广州楼市略有回暖迹象 开发商观望暂缓推新
从楼盘现场的客流量来看，近期广州楼市略有回暖迹象
8月份的楼市如同天气，表面平静，内里汹涌澎湃
风头趸
文/图 羊城晚报记者 梁栋贤
往年从8月中旬开始，已有不少楼盘开始抢跑“黄金月”，但今年已经进入8月下旬，市场依然偏于淡静。阳光家缘数据显示，8月12日至8月19日，广州一手住宅的新增供应量仅为375套，是今年周均新货的第二低量；而去年同期的新增货量为2846套，是当年自6月底以来的新高，今年的新货量只有去年同期的13%。
合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，其实，开发商手中的新货并不少，只是因为看不清楚市场，对新货选择“忍而不发”，暂时不申请预售证。开发商如此“百忍”，国庆黄金月还能“收金”吗？
区域：借势利好，南沙抢闸
8月中旬，酝酿两年有余的《广州南沙新区条例》正式发布，明确南沙新区的战略定位首要是建设粤港澳优质生活圈，并赋予南沙新区在金融、保险等9大重点领域与港澳地区展开合作的权限。
借此利好，南沙各楼盘加紧推货，纷纷加大促销力度。广州·星河·山海湾计划明天开盘，上周六提前举办暖场活动。碧桂园·天玺湾近期采用内部认购的方式推出楼盘最后一批单位，在楼价上有一定的让利，这周加推联排别墅。南沙珠江湾推出一批新单位，买房送奥迪A3或直接抵扣20万元房款。就连最快10月份才开盘的南沙金茂湾，也在上周五提前亮相，先行热身。
积极的促销带动了销售，某网的统计数据显示，上周南沙区成交一手住宅97套，比前一周的76套上涨了26%。
然而，除了南沙以外，广州其他区域的楼盘暂时未见集中推货迹象，中心城区固然“水静河飞”，连曾经风头甚劲的番禺、新黄埔，也还没有大动静。
产品：换件马甲，推大户型
从最近各房企发出的促销信息来看，8月份广州新增的一手住宅供应以大户型居多。然而，根据各大中介的研究数据，从各项目新产品的施工进度和产品结构来看，中小户型产品仍占国庆“黄金月”新增总货量的七至八成。
黎文江笑言：“目前广州一手住宅库存量接近900万平方米，套均面积约为136平方米，这些大户型产品总要卖啊，借着黄金月的机会，换个包装便重新面市。”记者观察近期推出的不少大户型资料，和前期产品没有差别，有的只是换了一个组团名。
大户型成交不畅，有楼盘想尽办法推出小户型。最近，番禺一个断货多年的楼盘重现江湖，推出中小户型的公寓住宅。这批产品过去几年被开发商持有、出租获利，如今也拿来出售。
原因：商家观望，暂缓推新
新货太少？中原地产项目部总经理黄韬认为：“太心急啦！哪有这么快？！估计8月份最后一周或者9月初，应该就有很多新货推出。其实，如今的一手住宅新货不算少，推盘前的暖场活动更多，据我所知，从这个周末开始，会有很多楼盘陆续推货，南沙区和花都区都有不少。”
黎文江认为8月份开发商推货的确不够积极，市场看起来很平静。“但如今的楼市也和天气一样，即使出门时晴空万里，也随时会下一场不期而遇的太阳雨。8月份的广州楼市，表面平静，内里汹涌澎湃。”
“大多数开发商现在都保持正常的施工速度，很多楼盘的新货其实早已经达到申请预售的进度，却迟迟不拿预售证，因为开发商正在观望，等着接下来是否有利好政策出台。”黎文江说，“如今大多数区域的库存量都不算少，如果没有看到市场好转的信号，又一下子申请了大量的预售货量，岂不是让供需比的数据更难看？！估计开发商的这一轮观望会持续到9月中旬，因为7月份的销售数据不好看，很多开发商都希望，数据的不好看会带来利好政策出台。”
预测：
优惠幅度，整体偏稳
成交不畅，黄金月楼价的降幅会继续扩大吗？
黎文江认为“很难说”。“因为有两个不确定的因素存在：一个是政策会否放松；另一个是房贷会否持续紧张。如果到9月份这两个因素都没有改变、成交也没有回升的话，价格就会降下来，但我认为出现这种情况的机会不大。我预计9月份的成交不但会比7月份、8月份好，甚至比阶段性小高潮的6月份都要好。当然，9月份离年底更近，如果业绩不好，开发商完成年底任务的心态会更迫切，以价换量的情况就更有可能发生。现在10%-15%的让利幅度不过是对冲了银行贷款所增加的成本，消费者本身其实没有减负，如果9月份业绩不好，开发商可能会把让利幅度加大至20%。”
黄韬则认为，黄金月的优惠幅度（以今年年初的楼价为基数计算）可能会缩小，会从之前的15%缩小至10%。“我感觉现在到楼盘看楼的人比以前多了，我们公司代理的几个楼盘，新货的报价都比前期略有上升，而且目前的收筹量还不错。”
对于黄金月是否会继续降价，很多房企心态微妙，一方面自己不想降价；另一方面又担心对手楼盘降价，影响销售而不得不跟风降价。某知名房企如今仍对“竞争对手”今年6月份推出的那一波降价“心有戚戚焉”，几乎每周都派出“卧底”刺探对手楼盘的报价情况，“他们上次的降价让我们措手不及”。目前，从各大房企预告的黄金月销售信息来看，大多数楼盘的促销幅度偏稳，只有少量以大户型为主或者销售不佳的楼盘的优惠幅度略有扩大。
梁栋贤
一周热评
小心！别对利好政策“成瘾”
□本刊评论员
近期娱乐圈不平静，涉毒艺人“成瘾”被频频曝光。如今在房产圈，也有部分开发商对利好政策“成瘾”，期望新的利好政策出台，带动市场强势逆转。
依赖利好政策救市，似乎有历史经验可循：2009年年初，曾经惨淡的楼市，在一轮宽松货币政策的刺激下，短短三个月的时间便迎来了绝地反弹。回顾已经进行了十年的房地产调控，经验似乎都显示，一旦楼市发展速度慢下来，调控刹车就会放松，救市政策便会出台。如今，对未来政策松绑的预期几乎已经成为业界共识，佛山楼市近期因政策放松而产生的市场反弹，也让广州开发商对利好政策带来的巨大效果充满着热切的期待。只是，如今的楼市积疾已深，与2009年的情形已没有多少可比性。
首先，是楼价。阳光家缘数据显示，2009年7月份，广州市（原十区，下同）一手住宅均价为10008元/平方米；今年7月份，广州市一手住宅均价为17848元/平方米，5年楼价涨幅近八成。
其次，是住宅库存量。根据满堂红地产2009年发布的广州市场分析报告，在2009年年初市场最不景气的时候，广州市约有250万平方米的一手住宅库存。如今，阳光家缘统计数据显示，截至本月21日上午8时，广州一手住宅库存量约为707万平方米，几乎是2009年年初的三倍。同时，由于之前市场不错，前两年广州卖了不少地，按照工程进度，更多的新增供应量将集中在今年下半年，未来一段时间的新货供应量还将大幅增加，市场最好的阶段已经过去。
其三，是政策松绑的目的。以往的行政性干预手段只是为了避免楼价上涨过快、“事急马行田”的短期措施，迟早还是会回归市场本身。“促经济，保民生”的最终目的，决定了政策基调不会发生根本性的转变。政策松绑，或许会为楼市带来短期的利好，市场因此或会有少许的回暖，但仅能治短期楼市低迷的“标”，却难治长期供过于求的“本”。
多年前，在手机市场已经饱和的年代，苹果公司依然凭出色的产品一鸣惊人，证明再淡静的市场都有赚大钱的企业，坐等政策利好，不如切切实实地做“最好的自己”，依靠自己的力量在淡市中突围。过分依赖政策松绑，只会如温水煮青蛙般渐渐麻木，最终失去搏击市场的能力。 （执笔/梁栋贤）
本文来源：金羊网-羊城晚报