跌跌跌！7月Top100房企销量下跌近40%
销售数据是房企规模的体现，对外代表着面子，对内则意味着周转去化的能力。近日，房企逐渐公布7月销售业绩，除少量房企继续保持增长势头外，多家房企遭遇销售的滑铁卢。
穆迪分析师黄哲指出，严格的调控措施将影响下半年住宅销量，并导致销售增速放缓，预计未来6~12个月中国房地产业的运营环境仍将面临挑战。这吻合是业内对下半年行情的普遍判断。
部分企业下滑近40%
近期，万科、恒大、富力、绿城、旭辉等上市房企公布7月销售业绩，尽管同比上涨幅度明显，环比却全部出现下跌。万科和恒大的销售额跌幅均超过27%。
8月4日晚，金地公告，7月公司的销售面积为42.8万平方米，环比6月份的销售面积89.8万平方米下滑了52.3%;7月销售金额为79亿元，环比6月的销售金额185.9亿元下滑57.5%。
融创也是自8月4日晚发布公告。据公告信息，融创7月的销售面积是127.6万平方米，销售金额是220.5亿元。尽管销售金额同比去年增长144%，但是相比6月的销售情况，依然下滑了22.7%。
雅居乐在8月4日晚发布的营运数据也显示，公司在7月份的销售金额是46.6亿元，销售面积是43.1万平方米;而公司在6月的销售金额是79.3亿元，销售面积为66.6万平方米。相比6月，公司7月的销售金额和面积，分别环比下滑41.2%和35.3%。
同日，远洋发布7月未经审核经营数据，其销售金额为约人民币39.1亿元，环比6月下降53.7%，比去年同期上升10%;销售面积为约20.26万平方米，环比下降63.68%，比去年同期上升2%。
首创置业在8月4日宣布，7月份实现销售面积9.5万平方米，销售金额为20.6亿元;而公司在6月的销售面积为23.9万平方米，销售金额为56亿元。同比6月，首创置业在7月的销售金额环比下滑63.2%，销售面积环比下滑60.25%。
万科日前公布的销售数据也显示，相比6月，7月不管是销售面积还是销售金额都在下跌。7月，万科的销售面积为249.1万平方米，但6月的销售面积为348.4万平方米;7月万科的销售金额为355.6亿元，而6月为491.3亿元。
据中国房地产决策咨询系统的统计数据表明，7月房企整体销售业绩普遍下滑，TOP3的房企7月单月业绩下滑幅度是20.1%、TOP4-20的房企下滑幅度是47.6%、TOP1-30的房企业绩下滑幅度是42.2%、TOP31-50的房企业绩下滑幅度是37.5%、TOP51-100的房企业绩下滑幅度是41.1%。TOP100房企整体销售下滑39.1%。
下表为各梯队房企2017年7月销售金额环比▼
上海易居研究院智库中心总监严跃进指出，受调控政策影响，7月份房企的推盘节奏和销售节奏都在放缓，加之传统淡季效应的出现，销售规模的下滑在所难免。
今年3月以来，热点城市出台新一轮的房地产调控政策，包括限购、限价、限贷、限售等。截至目前，超过50个城市正在承受调控重压，几乎覆盖了全部热点区域。严跃进认为，目前政策还处于释放阶段，其效果会逐渐显现。
也有分析人士指出，7月业绩的下滑也与6月业绩较高有关。为冲击半年业绩，很多房企在6月集中出货，使得当月的销售额创下新高。以恒大为例，其6月的销售额达到611.2亿元，比前5月的平均销售水平上涨超过六成。
不过，上半年的房企业绩普涨后，随着调控的持续深入，下半年的行情将不如上半年，调控对房企销售的影响也将会加深。
去化、走量，将成为下半年房企运营的关键词。在深圳，已有房企产品开始降价，近日，一家本地房企在深圳郊区坪山推出多套特价房销售，价格比周边同类产品便宜数千至万元。
下半年房企需小心过河
虽然已经进入下半年，对于房企来说，来自监管层面的压力并未有丝毫放松。
7月5日，中国人民银行发布2016年年报，周小川行长在致辞中提及，2017年将坚持以推进供给侧结构性改革为主线，保持货币政策稳健中性，加强预期引导，把防控金融风险放在更加重要的位置。
7月24日召开的中央政治局会议亦提到，要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性。
这也就意味着，对于房地产市场和房企而言，下半年来自金融方面的监管和去杆杠方面的监管将会继续加强，部分高杆杠资金链紧张企业或将迎来大考。
另一方面，近期关于租房政策则接连发布。
7月18日，广州出台“租售同权”文件。
7月20日，九部委联合出台“加快发展租赁市场的通知”，并圈定广州、深圳、南京、杭州、厦门、郑州等12个城市为住宅租赁试点。
7月24日，上海以几乎是“白送”（低于6000）的价格转让两块“租赁用地”给区属国企。
7月26日，住建部负责人透露，政府将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，规范租赁市场。
7月27日，杭州新闻媒体披露，今年内杭州“政府住房租赁交易服务平台”。
种种声音或都预示房企，下半年或需谨慎小心，方能安全渡河。
新模式！企业经营需“换脑”
自2016年底，中央层面强调“房子是用来住的，不是用来炒的“，并主张综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立房地产调控的长效机制以来，相关配套机制快速出台，其中，鼓励租赁市场发展成为长效机制中的重要一环。
7月21日，住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，以土地政策、金融政策、运营政策、企业转型政策等举措支持租赁市场发展，并选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点，通过实现租售同权，抑制房地产投机行为，促进市场的平稳健康发展。
下表为各城市积极出台政策，鼓励发展租赁市场
在新的政策逻辑下，已有越来越多的房企开始布局长租公寓，加快抢占市场先机，如万科的“泊寓”、龙湖的“冠寓”和旭辉的“领寓”等，这些企业的租赁业务布局正快速实现全国化，并在经营中逐步增强项目后期的运营管理能力以及资本运作能力，为公司未来成长打下良好根基。
当前，相比于住宅开发与销售，租赁业务的收益率并不高，这也推动企业探索资产证券化等相关变现渠道。而随着相关政策的放开，租赁市场的快速发展，企业在经营性物业上的探索也将逐步进入收获期。
