广州二手楼市低迷 楼价小幅回调

　　近日，合富置业发布《2014年5月份合富标准二手住宅价格指数（广州）分析报告》，报告显示，5月广州二手楼市总体低迷，楼价小幅回调0.3%，市场僵持态势加剧，外围和近郊出现不少低价新盘分流刚需客源现象明显。

　　 网签数环比下降三成

　　合富标准指数监测阳光家缘二手住宅网签数据显示，2014年5月广州二手住宅网签1929套，17万平方米，环比2013年4月下降30%，同比2013年5月下降27%。总的来说，5月份广州二手楼市持续低迷，买家入市意愿不高。

　　报告分析，买家“等降”心态加剧，价格预期较高，但对小幅让价的优质“笋盘”仍较青睐。本月买家观望“等降”的心态有所加剧，不少买家的价格期望较高。据悉，买家期望的价格降幅普遍集中10%-20%之间。具体来说，购房的迫切程度不同，还价的幅度有所不同。

　　刚需首置的还价幅度不少在10%-15%之间；不过，也有相当部分需求较迫切的买家，对价格下调5%左右的物业果断出手。高端买家和需求不算迫切的买家，还价幅度集中10%—20%不等；部分高端买家后市信心不足，入市意愿不强。但也有部分高端买家追捧地段较好、素质较高、而价格有所让步（约10%）的优质“笋盘”。

　　一般来说，大面积单位和贵价高端物业的降幅在10%左右；中端刚需产品和小户型的降幅在5%左右，市场的承接力会明显增加。譬如天河北某素质较好的两房单位，业主叫价220万，买家迟迟不肯出手。本月业主小幅下降放盘价至210万，降幅约为4.5%，买家看楼还价的积极性明显增加，在中介的协调促成下，双方最终以208万达成交易，较业主当初的叫价下调了约5.5%。

　　综合以上分析，买家对价格的期望较高，大多希望价格的降幅在10%以上；而业主大多不肯让价，部分业主的议价空间不足，买卖双方的价格分歧拉大，整体市场较为胶着僵持。不过，业主叫价一定幅度松动的物业仍然受到市场欢迎，一般而言，大面积单位和贵价高端物业的降幅在10%左右；中端刚需产品和小户型的降幅在5%左右，市场的承接力明显增加。

　　 市区二手优质单位价格仍企稳

　　5月份中心区一、二手楼市成交欠佳，但价格依然高位企稳。据合富辉煌（中国）市场研究部监测显示，5月天河、海珠、越秀、原荔湾等市区的新盘价格均在3万元/平方米以上，超过4万元/平方米的新盘不在少数，总体价格维持高位企稳。据合富标准指数数据显示，目前市区新盘附近的较优质二手物业，价格基本维持在2.5万元/平方米以上，不少超过3万元/平方米。二手较优质单位加上高额的税费后，与新盘仍有一定价差，大致维持在3500元-6500元/平方米之间。总的来说，市区无论新盘还是较优质物业的价格，仍高位企稳。

　　与市区新盘价格高企相比，番禺、花都、萝岗等外围区域的新盘价格则实惠得多，部分新盘甚至较大幅度让利促销走货。如万科欧泊的推新单位，均价低于1.7万元/平方米，较此前的21000元/平方米降幅达两成以上。外围新盘实质性让利，有效地吸引了不少刚需买家前来捧场；部分新盘的价格与周围二手盘有所倒挂，对部分二手客源的分流十分明显。

　　据合富标准指数数据，目前华南板块知名大盘的价格基本在1.6万元-2万元/平方米之间，如广州雅居乐的价格在1.9万元-2万元/平方米之间；南国奥林匹克的价格在1.7万元-2万元/平方米之间；华南碧桂园和华南新城的价格也在1.6万元-1.8万元/平方米之间，祈福新村较新组团的价格基本在1.5万元-1.8万元/平方米。而同是华南板块的新盘，价格在1.5万元-2万元/平方米之间；如万科欧泊售价在1.5万元-1.7万元/平方米；珑翠1.7万元-2.3万元/平方米；祈福名都的特价单位1.6万元-1.7万元/平方米。

　　外围新盘低价或实质性让利，对本区域的二手楼市产生较大冲击的同时，也分流了不少中心区的刚需买家。萝岗新盘的价格在1.3万元-1.5万元/平方米之间，如中海誉城、万科东荟城、万科金色梦想、岭南雅筑等，其价格较此前均有10%左右的回落，这与天河东部二手物业动辄2万元/平方米以上的相比，价格优势十分明显，对天河东部二手刚需客才产生一定的分流影响。金沙洲也有部分新盘价格有所走低，如深业江悦湾、星汇金沙、保利西海岸等价格在1.4万元-1.6万元/平方米之间，降幅大多在10%以上，对白云区、原荔湾以及站西路、环市西、流花路等片区的二手买家产生较大分流。此外，部分靠近广州的佛山南海新盘趁机跨界低价揽客，也对芳村、海珠西部、中山八路等广州西片的二手市场产生一定的冲击，如位于南海的中海锦城、万科金域中央等，价格均在1万元-1.1万元/平方米之间。（许蕾）