地产研究机构： 广州住宅料四季度量升价稳 房企仍以去库存走量为主主

羊城晚报讯 记者赵燕华报道：“宽松政策不断加码，三季度住宅呈现成交量高位盘整、均价温和上涨；土地交投走出低迷，但回暖热度则有限。”今天（10月15日）戴德梁行、仲量联行分别举行的“2015年三季度广州房地产市场回顾与展望”发布会上，专家预料广州一手住宅四季度将量升价稳，年内卖地节奏有望加快。

9月底一手住宅库存急升至952万平方米

2015年第三季度，国内各项宏观经济指标走势低迷；房地产开发投资增速已经连续20个月下滑。在此背景下，货币政策保持宽松，一系列稳增长、促消费政策发布。8月26日，央行年内第四次降准降息。此外，降低房贷首付与公积金优惠、便利等政策也相继出台。

由于前期政策效果不断累积发酵，尽管广州仍受“限购”与“二套房7成首付”的约束，三季度住宅市场还是承接了“3.30”以来的畅旺局面。数据显示，经历上半年的“供不应求”，开发商在“金九”来临之际加大推盘力度，当季新增供应面积环比上升了8%。成交量方面则高位盘整：三季度成交面积环比下降9.4%，但同比仍有69%的升幅。

二手住宅市场同样活跃，自4月份以来成交量不断攀升，预计三季度二手住宅成交量有望创下2014年以来季度新高。与此同时，住宅成交均价温和上涨。8月份一手商品住宅与二手住宅价格指数分别比二季度末上升2%。

不过，值得注意的是，一手住宅库存于9月底急升至952万平方米，预计后市供应还会陆续放量；而住宅供销比在三季度也回升至1.1。两项指标均显示去化压力有所增大，但仍处于健康水平。

戴德梁行广州及郑州分公司总经理黎庆文分析，在市场外部环境不发生较大调整的情况下，四季度广州住宅成交将继续上行、量升价稳，房企仍以去库存走量为主。

豪宅租赁市场整体租金微降

三季度除了降基降准，中央多部门还联合发文宣布取消执行了十年之久的楼市限外令，宽松的政策环境激发了市场潜在的需求，使普通住宅市场和高端住宅市场的问询量和成交量均双双上扬。

数据显示，广州一手高端住宅市场延续前两个季度的复苏势头，以改善型需求为主要需求驱动因素，本季度销量达到约900套，这也是自2010年以来单季度最高销量。中心城区的新楼盘因其所在区位和生活配套，对改善型买家更具吸引力。

本季度新推盘数量与上季度相比，有近双倍增长。前两个季度市场活跃，开发商信心得到提振。本季度新上市项目包括珠光御景三期、保利天悦和恒大御府，加上已有项目的新推盘单位，广州共有约1,600套住宅单位入市，比上季度增加约900套。

高端住宅市场销售表现亮眼，租赁表现平稳。由于上季度股市行情出现大幅波动，部分资金流出股市寻求避险，致使一线城市高端住宅成为重要标的。开发商从而减少促销活动，清理尾盘。受广州中心城区未来新楼盘供应有限的影响，珠江新城、天河北等成熟商圈的二手高端住宅市场表现同样抢眼，资本值升至36,026元每平方米，季度环比上涨1.4%。

本季度广州高端住宅租赁市场整体表现平稳，但由于部分高端住宅业主倾向搬迁往新兴的高端住宅区域，如琶洲、白云新城等，使得市场上放盘增多。另外由于天河北某服务式公寓的三年返租合约到期，租金大幅下滑，使得广州高端住宅租赁市场整体租金略微下降0.7％，至人民币84.8元每平方米每月。

仲量联行华南区研究部总监曾丽分析，政府至少会继续维持当前宽松的房屋贷款政策。购房需求方面，为避险而离开股市的资金持有者和新近涌现的互联网和金融行业高净值人士，预期仍将是高端住宅市场消费主力。曾丽预计，随着这部分资本的逐渐释放，未来12个月广州一手高端住宅成交量将与今年情况基本持平。

年内出让节奏有望加快

三季度住宅市场逐渐回暖，房企土地购置意愿也有所回升。三季度广州土地成交面积环比增加106%，成交金额环比下降24%。商业地块“定向”出让仍是本季度重头戏，突出表现为琶洲电商总部与花都万达定向出让。住宅用地除广纸片区两宗地位于配套成熟的中心城区，其它大多集中在增城、南沙、萝岗等价格相对较低的外围区域，因此总体土地成交金额并不出彩。

数据显示，三季度广州共成交51宗地块；5宗溢价成交，溢价幅度位于45-57%之间，比上半年明显回暖。不过，分析5宗溢价地块不难发现：它们要么位于成熟片区，要么享受特殊政策或规划红利。除此之外，其它土地全部为底价成交。“究其根本，房企在经济前景不明朗的情况下，对于土地储备还是相对谨慎。”黎庆文分析道。

截至三季度末，广州土地出让面积离全年目标还有大约7成的差距。在此背景下，戴德梁行预测：随着楼市成交的持续畅旺，年内广州土地出让节奏有望在四季度加快。