广州楼市降价潮暂告段落 萝岗楼盘涨价三成
风头趸
杭州
高库存红线
广州
文/羊城晚报记者 张秀钦 插图/兰兰
当北京住宅库存量直冲10万套、当杭州住宅库存消化周期长达20多个月的时候，广州住宅库存量仍保持正常的水平。
去年年底，广州住宅库存量为56548套，截至今年7月27日，库存量为61795套，半年多时间只增加了5000多套。以广州今年上半年的月均成交计算，广州住宅区库存时间仅为10.5个月，未触及高库存红线。今年年初，住建部副部长齐骥在接受媒体采访时表示，库存量高于1年至1年半销售量的可称为“高库存”。
与去库存压力不大相呼应，7月份，广州降价楼盘减少，原先的降价“重灾区”萝岗，有楼盘新货涨价幅度接近三成。
难道，在5月份、6月份成交有所改善的情况下，广州房价已开始筑底、回稳？业内人士对此仍持谨慎态度，认为到了9月份市场才会比较明晰。
A
权威数据 广州未触及高库存红线
今年以来，住宅高库存成为众多城市的噩梦，那些限购松绑的城市，几乎都和高库存挂钩。与众多重要城市库存状况越来越糟糕不同，广州住宅库存一直处于较安全的水平。
去年年底，广州住宅库存量为56548套，以去年的月均网签量来计算，消化周期只有7.3个月。今年成交有所下滑，但库存增加的速度也不算太快，半年时间，消化周期从7.3个月变成10.5个月，与杭州等城市长达20多个月的消化周期相比，广州消化库存的压力不大。据本刊统计，8月份，预计全市新增住宅供应量为6000套左右，刚好在广州今年月均成交量的水平线上，也不会大幅增加库存。
难怪，业内人士吴定金认为“库存从来不是广州楼市的问题”。吴定金表示，现在部分城市的楼市存在“三高”：库存高、供求比高、价格虚高，广州只有“一高”——价格虚高，经过前一轮的降价之后，价格虚高的问题也有所缓解。
库存没有成为今年广州楼市的问题，一方面和开发商减少供应有关，另一方面也和广州楼盘较早降价有关。从搜房网的监控数据来看，今年3月份，广州降价楼盘明显增加，5月份出现降价高潮，降价对成交有一定的推动作用，5月份和6月份，广州原十区一手住宅成交量都恢复到50万平方米以上的水平。
B
市场直击 萝岗有楼盘涨价近三成
降价推动销售、减少库存，开发商去货压力降低，一些原先大幅降价或者低开的楼盘，便可能提升价格，最近萝岗有楼盘涨价三成推新货。
7月中旬，萝岗公寓项目壹品E·PARK首次开盘，均价约为1.3万元/平方米，成交不俗，7月下旬加推新货的售价已上升至1.4万-1.5万元/平方米，涨幅超过7%。同样位处萝岗的大壮国际广场更“猛”：7月上旬首次发售时，平层公寓均价约为9000元/平方米，LOFT公寓均价约为1.3万元/平方米；7月下旬推出二期，LOFT公寓均价不变，平层公寓的均价已升至1.15万元/平方米，升幅接近三成。首期发售时，部分平层公寓单价低至“7字头”，二期所有平层公寓的单价都在万元以上，折后最低价为10269元/平方米。对于平层公寓的涨价，现场销售人员表示“因为楼层不同”。不过，有买家对此并不认同，该买家透露，他有一个朋友此前买了一套10层27平方米的平层公寓，当时的价格是9500元/平方米，现在同样楼层、同样单位的最低价要1.1万多元/平方米，有些要1.3万多元/平方米。
对于萝岗公寓项目的涨价，业内人士认为是“特殊情况”。“此前可能考虑到竞争激烈，部分楼盘降价以试探市场，且降得比较厉害。”合富辉煌首席市场分析师黎文江说，看到销售情况不错，第二次推货时价格有所上升。吴定金也认为部分楼盘的涨价是因为此前“低开”。
壹品E·PARK有关负责人对这种分析基本认同，该负责人表示，壹品E·PARK的定位和萝岗绿地中央广场一样，绿地开盘价约为2万元/平方米，即使与涨价后的壹品E·PARK相比，还是高出一大截。
在目前的市场情况下，广州涨价的楼盘有没有增多的迹象？没有。搜房网数据显示，7月份，广州涨价楼盘占比为12.84%，与6月份的12%相比几乎没有变化；降价楼盘倒是明显减少，7月份，广州降价楼盘占比为16.22%，比6月份的20%有所减少。
C
专家分析
9月份市场或有新动态
7月份降价楼盘减少，早在人们意料之中。黎文江认为，6月份降价冲半年业绩后，开发商在7月份、8月份会习惯性地观望，这时候的降价楼盘减少、部分楼盘涨价，都是阶段性的，9月份，市场又会出现新的动态，“9月份可能会有利率方面的松动，‘穗六条’中的限外、二套房首付成数也有松动的可能”。
平安证券分析师周雅婷对下半年房贷松动也有期待，周雅婷分析，下半年由于央行不断释放流动性及银监会窗口指导，信贷环境将较上半年有所好转，放款速度也将加快，这将令备受打压的刚性需求有所回升。
黎文江表示，如果这些利好能兑现，广州楼市会企稳；如果利好不能兑现，9月份开发商只有降价，以此对冲利率提升带来购房成本的提升。
相比黎文江的谨慎，部分业内人士仍看跌后市。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为目前广州房价并未企稳，一方面是房贷政策并未放松，大部分需求无法释放；另一方面是成交量大幅下降，市场供求关系逆转。
吴定金认为，广州楼市的问题在于成交，广州成交还没有出现根本性的改善，下半年降价范围扩大是大概率事件。
相关链接
近3成经济学家看跌一线城市下半年房价
国家统计局中国经济景气监测中心今年6月份进行的中国百名经济学家信心调查显示，对于北、上、广、深四个一线城市，与上半年的房价相比，21%的经济学家预期下半年房价“上涨”，50%预期“持平”，29%预期“下跌”。
对于省会城市，6%的经济学家预期“上涨”，39%预期“持平”，55%预期“下跌”。对于其他城市，仅有1%的经济学家预期“上涨”，17%预期“持平”，82%预期“下跌”。总体来看，经济学家预期多数地区的房价仍呈下行态势，不过，对一线城市房价的走势预期分化。
（整理/张秀钦）
无理由退房，悲观中的乐观
一周热评
□本刊评论员
模仿与复制成了当下开发商的拿手好戏。2008年楼市惨淡，开发商大规模祭起“无理由退房”的大旗。2011年，楼市再度陷入困局，开发商同样举起了“无理由退房”的武器。如今，“无理由退房”重现广州楼市，再次证明“桥唔怕旧，最紧要好用”（粤语，好方法可以一再使用的意思）。此前，天河楼盘推出“两年原价回购”、黄埔楼盘“年底回购”的承诺，实质都和“无理由退房”差不多。
出现“无理由退房”的原因很简单，就是楼市成交惨淡。2008年全球金融危机冲击之下，中国楼市濒临崩盘。2011年“新国八条”出台，二套房贷首付提高至六成，也差点要了楼市的命。这两年广州原十区全年成交量均低于600万平方米，是广州近十年来仅有的两次。今年的情况同样不乐观，上半年一手住宅成交量为10年来同比次低，只比2010年上半年稍好。成交不济，开发商首先祭出的招数就是降价。只不过在前景未明朗的情况下，降价边际效应递减，率先降价的楼盘能吸引买家、促进销售，跟进降价的楼盘销售效果会越来越差，除非降价一步到位。但一步到位的降价又可能遭遇另一种情形：老业主反对，稍有不慎，便会损害品牌。在这种情况下，“无理由退房”便成了更好的选择。“无理由退房”其实是给予消费者心理暗示——这是楼盘的价格底线，以后不会再降，现在就是购买的时机。
因此，无论出现在哪一年的“无理由退房”，都是在一轮或者多轮降价成交没有发生根本性改善之后，代表着楼市进入较悲观阶段。
2008年的“无理由退房”反映的是彻头彻尾的悲观，是降价无力推动销售后的最后挣扎。当时有推出“无理由退房”的开发商坦言，根本就不敢细想真的出现大规模退房会有什么后果，当时所想的只是先卖房子保命再说。
与之相比，2014年的“无理由退房”在悲观中蕴含着乐观。
开发商为何现在推出“无理由退房”？因为下半年利好消息较多。越来越多城市松绑调控，给予广州等一线城市新的希望，广州不能放松限购，未必不能松绑“穗六条”。同时，房贷也显示出越来越松的迹象。在利好消息的配合下，“无理由退房”也好，“回购”也罢，才能更容易产生效应、推动销售。同时，开发商也更有底气，不用担心大规模退房事件出现。
可以预期，如果“无理由退房”被市场验证对销售有推动作用，还会有更多楼盘跟进。毕竟现在的市场只看到了积极因素，这些因素还未到直接推动更多买家入市的地步，“无理由退房”等于在买家背后推了一把。
（执笔/张秀钦）
本文来源：金羊网-羊城晚报