中小型房地产企业日子更难过 并购整合大幕开启
中原地产研究中心对23家A股上市大型房企财务指标进行分析发现，今年一季度房企资金链呈现紧绷之势，23家房企的平均资产负债率达到77%的历史最高水平。此外，今年5月，10家标杆房企共计融资31.50亿元，环比大幅回落73.3%。融资金额已连续3个月回落，并创近11个月以来新低。随着行业进入调整期，今年以来金融机构对于房地产行业的态度愈发谨慎，多个渠道融资成本均开始上升。
业内人士表示，尽管今年证监会批准上市房地产企业再融资，但规模和节奏可能有限。大多数房地产企业资金链仍紧绷。在低迷行情下，中小型房地产企业日子将更加难过，行业并购整合大幕已经拉开。
融资成本上升
尽管大多数商业银行表示房地产信贷政策将保持稳定，但加强差别化管理、控制风险已成为各家商业银行的共识。业内人士透露，目前各家银行对房地产开发贷的把控都比较严格，大型知名房地产开发企业可能有一定的议价能力，中小型开发企业一般很难从银行获得开发贷，即使获批，贷款成本和放款时间也明显高于大型房企。
海外融资目前仍是大型房企最重要的渠道。据不完全统计，今年前5月，10家标杆房企共计融资600.97亿元，相当于去年全年融资金额的46%。其中海外融资436.17亿元，占融资总额的72.6%；国内融资占比仅为27.4%。
不过今年以来海外综合融资成本在多重因素下大幅攀升。
数据显示，今年大部分房地产企业的美元优先票据等成本都已上涨到7%以上。而在去年年底，这一数据还在5%以下甚至更低。
中原地产研究中心总监刘渊对中国证券报记者表示，票面利率升高主要是由于国内房地产行业目前较为低迷，国外相关机构对行业预期改变，再加之国际市场上一些唱空的情绪综合作用，都导致了房企海外融资成本上升。
另一个叠加因素在此基础上继续提升了融资成本，那就是人民币贬值。长期以来，人民币单边升值的趋势和美元低利率使从海外市场融得美元极具吸引力。不过今年以来人民币兑美元累计贬值已达3%，以人民币销售的房地产企业由此受到很大压力。
中原地产研究中心统计数据显示，今年前4个月房企海外融资分别为86.16亿美元、51.75亿美元、34.14亿美元、26.18亿美元，呈逐月下降趋势。
刘渊认为，人民币汇率变动对融资成本的影响甚至大于票面利率的提升。如果人民币兑美元继续贬值，将导致房企从海外融资难度越来越大。
信托资金是房地产企业尤其是中小地产企业融资的一个重要来源。中国信托业协会的数据显示，一季度末，投向房地产领域的资金信托为1.15万亿元，占比10.4%。
从公开信息较多的集合信托产品的规模和收益率或能窥见行业趋势。根据用益信托工作室统计的数据，截至6月24日，集合资金房地产信托成立规模1099.42亿元，平均期限1.82年，平均年收益率9.75%；而去年同期成立规模为1272.87亿元，平均期限1.95年，平均年收益率9.58%。用益信托工作室分析师帅国让表示，数据反映出地产企业通过房地产信托融资的规模有所减少，融资成本上升。
帅国让指出，一方面受经济增速放缓影响，楼市降温，房地产成交量下降；由于市场上资金流动性趋紧，部分房地产开发商的资金链出现断裂，使得各方对房地产投资显得愈发谨慎；另一方面，监管层加大对信托风险的监控，加上今年是房地产信托兑付高峰期，信托公司对地产信托的发行也保持谨慎态度。
面临整合洗牌
同花顺iFind数据显示，目前已有20家房地产企业公告再融资预案，除金丰投资等几家企业外，大多数企业募资目的用于地产项目或补充流动资金，募资规模在4亿-167亿元之间。虽然政策松绑被业内人士解读为或意在为房企解困，但刘渊认为，资本市场对房企的松绑主要体现了监管部门对行业调控思路的变化，因此不会完全放开节奏。
近期银行间市场交易商协会亦透露正在积极研究支持承担普通商品住房建设的企业注册发行债务融资工具的具体措施。这意味着房地产企业发债细则或将正式得到明确，符合条件的房地产企业有望通过银行间债市融资缓解资本压力。
由此可见，大型房企面临的主要是部分渠道融资成本上升，而中小房企不仅“融资难”还“融资贵”。同时，中小房企降价促销回款的效果也逊于大型房企。一些负债率较高的中小房企出现了资金链断裂。
在行业两极分化加剧的背景下，围绕困境项目与企业的并购潮开启。企业间的并购、二手项目和土地交易案例均在上升。一些手握现金的大开发商伺机而动，寻求并购机会。
清科研究中心发布的报告显示，2014年第一季度中国并购市场共完成交易359起，同比大增71%。从并购金额上来看，房地产依然遥遥领先其他行业，以55.49亿美元交易额的成绩排名第一，占比达23.9%。未来房地产行业将面临整合洗牌，行业竞争将从土地储备、融资、市场份额、区域拓展、人才、产品设计等多方面全面开展。
“与开拓新市场和竞拍地块相比，大型房企收购中小房企或其项目的综合成本将会更低。”刘渊表示。