广州二手房成交深陷低迷 成交前20楼盘七成在降价
受不动产登记及房产税等传闻影响,广州市场上优质房源不断增多
■新快报记者 陈齐
上半年二手楼市深陷低迷,楼市成交局面受困已经数月,成交的上升通道迟迟未能打开。一手楼市成交淡静,开发商以价换量,降价面再次扩大;一手降价浪潮波及二手市场,抽离了部分刚需买家,同时也加剧了买方对后市的观望情绪及等降心态。近日有中介公司表示,受不动产登记及房产税出台的传闻影响,广州市场上优质房源不断增多,吸引了不少“抄底”的改善型买家。受限购等因素影响,在市中心区域,老广已成为二手房置业的绝对主力。
观望心态持续成交量不断下降
6月份二手市场成交量继续下探,虽然成交价格呈结构性增长,但针对相同品质的物业价格实为下降。根据中原地产估算,2014年6月份广州市二手住宅买卖市场整体成交量较5月下降约一成,成交热门的前20大楼盘中,约有70%的楼盘价格呈降低趋势。
中原地产相关人士表示,近阶段广州近郊一手住宅个别楼盘降价促销吸引二手客户、限购限贷政策的持续效应、贷款利率提升、放款速度缓慢以及不动产统一登记等多种因素困扰,致使客户观望心态持续,成交量不断下降。上半年仅3月份有环比回升后,其他月份都环比下降,整个上半年成交僵持疲软。
老广成为老城区置业绝对主力
在市中心方面,一手楼市的降价潮波及二手楼市,二手买家的降价心理预期再次加大,但在实际议价过程中空间并不大,多数二手业主心态宁愿以租代售亦不愿再降价出售,因此造成成交量持续收缩,但成交价并未见明显下跌。
广州市房地产中介协会相关人士表示,6月份中心六区中介促成二手住宅十大活跃板块中,天河区明显占据上风。东圃、天河北、珠江新城、天河公园及体育中心占据了前十大热门板块的一半,黄埔区府、南洲及广园中也是刚需置业热门板块。中心六区中介促成二手住宅十大活跃楼盘中,多数位于便利地段,拥有大型社区,单价也较易为刚需买家所接纳,白云区多个楼盘如富力桃园、汇侨新城和景泰新村等尤受刚需买家青睐。
随着限购政策的持续以及房地产市场的继续下行,外省籍客户成交占比逐渐减少。中原地产统计数据显示,6月份相比2月份下降了10%。而广州户籍人群6月份相比2月份则提高了13%。老广客户成为了当下市场上的绝对主力,尤其是在老城区越秀、海珠和荔湾,其中荔湾区老广人买卖成交占比高达67%,因此在市场下行的状态下,老广人更愿意出手购买中心区域相对高价的物业。
不动产登记及房产税传闻使优质房源增加
在二手市场成交的具体户型方面,近半年来90平方米以上的户型成交比例呈逐渐上涨趋势。中原地产数据显示,6月份该公司促成的交易中,90平方米户型环比5月份上涨1.3%,较2月份上涨11.2%;而在6月份成交的90平方米以上户型中,均价2万元/平方米以上的占比较5月份环比提升6%,较2月份提升28%。
该公司相关人士表示,中大户型物业的客户属于改善型的居多,这一群体追求居住品质,资金相对充足,在经历了2008年和2011年降价潮后,基本上了解了市场规律:二手住宅由于其配套的成熟和资源的稀缺性,在持续成交疲软半年后,降价空间有限。目前市场上随着统一不动产登记的推出和房产税的宣传,优质房源不断增多,因此越多越多的追求品质户型的客户果断出手。此外90平方米及以下的户型成交占比呈下降趋势,这是由于目前房贷紧张,第一次置业的客户由于资金不足,因此观望心态还比较浓厚,期望市场价格再有所下降。