去年广州中心六区二手房套均总价达253万

　　去年因受限购政策影响，广州二手楼市外地户籍买家的占比由2013年的63%，降低至约57%，减少6%。20日，合富置业发布《2015年广州、佛山、东莞二手房市场白皮书》（下简称《白皮书》），其中表示，在现时政策和经济环境保持稳定的情况下，总体预计2015年广州二手楼市的成交量或会增加一到两成之间。价格方面，由于客户追价意愿普遍不强，二手楼价仍将以平稳为主基调。

　　 中心六区均价2.66万元

　　据广州国土资源与房屋管理局数据显示，2014年广州二手住宅登记交易4.88万宗，392万平方米，较2013年同期均减少了四成五。

　　《白皮书》表示，2014年上半年，二手交投大幅下滑；下半年低位企稳后，受“930房贷新政”和降息影响，四季度交投温和回升。

　　房价方面，2014年广州二手楼价惯性微升后逐月小幅回调，四季度走稳。2014年12月合富标准指数（广州）为178点，同比2013年12月下跌1.6%，较2014年的最高点3月份下跌2.5%。

　　据合富置业数据显示，2014年广州中心六区二手住宅成交均价高达2.66万元/平方米，个别月份甚至逼近3万元/平方米的大关，同比上涨18.9%；套均总价230万元，个别月份甚至超过250万，同比上涨22.3%。

　　2014年全年，广州一次性付款购二手房占比为四成，较2013年三成三明显上升。其中越秀、原荔湾、天河等中心四区一次性付款的比例在四到五成之间，越秀区甚至超过六成；番禺、白云、原芳村、花都等外围及近郊区域在两到三成之间。

　　2014年一次性付款的套均总价高达253.4万/套，远高于总体全市十区的套均总价。统计显示，一次性付款的买家大多实力较强劲，部分是第二次及以上置业，需求以90平方米以上的优质、高价物业居多，因而一次性付款的套均总价较高。

　　报告称，与2013年12月比较，番禺、原芳村、花都、黄埔等外围及近郊片区的降幅相对较大，均在2%以上；天河、越秀、白云等中心区的价格则相对较稳，降幅基本低于1.6%的全市平均水平。从具体板块来看，市区降幅较大的，有海珠区工业大道北板块、滨江中—滨江西板块和南洲板块，降幅达到4.7%；郊区降幅较大的，包括华南板块降幅6.3%，其中的广州雅居乐花园放盘价降了7.7%。

　 　二手房外地买家降至57%

　　全年看，广州市二手房购房者心态大致经历了“年初谨慎；观望等降；政策松动后逐渐看稳”的过程，业主心态则是“上半年走不走弱，四季度心态大致回稳”。“首置六成、换房需求三成”的市场结构全年大致稳定。

　　去年广州二手房市场还受到一手房的分流，外围和近郊是被一手房抢客的“重灾区”。但在市区，二手物业仍有一定的优势。首先，是中心六区新货供应不多，据广州国土房管局数据，2014年中心六区的新货供应量仅占广州十区的两成；其次是二手房仍有房价优势，一手盘的价格高出同地段较优质二手盘5000—8000元/平方米左右。

　　但去年广州楼市受“穗六条”的持续影响，尤其是“外地人三年社保政策”的限制作用明显。调查显示，“三年社保”政策主要对部分社保不足三年的外地户籍产生了较大影响，尤其是专业市场商户、小企业主等。受此影响，广州二手楼市外地户籍买家的占比由2013年的63%，降低至约57%，减少6%。

　　 预计今年成交量增一至两成

　　今年广州二手楼市的走势备受关注，特别是二手房价格的变化牵动着不少准购房客的心。《白皮书》认为，2015年广州二手楼市的走势将有所好转，成交量会增加。

　　报告称，今年的楼市政策面跟2014年完全不同。比如，虽然广州的限购政策依然没有放松，不过，市场预期广州限购迟早松绑，这对于购房人增强入市信心有帮助，有助于提升市场交投活跃度。

　　另外，2014年底，看稳的买家逐渐增多，新客入场的热度有所提升。据悉，四季度二手楼市新收客户量较三季度增加了两到三成，新客大多看稳后市，但目前仍以看楼市为主，未急于下定。

　　合富房地产经济研究院院长龙斌表示，今年一手房供应充裕制约了二手房成交的大幅增长。主要考虑两方面原因：一是2015年一手供应充裕，据合富辉煌市场研究部数据，2015年广州（十区）可售货量将会达到12万套，其中金沙洲、华南板块、萝岗、新塘、南沙、花都外围及近郊占大头。二是业主大多不愿进一步让价，入市门槛依然高企。随着“笋盘”和刚需旧客的逐渐消化，市场的交易节奏也会有所放缓，二手楼市需要阶段性储客，二手交投增幅应该不会太大。

　　龙斌表示，在现时政策和经济环境保持稳定的情况下，总体预计2015年广州二手楼市的成交量或会增加一到两成。价格方面，由于客户追价意愿普遍不强，二手楼价仍将以平稳为主基调。（郑佳欣）