惠城库存去化周期缩至16个月 开发降价清货
楼市成交高涨有效缓解库存压力，惠城库存去化周期回归正常范围内。
楼市高企的库存一直是悬在房地产市场头上的一把利刃，尽管在今年下半年以来，惠州楼市成交持续高涨，在一定程度上缓解了既有的库存压力，但不断涌现的新开工和新报建项目，令库存压力并未远离。
据惠州市房管局数据显示，截至当前，惠州城区库存房源达到40640套，存量房源面积超过500万平方米。同比2013年28000套左右的库存数，高库存的压力仍旧明显。
与此同时，前期市场动态化去库存所取得的结果也应该注意到。结合当前稳定在3000套左右的月度成交数，按照单月2500套成交计算，当前惠城去库存周期为16.2个月，相较于去年同期长达21个月，当前已经恢复到城市警戒库存范围内。
然而，城市库存压力的缓解并未让企业感到轻松。进入到年末，企业推货促销，降价走量的频率更加频繁，覆盖的企业范围更广。活跃在惠州楼市的大中小型房企都步入割肉降价走量回笼资金的轨道中。对此，楼市专家陈锦祥介绍，当前的房地产市场已经进入到薄利的白银时代，在越来越规范的市场下，粗放型的开发模式风险加剧。企业都陷入自我的调整中，清尾货、去库存，不仅能够实现现金为王，也能在转型的新市场环境中占得先机。
A.楼市动态化去库存显成效
去库存周期降至16个月
尽管2015年下半年的房地产市场活跃，市场成交持续稳增，但高库存量的存在仍是市场的重压。对比去年同期因销售遇阻、新货推量不断引发库存危机的情况，当前惠州市场在下半年市场成交量不断攀涨的背景下，库存压力有效得到缓解。据记者了解，今年5月以来，经历了长达一年多的低位交易后楼市迎来爆发，连续7个月惠州成交房源面积超过100万平方米，刚刚过去的11月更是创造单月149万平方米的高峰值，市场即时库存有效紧缩。
高涨的市场成交与库存数此消彼长。据惠州市房管局数据显示，截至今年10月末，惠州城区（含仲恺）可售新建商品住宅为40649套，可售面积则为501.8万平方米。按照城区当前每月都高于2500套的销售量计算，当前的库存房源去化周期为16—17个月之间。环比去年同期接近21个月的去库存周期，压力明显减小。值得注意的是，与住建部规定的城市库存警戒的18个月相比较，目前惠州城区的库存量已经回归到合理范围之内。
另外延伸到全市范围，大亚湾楼市的异军突起也有效拉低了城市库存。据来自中国指数研究院的数据显示，相较于10月份，惠州11月份新建商品房可售房源19751套，可售面积232.65万平方米，库存环比下降0.41%，成为该机构重点监测的城市中，仅有的10个库存下降的城市之一。业内人士对此表示，随着大亚湾住宅项目的持续热销，以往房子建好了难寻客户的局面反转，变成客户太多而合适的房源难寻觅。
大亚湾房协会长谭建文对此直言，年初就不断出现利好，现在大亚湾乃至惠州的房子都不愁卖。在大亚湾，好一点的项目，例如锦绣壹号价格去到一两万元/平方米也照样好卖，受到市场的欢迎。谭建文同时也介绍，这主要也是得益于前期市场的动态化去库存，新货不断刺激市场需求，但销售热潮不断来临的时候库存不断收缩也就成了必然了。“这一点惠州城区市场表现得更加明显。”谭建文说。
B.开发企业齐齐降价清货
期待新开发周期轻装上阵
在市场成交量不断走高的市场下，虽然宏观市场库存压力有效缓解，但具体到经营中的房地产企业，压力却进一步增长。某在城区市场布局有多个楼盘项目的开发商负责人就表示，数据统计的都是已经取得预售的新建房源，开工或者准开工，报建或者待施工的项目还有更多。因此这种缓解并不具有绝对的参考性，对于企业而言加速清货，去存量仍是关键。
因此记者检测市场发现，尽管前期市场楼市各类迎合销售节点的营销优惠就此起批发，但在进入第四季度后，这一现象变得更加普遍。先有方直东岸和方直君御陆续启动直降1500元/平方米，另外分3年返还业主两成装修资金等，博得市场头彩后，泰宇城市中央项目以优惠价开盘又使得市场再度出现“日光盘”的久违局面。
对于方直的接连甩货，惠州市嘉盛美业地产经纪公司首席分析师陈锦祥就指出，这种让利带来的热销事实上已经不能完全归咎于优惠促销，而在很大层面应该是和企业集团的发展方向紧密联系。比如调整发展方向，放缓开发进度或者说清货投入到新产品的打造过程中。
陈锦祥说，在房地产市场步入白银周期的薄毛利时代，房地产企业告别此前的粗放开发，转而更加注重企业资金，以及产品研发等精细化的开发模式中，这都是转型市场必然出现的局面。
事实上，方直集团在清货后期的新产品动工即证实了陈锦祥的一些看法。11月19日，方直东岸三期项目正式动工，整个项目占地4万多平方米，建筑面积将超过10万平方米，将于明年中期进入市场。另外该企业在深圳拓展的体量达到25万平方米的新项目也将于明年上半年开工。
值得注意的是，在市场优惠变得普遍的当前市场同样出现分异。因为前期市场出现的部分问题楼盘事件，以及楼盘促销降价亦频繁出现在大型房企项目中，消费者面对同是降价房源，本能的就选择了大企业的房子以规避风险。这种源于需求端带来的市场分异无疑又带来了更大幅度的清货力度。
具体到市场，除了方直项目的优惠促销，以往市场难以出现的超低折扣也频繁出现，鸿威金都雅苑推8.8折、浩盛嘉泽园8.5折、中洲天御新品认筹7.8折等，均显示出诚意；依托团购的江湾南岸认筹1万减10万、华邦首府认筹100元减2万、万隆红认筹1.2万减10万等也同样受到关注。对此业内人士直言，对于购房者而言，面对这样的市场可以试着入市淘房，高议价空间，高性价比入市时机较为可取。
陈锦祥对此介绍，新行业市场环境下企业转型和调整开发节奏都属必然。降价清货，博取在后续市场的主动权，尽管当前的市场政策积极，但任何风险发生的可能性仍然存在，能否去库存，手持现金重新定位和布局发展方向才是企业立于不败之地的本钱。陈锦祥说，转型的市场弱者恒弱，强者恒强，如何安然度过都比不了企业手里有货。
■延伸
政策出利好楼市去库存
细看市场成交，惠州楼市经历去年市场的压抑后，今年又一次创造了新一轮的高峰值。从5月份开始，连续7个月市场成交面积超过100万平方米。具体到惠州城区，三四季度连续突破2500套的市场成交同样值得关注，走高的市场也有效缓解了前期市场高企的库存压力。
尽管库存量下降明显，截至10月底，惠州市区存量商品住宅40649套，可售面积501.8万平方米，去库存周期也从去年同期的21个月降至16个月，但在前期市场的积累下，以及行业新开工面积和报建项目频繁出现的情况下，市场存量房源问题仍然难以忽视。而值得庆幸的是，近阶段在这一问题上，政府在行政层面也迎来突破。
首先是从年初以来的各类型新政，放宽购房条件，以及多次“降息降准”。此外，住建部和央行等部委在公积金贷款条件上的放松同样有效刺激了楼市需求。这在很大程度上推动了市场交易的发展，市场存量得到一定程度的消化。
随着城市棚户区改造工作的不断推进，惠州也于去年12月出台了《惠州市棚户区改造规划（2014-2017）》相关规定，目前工作推进较为顺利。另外根据棚改的相关拆迁补偿规定，城市棚户区改造拆迁货币补偿将达到一半左右，这无疑为存量市场带来增量。具体到惠州，按照规划，当前至2017年，惠州境内几年内将分别改造800套、1700套、1650套，这也代表着将有接近2000套房源的购买力涌入商品房交易市场。
最为重要的政策动向则是惠州公共租赁住房建设方面出现的新思路。当前惠州公租房小区建设仅剩三栋的惠南花园正在施工，惠山居、惠和居、金石花园，以及东安花园已经全部完成建设。另据主管部门可靠消息，建完惠南花园后，为有效去库存未来将不再新建公租房，而是向商品房市场回购相应面积段的房源作为公租房。不仅有效缓解房地产库存，而且很好地解决了公租房地理区位不佳，生活配套和社区管理方面的问题均将迎刃而解。 南方日报记者 张峰