广州城市更新“放大招”

16日，广州市政府网站公布了《关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（下称《实施意见》）。

此次出台的《实施意见》可以说有很多“实招”，诸如国有土地旧厂房多宗地块可“打包”改造，鼓励150亩以上集体土地旧厂房自行改造，自然村也能申请自主改造……广州城市更新“放大招”，目标瞄准的正是盘活国家重要中心城市存量土地，推动产业转型升级和产城融合。

观察人士认为，广州的城市更新工作已经步入常态化，不再是简单的推倒重建，而是要在旧与新中寻求一种平衡，既关注经济发展也关注文化延续，即激发城市创新活力又实现人居环境不断改善，力求“鱼与熊掌兼得”。

全面加速改造村级工业园可提前一年引入合作企业

根据省委、省政府关于加快盘活存量建设用地、促进经济转型升级的重要部署，近日，广州市政府办公厅印发《关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（以下简称（实施意见）。

记者梳理发现，此次《实施意见》的一大亮点在于，明确允许自然村作为改造主体申请全面改造。着重加强了对旧村改造的优化调整。

此前，对于旧村改造只有“行政村”才有资格申请。但是行政村一般面积比较大，下面有多个自然村且分布散，自身联系并不紧密。如今明确了自然村可以作为改造主体，将极大提高旧村改造效率，同时也能辐射带动整体旧村全面改造工作。

其次，新规对旧村改造的招标文件公示时间大幅压缩，也将进一步为旧村改造提速。按照新规，在旧村庄全面改造基础数据经区政府审核公布后，即可通过招标方式引入合作企业，招标时间不能少于45天。此前，招标引进合作企业只能在项目实施方案获批后组织开展，且发布招标公告日期距投标截止日期长达6个月。这相较于以往相当于可提前一年引入合作企业。

对于村民普遍关心的复建安置量问题，《实施意见》明确：按合法建筑面积1∶1核定集体经济组织物业复建总量。对2007年6月30日之前建设的历史集体经济物业，已完善历史用地手续的，可按照保障改造后物业收入不降低原则折算准予复建的总量。村民房屋符合历史用地条件的，按照相关政策纳入改造成本；不符合历史用地条件的，由区政府结合本区实际，研究具体认定标准，符合标准的，纳入改造成本。

旧村庄改造实施方案由村民代表表决通过后，提交市城市更新工作领导小组审议。审议通过并批复后3年内由全体村民（改制居民、祖屋权属人）80%表决通过的，批复生效实施。

优化旧工业用地盘活政策

“此次《实施意见》的一大亮点，是优化了土地权属人自行改造条件，这将极大提升土地权属人参与城市更新的积极性。”广州市城市更新局相关处室负责人介绍，像广州这样的超大城市要不断焕发青春，需要不断用灵活政策，打通“任督二脉”，助其不断再次成长。以权属主体相对单一的国有旧厂改造为例，从最开始的“退二进三”政策，补偿标准由政府单方“话事”，到“三旧”改造政策规定权属人和政府可以按一定比例进行土地收益分成，体现了城市更新遵循“政府主导、市场运作，统筹规划、节约集约，利益共享、公平公开”的原则。

事实上，对于北上广等超大城市而言，土地尤其是中心城区土地资源都非常紧张，盘活存量用地成为了城市“精明增长”的“不二选择”。

为进一步鼓励土地权属人交地收储，此次《实施意见》明确，基本按照政府与土地权属人5：5的思路分配土地增值收益（按时交储奖励10%）。

其中，“工改居”“工改商”由政府收储的，分别按规划毛容积率2.0和2.5公开出让成交价或新规划用途市场评估价的40%计算补偿款（可享受政府收储奖励）。

国有土地旧厂房权属人申请政府收回的，采取一口价方式补偿，按毛容积率2.0商业市场评估价40%计算补偿款（不再享受政府收储奖励）。

对于国有土地旧厂房用地面积低于12万平方米的，在12个月、24个月内交地的，可相应奖励土地出让成交价或市场评估价款的10%、5%。国有土地旧厂房用地面积不低于12万平方米的，在补偿协议时限内交地的，可奖励土地出让成交价或市场评估价款的10%。

除旧厂土地出让收益分成比例做了调整外，《实施意见》在多个对旧厂改造的细则上都体现了政府让利或对现行政策进行优化，进而从多个方面调动土地权属人的积极性，激励土地权属人积极参与改造，从而更有效盘活低效存量用地，促进产业转型升级。

同一企业多地块可“打包”改造

门槛降低允许“5年过渡”

《实施意见》的另一亮点在于：允许采取多种方式对自行改造项目涉及多个土地权属人开展整合归宗。

国有土地旧厂房多宗地块可以采用打包改造方式。对于独立分散、未纳入成片连片收储范围、控制性详细规划为非居住用地（保障性住房除外）的国有土地旧厂房可优先申请自行改造。

广州市城市更新局相关处室负责人介绍，“三旧”改造要统筹兼顾各方利益，合理分配村集体、村民、土地权属人、市场参与主体的利益和政府公共利益，确保国有、集体资产保值、增值，引导、激励相关利益主体积极参与改造，实现利益共享共赢。

《实施意见》明确：对于属于同一企业集团、涉及多宗国有土地上旧厂房改造的（总用地面积不低于12万平方米），可整体策划改造，应将不少于42.5%的权属用地面积交由政府收回，按同地段毛容积率2.0商业市场评估价的40%实施补偿；剩余非商品住宅规划用地可以协议出让、自行改造。自行改造地块非住宅规划权益建筑面积分不同区域差别化计算。

值得一提的是，《实施意见》结合广州实际，进一步降低了旧厂改造的“门槛”，对于纳入城市更新年度计划的国有土地旧厂房项目，属于利用现有工业用地，兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台、现代服务业等国家支持的新产业、新业态建设的，经市政府批准，可允许不改变现有工业用地性质自行改造，过渡期为5年。5年过渡期满后，经市政府批准，允许按新用途办理用地手续。

“5年过渡期”是由国土资源部在147号文当中首次提出，广州对5年过渡期的大胆探索，体现了在城市更新的具体过程中，立足实际，因地制宜。旨在结合城市发展战略，依托项目自身禀赋和地块周边特色，以开发重建、整治修缮、历史文化保护等分类方式，统筹兼顾，突出重点，先易后难，有序推进。

强化事权下放

创新国有全资企业

参与整备及公益性项目

在城市更新工作具体实施机制方面，此次《实施意见》明确，经市政府批准，可由市城市更新部门组织国有全资企业具体实施成片连片项目的整备。

《实施意见》对更新控规调整流程进行优化，片区策划方案与控规调整方案同步编制，同时加大事权下放力度，将老旧小区微改造、旧村庄微改造、旧厂房和旧楼宇微改造项目实施方案的审定权下放区政府；将旧城全面改造项目、旧村全面改造项目实施方案的部分审核权下放区政府。

此外，《实施意见》还强调保障城市公共利益，成立城市更新基金和国企参与平台，重点支持老旧小区微改造、历史文化街区保护、土地整备等公益性项目。在自行改造项目中规定不少于15%的用地用于公益性建设；加强环境保护，规定工业企业遗留场地再开发需进行评估和修复，确保土壤环境质量满足后续使用要求等。

以政策优势“筑巢引凤”

吸引更多大项目落户广州

6月13日，广州番禺曾边村安置区项目破土动工。位于大学城对岸的番禺新造镇临江地块，昔日格局是滨水而居的自然村落，而经过更新改造后，未来这里将建起比大学城更高规格的创新总部经济带——思科智慧城。由此，番禺新造地区将在城市化进程中实现“弯道超车”，一跃成为发展新一代信息技术的业态高地。

广州市城市更新局有关负责人表示，近年来，众多因素共同促成共同促成一些大项目落户广州，城市更新系统及时总结经验，设法不断完善政策，形成“筑巢引凤”的政策优势，在未来吸引更多大项目落户广州。

此次《实施意见》当中，就有一些优惠政策对大项目落户有很强吸引力。例如：对于150亩以上集体土地旧厂房，鼓励自行改造；由区政府统一招商、用于产业发展的成片连片集体旧厂房、村级工业园，可单独改造。其中，集体用地转为国有用地的，参照国有土地旧厂房政策实施改造。？

“参照国有土地旧厂房政，就意味着集体土地权属人在完善历史用地手续、留用地指标抵扣等方面享有诸多优惠。”有关城市更新专家表示，据统计，目前广州约有300多块村级工业园可供更新升级，这300多块用地的盘活能量巨大。这种盘活更新的过程，就如同“腾笼换鸟”“筑巢引凤”，将逐步把旧工业园中落后产业和存量用地，转化为具有集群化、低碳化、国际化发展特点的高端新兴产业。

（记者刘冠南、黄少宏  实习生胡青）