、榄核镇，佛山的伦教、勒流、大良、杏坛、龙江。
东二环是京珠国道主干线广州绕城公路东段和珠江三角洲经济区环形高速公路东段线，工程起于萝岗区火村，与北二环高速公路及广深高速公路相接，经笔村、黄埔区庙头村，在菠萝庙船厂北侧跨越珠江主航道至番禺区化龙镇草堂村，终点与广珠东线高速公路及广明高速公路相接，项目总投资41.15亿元，路线全长18.694公里。
三环外：
一切皆有可能
南沙，国家级新区；增城，撤市设区，2017年将开启双地铁时代；花都，2015年地铁9号线有望开通，并与三号线北延段在高增站换乘，与广州中心城区形成一小时生活圈……对于三环外的区域来说，目前房价还在7000多元至1.1万元/平方米之间，在广州房价世界里还属于草根阶层。但对于这些区域来说，规划利好不断，一切皆有可能。
a空间无限的区域：南沙
和番禺、萝岗一样，南沙也是今年房价下降比较明显的区域之一。合富辉煌（中国）市场研究部总监冯佩云提到，相比去年年底，南沙今年上半年近半在售大型楼盘都在降价，降幅在两三成。
对于南沙房价的下滑，除了大市的原因，还有就是自贸区的踏空。
即使如此，对很多人来说，南沙依然是空间无限的区域。毕竟，这里是全国少有的国家级新区。陈厚桥在展望广州各区时提到，长期看好（8-10年）南沙，虽然陈厚桥看好的是商业地产，但其看好商业地产的因素中，物业所在区域的产值、龙头企业、产业集群、政府规划、政策及税收优惠、产业扶持措施、土地资源以及基础设施建设这些对住宅物业同样也有拉动作用。
2012年年底，南沙国际级新区确定后，位于南沙的大盘碧桂园天玺湾开售，当时就有买家表示，在广州众多区域中，没有一个区域与南沙媲比，珠江新城也不行。能和南沙进行比较的，就只有深圳的前海，华南地区未来房价最高的地方，一个是前海，另外一个就是南沙。该买家还非常肯定地说，未来珠江新城的房价也会被南沙抛在后面。
到目前为止，南沙的房价和珠江新城还隔了一个海珠、番禺的距离，但因为有国家级新区的存在，谁都不会否认该区域房价有无限空间。
b正在冒头：增城
2017年，增城将开启双地铁时代。
地铁对城市的推动力有多大？在今年早些时候举办的一个论坛上，国内轨道交通行业资深专家莫庭斌给出了一个令人惊讶的答案：广州地铁1号线开通后，天河城的营业总额增加了20%。地铁的推动力当然不只限于对一个商业广场的推动。2006年，连通至番禺广场的地铁3号线全新通车，2007年，番禺房价从此前的4996元/平方米上升至7134元/平方米，地铁3号线的开通，使番禺从“遥远的郊区”逐渐成为白领、金领们置业的首选地，番禺也跃身成为广州楼市成交大户，稳坐广州原十区成交冠军宝座。
2017年，地铁13号线、21号线将会建成，增城将开启“双地铁时代”。业内人士认为，供应充足、目前仍处于价格洼地的增城，将会成为广州人下一个置业热区。其实多年来，增城都是广州人置业的热区，新塘区域的大盘，来自广州市区工作的买家占了绝大多数。而增城的供应量、成交量也一直稳居广州前列，成为广州楼市供应、成交大户。
增城楼市对广州市区买家的吸引力，就在于价格的实惠。今年1-7月份，增城一手房价也就“8字头”，与其相邻的东圃一带的房价，也接近3万元/平方米。增城房价的实惠，一方面是增城之前房价一直较低；另一方面，限价政策也导致了增城开发商想提价也没有办法。
但现在，增城房价也开始冒头。网易房产的监控数据显示，2013年12月，增城网签面积前十的楼盘中，只有一个楼盘的网签均价过万元；今年6月，网签面积前十的楼盘中，均价过万元的楼盘竟然有7个。
增城方面的冒头，有限价松绑的原因，此外还有增城撤市设区的利好刺激。增城的撤市设区，一方面让增城融入广州，在买家觉得在增城买房也是在广州买房；另一方面，增城也会在市政投入方面得益，至少像增城和广州中心城区之间的交通，以后会愈加便利。
多年前，市场就在猜测增城会否成为下一个番禺，出现下一个华南板块。在增城撤市设区、开通地铁之后，有业内人士表示，增城房价向萝岗、番禺靠拢是大概率的事情。
c下一个楼市重镇：花都、从化
花都、从化也曾吸引过广州众多知名开发商的进驻，也曾吸引过众多广州市区买家前往，但与番禺、萝岗甚至南沙相比，花都、从化尚算不上广州楼市重镇，虽然花都、从化的成交量都不算少。
花都、从化未能成为广州楼市重镇的重要原因，就是交通不便。这种状况估计很快就会有所改善，未来一两年，地铁9号线、14号线均有望通车，届时从花都、从化到广州核心区只要1小时左右的时间。花都、从化远的概念将会发生改变，甚至有望像当年地铁3号线开通为番禺带来大量广州买家一样，为花都、从化带来大量广州市区的买家。确实，1小时的车程，“7字头”和刚过万元的房价，良好的绿化环境，对于那些刚需买家来说，还是有较大吸引力的。
张秀钦
环城线：别以为外环就不牛
本版文/詹青 本版插图、地图制作/兰兰
当广州楼市在十年前，还是能明显看出广州环城高速内外的区别：不少人都认为，环城高速以内才算中心区，环城外大部分都是郊区。因此在习惯上，很多人还把这条环城高速路称为“外环”。
不过这种差异性在渐渐模糊。尤其随着广州城市“南拓、东进、北优、西联”策略的推进，广州不断往外辐射。其中，尤其是“南拓”、“东进”力量对楼市拉动力最大，今天，海珠区的广州大道南板块、琶洲、天河东部一带，已经是繁华的广州城，楼价更是向“豪宅”看齐，这里的豪宅售价高达5万元/平方米，所以广州的内环、外环足以一争高低，别以为外环就不“牛”。
A最牛外环价：琶洲豪宅
在被外环套住的区域中，最显赫的板块莫过于琶洲。不过琶洲的兴起也不过是十年之间的事情。2003年琶洲会展中心建成并投入使用，广交会正式移师琶洲展馆以来，琶洲板块楼市受会展经济的带动实现了十年腾飞。如今，琶洲已是广州响当当的豪宅板块。
日前，广州（琶洲）国际会展中心区控制性详细规划正式公示，凭借着“会展经济”和“总部基地”的双引擎拉动，琶洲正逐渐成为广州下一个国际级城央CBD，并拥有了与珠江新城打擂台的底气。由于目前琶洲板块可售货量非常少，物以稀为贵，琶洲楼价屡创新高也是自然的事情。
不久前，位于琶洲板块的新盘江山国际开盘，尽管目前楼市的交投气氛较为低迷，但该盘的报价依然高达4.2万元/平方米，最高价接近5万元/平方米。此外，同板块唯一在售的楼盘保利天悦目前住宅报价约为4.5万元/平方米。该报价已经足以媲美内环内的豪宅售价。
B最补涨：海珠南、天河东
广州楼市受城市“东进”、“南拓”的驱动是最大的。在十年楼市进程中，经“外环线”连通的海珠南、天河东板块补涨势头最猛。
随着广州经济新引擎的东移、天河北发力、珠江新城CBD城市客厅的带动，目前天河早已是不折不扣的贵价板块。当初“外环”所环绕的天河东“郊区”板块，到处是贵价的豪宅楼盘。比如广州老牌豪宅汇景新城就是个典型。十年前，汇景新城的别墅均价只需6500元/平方米，目前汇景新城已经接近“收官”，最后一期“龙熹山”少量复式尾货目前售价是5万元/平方米，涨价幅度高达669%。
得益于广州南拓的脚步，广州城市向南大踏步前进的脚步越走越快。海珠区楼价的补涨速度也相当快，尤其在近两三年，该区楼价的涨幅屡屡领跑广州，目前广州楼市已经难觅3万元/平方米以下的房子。就算是“外环”内昔日“荒芜”的海珠南“山旮旯”板块，如今也是寸土寸金。
以紧贴着“外环线”最南部的罗马家园为例，十年前，其所处的南洲路分布着杂乱的城中村、破落的厂房，烟尘滚滚，楼价普遍在3000多元/平方米左右。十年后，这里的土地却能拍出3.5万元/平方米楼面地价的“地王”。而作为南洲路“拓荒牛”之一的罗马家园，则从2003年4000多元/平方米的开盘价，到现在的3.2万元/平方米，涨幅高达七倍多。
C最活力外环楼：原“芳村”楼市
据环城高速时任技术负责人的杨恩平介绍，广州环城高速当初设计的目的是在于沟通“河南”、“河北”与“芳村”三大片区，原芳村做为广佛间最重要的交通枢纽，广州环城高速贯穿而行，承担着广佛同城的重大使命。
芳村于2005年并入荔湾区。由于可开发地块相对丰富、并有旧城改造的契机，如今作为“荔湾西”的芳村楼市已经今非昔比，借着广佛同城的东风，该板块的楼市当属外环楼市最具活力的区域。广州社科院高级研究员彭澎认为，在广钢新城、花地生态城、白鹅潭经济圈以及广佛同城等新规划落地的交叉带动下，芳村楼市出现了前所未有的腾飞。
芳村楼市未来楼价会涨到多高？或许从火热的土地拍卖现场可窥探一二。
据了解，今年年初，广钢新城有五幅地推出，吸引了超过10家来自全国各地的房企参与，最终全部成功卖出，剔除配建安置房面积后，商品房部分的楼面地价基本在1.79万-2.16万元/平方米之间，创造了区域单价新高。
在广钢新城首轮拍地结束后，广东保利董事长余英即在微博上表示，广钢新城2014年、2015年房价将达4万-5万元/平方米。不管这个预测是否靠谱，芳村楼市无疑已被搅热，未来的活力也更被坊间看好。
前世今生
广州划分
城区“内外”的分界线
上世纪80年代末，广州环城高速开始筹建，当时的技术负责人杨恩平告诉记者，上世纪80年代初，广州的对外交流十分频繁，城市的交通流量急速增加，因此规划修建内环与外环两条环线来疏解广州对内、对外的交通问题。外环路就是现在的广州环城高速。
“外环路”贯穿“河南”、“河北”和芳村三大片区，行走路线大部分在老城外的“郊区”，拆迁成本低，为适应未来交通发展的需要，配合广深珠高速公路、广佛高速公路的建设，所以“外环路”也提升了等级，按照高速公路的标准进行修建。
可以说，广州环城高速在当时来看，是沟通市区与郊区以及其他城市的快捷干线。从现在看，虽然环城高速所行走的区域大部分早已变成“市区”，但人们仍习惯用这条环线作为划分广州最核心区域与次中心区域的分界线。比如广州的“限外”草案就是以该环线作为划分标准；广州市环城高速以内的地区已经全面禁行黄标车；这条高速路也全面限制外地货车入内。这些都意味着此条环线目前仍然是广州划分“内外”的重要标识。
环线概况
我国首条
全封闭、全立交环城高速
广州环城高速公路（广州人俗称外环线）于1987年1月18日动工，2000年6月26日全线通车。全长60公里。广州环城高速公路分为东环、南环、西环及北环4段。是我国第一条全封闭、全立交环绕城市的高速公路。
东环由广州世界大观附近的黄村立交起，跨过广园快速路、广深铁路、中山大道及黄埔大道，以东圃大桥跨过珠江北帝沙航道至海珠区新洲转入南环。
南环由海珠区新洲立交起，经仑头村、小洲村、三滘立交，以丫髻沙大桥跨过珠江丫髻沙航道至荔湾区芳村南东沙开发区，跨过东沙大道及花地大道至海南立交转入西环。
西环由芳村海南立交起向北，经过增滘立交，官田村，跨过广三铁路，广佛公路，珠江西航道至沙贝立交转入北环。
北环是环城高速公路最繁忙的路段，由沙贝立交起，向东经金沙洲、横沙村再到达增槎路，跨京广铁路至三元里，以高架桥架于广园路上，到达大金钟路附近回落于白云山山腰，以白云隧道穿越白云山到达沙河，跨越广州大道及天源路后抵达岑村立交，与华南快速干线相交，在黄村立交结合成环城高速公路。
饼状年华
广州也是一个“饼”
如今北京已经建好的环状道路，从二环到六环的公路里程已高达432公里，同心同轴模式的道路建设方案，被规划学界诙谐地称为“摊大饼”。
环线道路的推广，最早是从建国初期学苏联开始。城市环状线可以说是集优缺点于一身的道路模式。优点是环线道路占用土地资源少，能更广泛地带动周边地区的经济发展。缺点是界定了城市的边界，环里环外容易形成不同的等级，且相对封闭，分享程度不高。
而这种“大饼”城市，中国有很多。广州也不例外。
根据最新的《广州市城市总体规划》、《广州市公路网规划》等规划，如今的广州市域高等级道路系统已形成了以主城区为核心，连接全省、辐射华南的“四环十九射”网络型高等级路网结构。“四环”，即内环路、广州环城高速、广州绕城高速公路，以及珠三角环线高速公路，其中，只有“第四环”的珠三角环城高速尚未完全完工。
其中，作为一环的“内环路”，始建于上世纪90年代末，于2000年全线开通，该环线旨在贯穿疏解繁华老城；作为二环的广州环城高速，始建于上世纪80年代末，全线开通时间为2000年，被广州人称为与“内环”对应的“外环路”，该环线道路是广州最早服务于郊区市区的沟通交流的重要环线。这两条环线是广州市最初的环线雏形，它们都是属于老广州的。“内外环”包围着广州老城：木香幽深的西关人家，华丽转身的天河CBD，珠水云山的山水形胜……是广州城粤味悠长的“年轮”，更是广州这个不断摊开的大饼中的“馅”。
而三环，以及尚未开通的四环，显然是属于新广州的。“三环”广州绕城高速，该环线南北逢源，更便捷沟通机场、高铁，更密切地牵手广佛两地，拉开了城市的骨架，让新广州拥有了山城田海的开阔；而正在建设中的“第四环”，定义为珠三角环城高速，顾名思义囊括了更为广阔的版图，广州在一次一次摊开的道路成长中，城市的辐射力也在日渐增大。
饼状年华
一位资深北漂人眼中的京城“N环”价
受访人：制片人 徐老屁
据我所知，北京道路上其实并无“一环”之说，假如以“一环”代替北京城最核心地区的话，那么天安门地段为核心的市中心应该当仁不让属于“一环”，目前楼价每平方米10万元以上。
二环以内，三环同属于北京的市中心，大约是每平方米6万元以上。粥少僧多，要是傍个学位房大款，单价过10万元也是不出奇。
四环介于市区郊区之间，大概是4万多元/平方米的样子。
而五环呢，在老北京人心目中已俨然是“郊区”，楼价也要去到3万多元/平方米，不怎么阔绰的买房人嘛，挤一挤总会有的，买这儿怎么说还算是买了北京的房子嘛。
再偏远则是五环之外六环之内，比如现在很热的通州大兴等地的楼市，楼价在2万多元/平方米，是很多北漂一族无奈落脚北京的“首选”，很多人五点起床，九点钟到单位打卡刚刚好。
六环之外一直到河北燕郊呢，房价还是1万元左右/平方米，虽然楼价“很可爱”，但是用“路遥遥其修远兮”形容之最是恰当。
目前正在建设的七环，则已经兵临“河北”城外，楼价虽然每平方米不及一万元，但是住在七环，工作在北京城，就实在有些“坑爹”了。所谓的“45分钟进京”等说辞，我觉得交通工具应该是“火箭”吧？
按我来看，北京的楼价N环特征鲜明：二环内住着说外语的，三环住说山西话的，四环住着说五湖四海话的，五环以外住说普通话的。虽然“我爱北京天安门”，但是我们离天安门越来越远啦。
（詹青）
内环内外：两个中轴 楼价相当
本版文/陈玉霞 本版插图、地图制作/兰兰
在广州多条交通环线中，轮廓最小的就是内环线，这也是老广州们最为熟悉的环线。因为在其范围内，基本囊括了广州三个传统的老城区：荔湾、越秀和海珠，它们也是老广州心中认同度最高的广州核心区，在很多年长的广州人心目中，内环外就是城外，“去天河”等同于“出城”了。然而，随着城市规划不断扩展，广州的环线范围越来越大，2001年广州城市总体发展战略规划更是应时代需求把传统的广州中轴线往东移了6公里，最终落在了天河体育中心-珠江新城-海心沙-赤岗一带。
将城市中轴线东移6公里，现在看来其实并不远；天河区与传统中心区越秀仅隔了一条广州大道、紧邻内环路东侧。从目前的发展状况看，内环路是广州房地产一条黄金环线，内环路的内外，各拥有一个中心——传统中轴线和新中轴线，而这两条中轴线的中点，是广州两个历史时期的城市圆心。这两个圆心所在的楼市板块，楼价不相上下，老城区有特殊的名校资源，一手楼价每平方米多在4万元以上，也有5万-6万元/平方米的；而珠江新城的楼价普遍也有4万-5万元/平方米，个别超豪定位的一线江景盘的售价则超过10万元/平方米，成为广州最高楼价的所在地。
A老城圆心片区：楼价居高不下
原东山区自2005年并入越秀区之后，内环路内较为活跃的楼市版图主要集中在北京路以东、梅东路以西。东风东、环市东及中山一路板块在楼市中一度叱咤风云，而后来的文德路-北京路-纪念堂一带同样风生水起。
这些板块均有悠久的文化历史，一直被视为广州的龙脉所在地，有业内人士说，这里的购房者“非富即贵”；加上“现代孟母”意识的影响，这些拥有名校优势的板块就更加成为市场的宠儿。近十年的楼市发展证明，名校和医疗资源是上述板块物业价值一路走高的最大支撑点。除了2003年这个特殊年份外，这些地方的房子从来都身价不菲。
如东风广场就能见证越秀区十年楼价的发展历程：该盘在1997年首次发售时，楼价达1万元/平方米左右，2003年非典，二手价跌至7000元/平方米左右，2004年该盘的二手价开始回升，至2007年已升到1.5万元/平方米。因其产品是以中小户型为主，且名校就在小区内，故哪怕是遇上2008年这样的楼市低迷期，该盘的价格都保持了稳定。从2009年4月份开始，东风广场的二手成交价随大市直线上扬，到现在已经升到4.3万元/平方米左右，最贵要4.5万元/平方米。
东风广场全新第五期单位已于今年7月份开盘，均价高达5.5万元/平方米，最高价则超过6.3万元/平方米，成为近阶段该片区开盘价最高的新品之一。除了该盘之外，目前越秀区在售的多数楼盘都称有名校学位，楼价一直居高不下，如淘金家园、农林华府、骏文雅苑、东方文德广场、富力东山新天地、御东雅苑等盘，其售价都在4万元-5万元/平方米之间，东方文德广场尾货单位售价还超过了5万元/平方米。
目前越秀区一手住宅可售存货超过1440套，以该区上半年月均76套的成交量计算，要21个月才能卖完。尽管如此，该区域的楼盘仍难见促销降价。这就是传统圆心片区楼市的过人之处。
B新圆心片区：新引擎东移，动力十足
随着2001年“广州城市总体发展战略规划”正式通过，广州市已从传统的“云山珠水”格局变为了“山、城、田、海”的大山大海自然格局，随后又相继推出“南拓、北优、东进、西联”的城市发展战略。
按照新的城市规划，广州市的城市中轴线已从原来的越秀山-中山纪念堂-市府-人民公园一带，东移6公里，并落在天河体育中心-珠江新城-海心沙-赤岗等一带。对于曾经是一整片农田的珠江新城，政府对其有了战略性的全新定位——广州CBD中央商务区。
经过近十年的发展，珠江新城已经取代了原来天河北成为楼市顶级新贵；与此同时，早已形成了核心商圈地位的体育中心板块，汇聚了闻名遐迩的天河城广场、正佳广场等商业和商务设施，并与珠江新城连成一线，令广州呈现出国际大都市中心区的风范。广州亚运会的成功举办，更令整条全新的中轴线身价倍增，成为广州楼市中含金量最高的新兴片区。
很明显，和传统中轴线深厚的历史沉淀与名校资源等优势不同，天河这条中轴线突出了“新”这个优势——全新的角色定位、政府投入的各种重磅新配套，加上自身拥有的美丽江岸线，这里已成广州豪宅集中地，而且房价持续高涨。十年前这里的住宅均价还是每平方米七八千元，现在最贵的要超过10万元/平方米。
十年大盘凯旋新世界同样可以作为珠江新城楼市发展的一个缩影：2003年，它的开盘价为7000-9000元/平方米；2007年，该盘的部分单位售价已突破3.5万元/平方米；2010年，广州举办亚运会，珠江新城加大了对配套设施的投入，令该板块的楼盘受益匪浅，当年凯旋新世界广粤尊府望园林的单位要5万多元/平方米，望江的则超过了8万元/平方米，产品同样畅销，至今该盘售价最高的单位已超过10万元/平方米。
除了凯旋新世界外，目前该板块在售的星汇御府、尚东君御、嘉裕公馆、中海花城1号、汇悦台、珠江颐德公馆等楼盘，售价多集中在4万-5万元/平方米。
前世今生
曾经的
“城内城外”分界线
20世纪90年代以来，广州经济持续快速增长，交通压力不断加剧，严重影响了广州的城市发展。加快城市交通的发展就成了迫切需要。1993年，广州市政府与世界银行合作，开展《广州市交通规划研究》，并在1994年6月发布最终报告，确立交通发展的策略。其后广州市交通规划研究所与英国MVA公司、柏诚公司、森兰郭斯公司以及英国交通与道路研究所的交通专家共同完成了《广州市中心区交通改善实施方案》，提出“建设连续性、高通行能力的内环快速路”的建议。内环路工程于1997年12月25日动工，于2000年1月28日建成通车。
内环路的路线穿越荔湾区、越秀区和海珠区三区，包括的范围基本都是广州传统中心城区，因此内环路也曾被视为是“城内城外”的一个分界线。而今，随着城市范围不断扩大，城市交通也实现网络化布局，除了内环线外，新建的外环线等也已是广州主骨架道路系统之一。内环线范围内曾经是广州中心的地位，已渐渐为新兴的天河区所替代，这是一个城市发展的必然。
环线概况
内环路：
中心区重要的交通干线
广州内环路全长26.7公里，设有12座立交，13对匝道，双向4至6车道，7条放射性道路与东南西北环城高速公路连接。西起六二三路，经黄沙大道、南岸路、环市路接恒福路、永福路，经梅东路与中山一路相接，跨越东山口，连接江湾大桥、海印桥，与南田路高架相接，再跨过宝岗路，接工业大道高架桥，再经过新人民桥与起点六二三路口闭合成环。由于其环绕广州市交通拥挤、人口密集、商业繁荣的城市中心区域，因此内环路是广州极其重要的交通干线。
本文来源：金羊网-羊城晚报