广州郊区三成业主愿小幅降价卖房
部分一手楼盘实质性降价促销，广州部分外围区域出现一二手房价倒挂的情况，一手房甚至比周边二手房便宜。广州市房地产中介协会、合富置业等机构近日发布了上月广州二手楼市报告，对当前楼市作出一系列深度分析。
报告显示，二手房市场买卖双方价格分歧拉大，整体市场较为胶着僵持，原芳村、白云、番禺、黄埔等近郊及外围片区的二手房业主叫价有所松动，议价空间集中在5%—10%，个别急需资金的生意人以及大户型产品让价甚至在10%以上。
二手房成交低迷 环比锐减三成
广州市房地产中介协会的报告指出，广州市中心六区二手住宅交易市场中介促成的新增放盘面积与签约面积分别为9.65万平方米、10.82万平方米，分别下跌32.37%和25.04%，成交均价18844元/平方米，微涨1.35%。
广州市房地产中介协会分析，目前楼市买卖双方在观望中僵持，买方对后市观望情绪浓郁，等降心态明显；但大部分二手业主，特别是资金不紧张同时物业位于优质地段的业主，对后市楼价仍持较乐观态度，心态较为强硬。双方的僵持使得市场成交淡静显疲态。
五月楼市最大的调控新闻莫过于央行发布“央五条”，强调优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求、合理确定首套房贷款利率水平和及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。广州市房地产中介协会认为，从中也透露出政府希望通过合理调控，使楼市健康持续发展的目的。“后市楼市其实不必悲观，巨大的刚性需求在限购限贷的制约之下难以充分释放，一旦房贷松动，市场成交活力会再次激发。”
合富标准指数监测阳光家缘二手住宅网签数据则显示，2014年5月广州二手住宅网签1929套，17万平方米，环比2013年4月下降30%，同比2013年5月下降27%。“5月份广州二手楼市持续低迷，买家入市意愿不高。”
一手房降价平过二手房
尽管5月份中心区一、二手楼市成交欠佳，但价格依然高位企稳。据合富辉煌（中国）市场研究部监测显示，5月天河、海珠、越秀、原荔湾等市区的新盘价格均在3万元/平方米以上，超过4万元/平方米的新盘不在少数，总体价格维持高位企稳。
据合富标准指数数据显示，目前市区新盘附近的较优质二手物业，价格基本维持在2.5万元/平方米以上，不少超过3万元/平方米。二手较优质单位加上高额的税费后，与新盘仍有一定价差，大致维持在3500元—6500元/平方米之间。“市区无论新盘还是较优质物业的价格，仍高位企稳。”
与市区新盘价格高企相比，番禺、花都、萝岗等外围区域的新盘价格则实惠得多，部分新盘甚至较大幅度让利促销走货。如万科欧泊的推新单位，均价低于1.7万元/平方米，较此前的2.1万元/平方米降幅达两成以上。从数据上看，部分新盘的价格与周围二手盘有所倒挂。
“外围新盘低价或实质性让利，对本区域的二手楼市产生较大冲击的同时，也分流了不少中心区的刚需买家。”合富房地产经济研究院院长龙斌说。
据介绍，萝岗新盘的价格在1.3万—1.5万元/平方米之间，如中海誉城、万科东荟城、万科金色梦想、岭南雅筑等，其价格较此前均有10%左右的回落，这与天河东部二手物业动辄2万元/平方米以上的相比，价格优势十分明显，对天河东部二手刚需客才产生一定的分流影响。金沙洲也有部分新盘价格有所走低，如深业江悦湾、星汇金沙、保利西海岸等价格在1.4万—1.6万元/平方米之间，降幅大多在10%以上，对白云区、原荔湾以及站西路、环市西、流花路等片区的二手买家产生较大分流。
龙斌说，这一轮降价出货的热潮始于外围区域，对本区以及中心区的二手买家均产生明显的分流；同时也影响买家的购房心理，等降心态进一步加剧。
越秀个别学位房价格不降反升
在成交低迷的状况下，二手房市场会否像一手房一样出现降价促销的情况？
广州市房地产中介协会分析称，五月份中心六区中介促成的新增放盘量为9.65万平方米，下跌32.37%，各个区域放盘量均大幅减少。“第二季度以来受贷款收紧及利率上浮的因素影响，市场成交受到压制，急需资金的业主开始下调心理价位。但大多数业主，特别是市区核心地段物业的业主，大多数对后市看法乐观，心里价位仍比较坚挺。”
合富置业的报告则显示，越秀、天河、海珠等市区物业的叫价大部分仍坚挺，学位房及较优质单位的价格尤稳。调查显示，市区愿意让价出货的业主不多，仅占一成左右；议价空间集中在5%左右，越秀区个别学位房甚至不降反升。由于降价的业主不多，上月越秀、天河、海珠、原荔湾等市区的二手交投量明显下滑，环比降幅在三成以上。
而原芳村、白云、番禺、黄埔等近郊及外围片区，愿意小幅回调叫价的业主相对较多，约占三到四成。据悉这部分业主，多为“卖一买一”的换房型业主以及经商的商户，议价空间集中在5%—10%左右，个别急需资金的生意人以及大户型产品让价在10%以上。由于业主心态有所松动，部分较优质的“笋盘”仍受市场欢迎，二手交投降幅基本在三成以下。花都区由于新货充足，业主的叫价普遍有所松动，议价空间集中在5%左右；但新盘分流二手客源的影响较大，二手交投环比下降了三成。
龙斌说，买家对价格的期望较高，大多希望价格的降幅在10%以上；而业主大多不肯让价，部分业主的议价空间不足，买卖双方的价格分歧拉大，整体市场较为胶着僵持。不过，业主叫价一定幅度松动的物业仍然受到市场欢迎，一般而言，大面积单位和贵价高端物业的降幅在10%左右；中端刚需产品和小户型的降幅在5%左右，市场的承接力明显增加。（郑佳欣 杨雪莹）