德信地产丽水项目被指涉嫌合同欺诈调查
建设工地 ■中房报记者 樊永锋/摄
中房报记者 樊永锋 浙江丽水报道
曾在2014年打响杭州降价第一枪的德信地产，在丽水市又掀风波。
5月24日，德信地产（丽水）有限公司开发的（下称德信丽水公司）丽水德信•元湖一号项目首次开盘，首期推出的455套房源即告售罄，销售金额高达约10亿元。刷新了丽水楼市的开盘记录，也刷新了德信地产（德信地产集团有限公司）自身的单次开盘记录。
标榜杭派精工墅区的元湖一号，其高光业绩带给德信的喜悦未曾消退，便因合同“陷阱”以及外墙使用蒸压砂加气混凝土砌块影响房屋品质等问题，遭遇业主维权。
售楼处 ■中房报记者 樊永锋/摄
面对业主的维权，德信丽水公司通过发律师催款函以及告业主书对建材进行解释等形式回应，部分业主选择签定网签合同，还有200余户业主拒绝签署合同。
对于上述情况，德信丽水公司项目工程负责人马经理，以无法核实身份为由，拒绝了中国房地产报记者的采访。
沙盘 ■中房报记者 樊永锋/摄
丽水市住建局房产处工作人员表示：“元湖一号项目，我们住建部门是要求公证处全程参与监督的，所以当初搞了一个公证摇号，仅仅是对他住宅部分进行摇号，公证出来的也仅仅是他的住宅买卖资格，不涉及车位销售，我们对这个是严格掌控的。”
“至于企业在摇号之后再次组织这些摇到房号的购房者再去选择车位，这是企业的行为，如果说开发商背着我们有捆绑的行为的话，我们肯定会根据相关政策法规对他查处或者纠正，但是现在没有接到业主投诉。”他说。
涉及合同上的问题，他建议通过丽水市市场监管理局了解。
丽水市市场监督管理分局消保分局朱主任表示：“未接到业主关于合同陷阱的投诉，需要先行调查再做回复。”
部分业主则表示，曾向丽水市市场监督管理局提供过举报信，并向中国房地产报记者提供了他们的《举报信》。
业主透露，部分已缴纳购房定金及首付款而未网签的业主陆续收到周边熟悉人积极的求购电话，让他们很诧异。
维权 ■中房报记者 樊永锋/摄
据了解，去年9月21日，德信地产以总价7.32亿元竞得丽水寿元路北侧地块，约7.41万平方米，建筑面积约合11.63万平方米，折合楼面价6294元/平方米，溢价率76%，这是德信首次进入丽水市场。
据了解，该期项目售价高层折实价12500元/平方米~18200元/平方米、多层折实价15500元/平方米~17050元/平方米、叠墅15600元/平方米~25000元/平方米，交房在2019年6月份。
7月21，中国房地产报记者在元湖一号售楼处看到，沙盘上共有洋房、高层、叠拼共计28栋房屋，其中洋房15~18栋、高层的21、22、27~29栋已标记售罄。
售楼人员则表示：“两期房源已全部销售或预售，若是全款购买的话，可以选购部分未缴纳购房款的房源，按揭就不一定能选到房源。”
维权业主也证实，在20日晚上，德信组织了二期夜间认购，异常火爆。
纵观德信丽水元湖一号项目的风波，或将是三四线城市楼市逆势火爆背后，潜藏问题的一个缩影。
“张机设阱”？
遭遇业主不满，却又有半数业主选择网签合同的德信元湖一号，是怎样让业主掉入陷阱却又无可奈何的呢？
认购书 ■中房报记者 樊永锋/摄
“2017年5月23日前，德信地产（丽水）分公司以交纳诚意金的名义要求认购者缴纳25万诚意金，并以认购者只有签署《德信元湖一号认购意向书》后才能参加摇号的名义要求购房者签署《德信元湖一号认购意向书》，认购者在签定设有定金陷阱的《德信元湖一号认购意向书》时，德信公司的销售人员及工作人员对签署《德信元湖一号认购意向书》所带来的法律风险未进行提醒和明确告知。利用饥饿营销的方式，收取25万元认筹金后采取摇号方式确定购房户。在摇号过程中，限时3分钟内选房，选好房后以《德信元湖一号认购意向书》格式条款规定，划走18万元作为车位购买款，7万元作为定金，多数人忽略了这个细节。”购买了元湖一号叠拼洋房的王女士，对自己的购买行为后悔不已。
认购意向书 ■中房报记者 樊永锋/摄
“欺诈不能确定，但是诱骗是绝对的。”购房者陈先生表示。
他说：“在网签合同之前的一些操作从头到尾设置陷阱，变相捆绑销售车位。此外元湖一号的宣传楼书都存在诱骗性，对项目宣传有利的都明显字眼标注，规避法律风险上的提示，却用很小的字体，装潢公司推荐的图形，四室两厅两卫，设备平台扩建而来，而这是法律所不允许的，但是稍不注意很难发现。”
在德信元湖一号售楼处，中国房地产报记者查看了陈先生口中，印刷精美的四室两厅两卫C户型图彩页，确实如此，温馨提示部分字如蚊脚。
合同附件 ■中房报记者 樊永锋/摄
据他介绍，有诱骗的陷阱在于，“以交诚意金的形式收取25万元，获取参加摇号资格，摇号结束以后，中签者每15人一组仅允许3分钟内去选房区选房，选好房之后，马上要求购房者前述购房确认书，但是这个购房确认书事前没有公示，相关几个文件（《商品房买卖合同》包含补充协议、《前期物业管理服务协议》、《临时管理条约》的全部条款内容已充分了解，审阅后予以认可，并无异议。）都没有公示，也没有给购房者查看，也没有签署，这样就规避了一个法律风险。”
“认购书前述以后，25万元诚意金变身成为了定金（按正常25万元诚意金不选房就可以退掉），但是你选了房就必须签署这个认购书，在签署认购书之后，这25万元就被开发商擅自变成了18万元的车位款给划走了然后就出现了7万元的定金；这个步骤完成之后，下一步通知业主去交首付，在通知业主去交首付是在开发商明知无法网签的情况下进行的，开发商给出的理由是可以优先选车位、车位可以优惠7万元，这样诱人的条件，让很多人不顾一切的去缴纳了首付，在多数人交了首付后，被告知合同不能签，理由是网络在升级，等候通知。”
“这个时候开发商把合同的附件公示出来了，这个合同一签的过程就完成了把你7万元的定金完成了25万元定金的巧妙转换，在合同没法签定的情况下，开发商给的一份合同材料表一栏标注了25万元定金，已付款7万元，这个时候就把合同定金变成了25万元，而18万元的购买车位款没有出现在任何购房合同里，到此时业主是想买也得买，不买也得买，步步为营，没办法了。”
他补充道，当时有销售提示5.16号就将前述几个文件拿出来了，“但是事实是当时的合同根本没有备案。”
步步惊心
业主毛先生表示：“我们400多户业主是一步步掉进了德信设置的陷阱里，现在只有200多户业主选择拒绝网签合同，其余购房者在收到律师催款函后选择了妥协。”
据他回忆，2017年5月23日前，德信地产（丽水）分公司以交纳诚意金25万元后才能参加摇号的名义要求购房者签署《德信元湖一号认购意向书》。
在签署《德信元湖一号认购意向书》时，德信公司销售人员及工作人员对签署《德信元湖一号认购意向书》的法律风险未进行提醒和明确告知。
■中房报记者 樊永锋/摄
2017年5月24日18:00在丽水市体育馆莲花馆召开了规模宏大的摇号会。“在摇号过程中，中号者进行3分钟现场选房，并被强行要求签署《德信•元湖花苑房屋认购书》，因为，不签署《德信•元湖花苑房屋认购书》就会被取消购房资格。而求购者在此之前对德信公司的所谓《德信•元湖花苑房屋认购书》、《房屋购买合同》（含补充协议）、《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》的条款内容一无所知。之前德信公司没有任何人告知我们有这些东西，德信公司的销售人员及工作人员对签署《德信•元湖花苑房屋认购书》的法律风险也未进行提醒和明确告知。”他说。
■中房报记者 樊永锋/摄
在签署《德信•元湖花苑房屋认购书》后，德信公司明知道《房屋购买合同》还不能网签的情况下，以交首付（房屋总价30%）后才可选车位为要挟和车位价可优惠柒万元（70000元）为诱惑，胁迫认购者交首付，当认购者交了首付（房屋总价30%）后却被告知不能签订《房屋购买合同》，具体什么时间能签《房屋购买合同》等待通知。
■中房报记者 樊永锋/摄
之后，接到德信公司通知称认购者可以签《房屋购买合同》，“在审阅合同条款时发现《房屋购买合同》附件一的房屋平面图与宣传图册不符，宣传图册中如：有些户型用醒目大字标称为三室二厅二卫，而附件一的房屋平面图所标注的尺寸根本无法做出宣传图册中所宣传的三室二厅二卫，需要占用阳台和设备平台才能做出宣传图册中所宣传的三室二厅二卫，等等、等等。而擅自改变房屋结构，拓展空间是违法的。又如：附件四对房屋建材使用未作明确说明，含糊其词。像第一点：‘外墙：（蒸压砂加气混凝土砌块、页岩砖）真石漆、质感涂料、干挂石材（局部）’。外墙到底是什么材料？哪些部位是干挂石材？等等都未作明确说明。同时主合同第五条‘建筑区划相关物业归属的约定’第1、2、3、4条款等等显失公平，都有待商榷。”
■中房报记者 樊永锋/摄
2017年6月21日当广大业主得知该楼盘的外墙是使用蒸压砂加气混凝土砌块为材料的情况下，自发进行维权，在岩泉派出所的主持下进行对话，并致函德信公司和建设局提出了18个问题，要求作出回复，德信公司承诺5日内给予回复，建设局对函件第一点作了回复，建设局复函中对其它事项，明确回复称由德信丽水公司回复，而迄今为止德信公司正面交流回应，仅以一纸告业主书做以解释。
2017年6月22日、29日德信公司发出催签函，要求业主在7月4日前签订《房屋购买合同》，交了房屋总价30%首付的广大业主如约而至，就合同条款事宜进行磋商，但，德信公司的销售人员及工作人员称自己无权作主，交了房屋总价30%首付的广大业主，在这种情况下意欲与德信高层作沟通，但是，德信公司派出保安人员以人墙阻挡，因此，未能与德信公司就《房屋购买合同》条款及附件内容进行协商。
“德信•元湖花苑交了房屋总价30%首付的广大业主一直试图与德信公司相关工作人员沟通、协商解决办法。时至今日，对方高层管理人员一直没有出面沟通、协商，更没拿出有诚意的解决办法和方案。”他说。
各有说辞
德信•元湖一号业主维权的焦点在于定金变身车位费；外墙使用蒸压砂加气混凝土砌块未做说明、影响房屋品质。
对于定金变身车位费的争议，在业主提供的《德信元湖一号认购意向书》、《元湖花苑房屋认购书》德信集团收据（车位费18万元、购房定金7万元）《德信元湖花苑业主销售合同资料表》比对可发现，业主认为步步设陷阱的缘由。
■中房报记者 樊永锋/摄
■中房报记者 樊永锋/摄
其中《意向书》中第2条明确标示，客户缴纳25万元意向金（本意向金为车位意向金，成功认购后部分意向金可转为定金），缴纳至德信房地产（丽水）有限公司指定账户。
在《认购书》中，第2条约定房屋单价、总价。第三条约定购房者需在签定之日德信丽水公司支付25万元定金，该定金在双方签定证实《商品房买卖合同》后即转为首期购房款，在购房者缴纳定金直至签定证实《商品房买卖合同》期间的定金不计利息。第4条则为日后双方矛盾埋下伏笔，即“买受人及共有人需在本认购书签定五日内，携带本认购书、定金收据、身份证及其他有关资料与甲方（德信丽水公司）就本认购书项下的房屋签定包括但不限于《商品房买卖合同》等文书，并于相关单位签定《按揭贷款合同》、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理条约》等相关法律文件。”第6条买受人不能在上述约定时间和条件签定购房合同，视购房者违约，定金不予退还，卖房人有权将上述商品房另行出售且无需通知买受人。
在《合同资料表》中，这25万元定金，是应付款的形式出现，以毛先生合同资料表显示，房屋总价约为326.85万元，付款情况中，定金应付日期24日，应付款25万元；银行按揭，2月26日应付款（首付款）约98.35万元，已付7万元，贷款金额228万元、实际应收91.35万元。
25万元意向金中，有18万元则成为《元湖花苑车位使用权有偿转让协议》中的车位费。
该《转让协议》中对车位情况介绍为，1.本协议所指地下车位，系具有独立使用功能建筑空间，并不属于必要附属设施，也未随该建筑地上部分一并转移，上述车位未计入业主公摊面积，甲方（德信丽水公司）为上述地下车位的完全投资方；2.甲方向乙方出让一个地下车位使用权，供甲方停放轿车及小型车辆，最终编号以政府有关部门或最终交付时编排的车位未准，是否为在建/已建，是否为人防工程一栏则未填写。第二条车位使用权转让及价格和费用承担，甲方转让乙方使用权，转让价18万元。
对此，前述丽水市住建房管处工作人员表示：“浙江省人防车位原则上只租不售，正式车位按照正常理解是有产权的，但是国家没有明确的法律条款，我们现在操作方式，把车位备注到房产证上，是事实上的产权证，我们省内是这么处理的。”
对于未缴纳首付款而未网签的购房者，德信丽水公司委托浙江博翔律师事务所发送律师函，并告知“1.根据双方所签《认购书》约定应于7日4日签订《买卖合同》，但截至当日在德信公司催告下，仍然没有签订《买卖合同》，已构成违约；2.根据《认购书》约定，德信公司有权在您违约情况下，没收您已支付的定金，并将您已认购的商品房另行安排出售，为避免不必要损失，我们再次催告您，于7月10前至德信公司签订《买卖合同》，若逾期未签署《买卖合同》的，德信公司将依法按违规处理。”
这份多数未网签业主收到的律师催告函所述内容，侧面佐证了熟人向维权业主表达购买意愿的事实，德信丽水公司售楼人员口中部分意向客户不确定房源也正是出自于此。
外墙使用蒸压砂加气混凝土砌块（轻质砖）防水性问题。多数业主认为，“六千多元的楼面价，用轻质砖和涂料的墙体，大大降低楼层承重设计标准，降低建筑成本，存在商品暴利行为，所以要求更换为页岩多孔砖。”
据业主提供聊天记录显示，并且德信一号售楼人员在业主质询时也表示：“不使用轻质砖，就是正常盖房子混凝土现浇，外层是真石漆。”并信誓旦旦表示：“肯定不是使用轻质砖，那个电视机都钉不牢，审批也不会过的。”
然而现实情况是，德信元湖一号项目的确使用了蒸压砂加气混凝土砌块。为此问题曾有业主于6月22日通过信访渠道向丽水市住建局咨询。
在丽水市住建局于6月27日给业主的答复材料表示，据专家介绍，假期混泥土砌块属于浙江省推广产品，具有质量轻、保温、抗震性能好，防火性能优等特点，适用于建筑物内外墙，是一种成熟的新型墙体材料，符合国家标准。在北京、上海、杭州等大城市已在建筑外立面广泛应用。
同时，结构设计是一个系统工程，页岩多孔砖的重量为加气混凝土砌块的两倍多，如现阶段对墙体材料进行更换，将会加大房屋自重，导致相关构件承载力不足，结构安全不符合建筑设计参数和现行国家规范，存在重大安全隐患。
结合目前施工进展情况，综合考量上述因素，我们不支持该项目外立面变更墙体材料的诉求。
德信丽水公司也以《一份家书》的形式向业主对材料的选用以及产品设计装修及品质问题做了类似解释和说明。
“虚火中烧”
中国房地产报记者调查以及梳理查阅相关资料发现，在业主与德信丽水公司就合同问题以及外墙轻质砖使用问题上的纠纷背后，是其18000元/平方米高昂均价在作怪。
元湖一号的售价较丽水市莲都区2017年6月份最高均价15027元/平方米，高出近3000元的价格，这也造成购房者高房价就要求有高品质房子心理追求。
据参与维权的业主透露：“在其二期开盘价格普遍略低于首期开盘价的情况下，原本已网签的购房业主也开始骚动，欲参与维权。”
据了解，丽水市作为新晋级的三线城市房价上涨，从去年开始上涨幅度超出当地居民的预期，最直接的诱因就是一二线限购限贷限售政策的溢出效应，再加上丽水价格绝对值比较低，总量小，容易被炒高。其次，除了大城市的传导外，丽水交通的便利化也提升一部分改善性需求。再者，去库存政策的引导，大型房企开疆拓土式的布局，让丽水土地市场竞争变得激烈起来，成为丽水房价节节攀升的重要原因。
这种背景下，德信地产的饥饿营销手段营恰到好处，24日摇号认购当天，便有约4000人涌入丽水体育馆，短短2个小时的时间，首次推出的455套房源即告售罄，让德信录得约10亿元。
购房者在德信丽水公司成功营造“摇号选房”的热烈氛围下，难免迷失在冲动式消费的喜悦中，而这种冲动式抉择回归理性后，合同的细节与品质期许与现实差异等不同环节的问题与矛盾，便会逐渐滋生和显现。
这种境况也将是三四线城市楼市逆势“繁荣”的景象背后，不可忽视的问题之一。
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