房地产广告新规2月起施行 “去承诺化”仍毫无动静
■在越秀区中山一路附近的一家中介,售房时力推“学位因素”。
开发商和中介仍以学位、回报率等进行推销,专家 称杜绝“充水”广告任重道远
■新快报记者 吴俊捷 文/图
“距离地铁站仅×分钟路程”、“投资回报超×%”、“买房子送户口”……相信您对房地产开发商、中介在促销时使用的广告语不会陌生吧。不少消费者反映,这类广告语往往真假难辨,无从考证。不过,从2月1日起,这种模棱两可,容易误导购房者的广告语将不能再使用了。近日,国家工商行政管理总局发布《房地产广告发布规定》(以下简称《发布规定》),要求房地产广告必须真实、合法、科学、准确,不得欺骗、误导消费者,不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。
不过,新快报记者近日走访发现,新规施行后,房地产开发商和中介公司毫无动静,上述广告语仍堂而皇之地出现在各在售楼盘、写字楼中。业内人士表示,《发布规定》的施行,将使房地产广告在一定程度上规范化,但是,彻底杜绝房地产“充水”广告仍任重道远,需要从城市合理规划,均衡分配教育、医疗、交通等社会资源多个方面入手,才可标本兼治。
细读新规
《发布规定》列出“负面清单” 明确处罚条款
新快报记者发现,相比于1996年12月30日发布、1998年12月3日修订的《房地产广告发布暂行规定》(以下简称《暂行规定》)而言,《发布规定》开门见山地列出了“负面清单”。
比如,《发布规定》第四条规定,房地产广告中的房源信息应当真实,面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积,不得含有以下内容:(一)升值或者投资回报的承诺;(二)以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置;(三)违反国家有关价格管理的规定;(四)对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。此外,新规还提出,“房地产广告中,不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺”、“房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容”。
也就是说,房地产广告中不得含有“可一站式升入××重点学校”、“距火车站10分钟车程”、“3分钟到达地铁口”等词语,或者将待建的商业广场、教育资源、交通配套等设施提前纳入到广告宣传方案中。这些禁止性规定与新《广告法》保持了一致。
对于消费者最为敏感的价格,《发布规定》规定,广告中不得出现“最低售价××元起”等内容,否则也属违规。广告语中对价格有表示的应清楚表示为实际销售价格,并明示价格有效期限。
新快报记者还发现,《暂行规定》第十三条中含有“预售、预租商品房广告,不得涉及装修装饰内容”的内容,但在《发布规定》中被删除。不少业内人士表示,不得涉及装修装饰内容的房地产广告,宣传内容毫无疑问是毛坯房源。该内容被删除,一定程度上可理解为是对精装房广告“解禁”。
而对于房地产广告违法行为的处罚,上述两部法规的规定基本一致,可依照《广告法》有关条款处罚;《广告法》无具体处罚条款的,处以违法所得额三倍以下罚款,但最高不超过3万元;没有违法所得的,处以1万元以下罚款。
走访现场
升读名校、交通、回报率 售楼宣传仍靠这三招
新规已经施行,究竟市场现状如何呢?新快报记者近日走访发现,楼盘广告整体仍旧保持按兵不动态势,与新规要求尚存差距。
中介大打“名校牌” 却不愿写进合同
在多所重点中小学聚集的广州市越秀区中山一路一带,房地产中介公司多以承诺“可轻松入读名校”为推销亮点。
利得行房地产中介有限公司的工作人员告诉新快报记者,名校周边房价比其他房源高出5000元/平方米左右。他举例说,杨箕小学附近房价目前维持在23000元至28000元/平方米,而培正小学等重点小学附近的房价一般维持在3万多元/平方米,而且市场上很少这种房源,一旦有卖家出手,就立刻有买家入手。
王女士的女儿升读重点中学,她想在该中学附近寻找待售楼盘,于是四处奔走看房。“我于2月2日来中原地产(代理有限公司)问的时候,一些1998年左右建的旧楼盘还有人放出一套,时隔1天就没了。”在谈到名校周边房屋竞争激烈程度时,王女士这样说。
《发布规定》施行后,大打“名校牌”推销的情况并没有改变。“初中入学通常遵循就近派位的原则,(房源)附近聚集着育才中学、十六中、广铁一中等重点中学,读完重点小学可以顺利步入重点中学,一站式解决小升初阶段的入学难题。”一家中介的工作人员这样向新快报记者推介房屋。记者发现,这种情况发生在附近多家中介中。而当记者追问“是否可以将升学承诺直接写进购房合同”时,这些中介的工作人员都立刻予以否定。
“谈位置讲风水”在广告中随处可见
此外,新快报记者近日走访发现,《发布规定》施行后,房地产开发商在宣传广告中使用“距离××30分钟车程”、“毗邻××商业中心”、“风水宝地”等字眼的情况也没有任何改变,不少楼盘都是这样借助交通位置等描述进行推销。
在广州市越秀区东沙角路的某楼盘售楼处,新快报记者看到以“风水”做文章的广告牌——在入口位置的墙壁上赫然写着“藏风聚气 风生水起 地产界御用名师教您打造和谐风水屋”等字眼。
而进入到售楼厅后,新快报记者看到各种详细介绍楼盘的广告语,“步行2分钟到地铁6号线,与1/2/3/5号线无缝对接;驾车2分钟接驳东濠涌高架/内环路;5分钟到达广州三大主干道”等广告语随处可见。
新快报记者询问工作人员,为何新规施行后仍没有改进。他表示,没有留意到新规条文,该楼盘一直以来都是这样进行宣传的。
卖方力推回报率 购房者熟到可背出
在商业地产广告中,开发商惯用投资回报作为主要卖点,特别是一些售后返租物业,开发商更是光明正大地打出了“×年回本”、“×年赢利×%”的口号。
在位于天河区珠江新城某写字楼售楼大厅,新快报记者看到一个陈列着众多数字的广告牌,不仅详细列明了买二手写字楼和一手写字楼的回报率分别是多少,还为购房者细算了在当前降准降息大背景下,持有该写字楼可能获得的“稳健回报率”是多少。
前来寻找办公用写字楼的刘小姐已经四处挑选多日,仍未觅得心水楼,她向新快报记者坦承,买写字楼多数要看投资回报率。“不需要主动询问,售卖写字楼的工作人员都会争先恐后地为你盘算一番,告诉你持有之后用于出租的回报率是多少;持有多少年之后,就可以轻松收回本金;相比于同地段其他写字楼,它的回报率又高出多少等等。”她笑着说,她已走访多个售楼处,对于各类数据听了不少,“若长期持有,只会增值”、“不用担心投资风险”等承诺已经熟悉得可以背出来。
专家解读
“开发商如实告知房子情况,才是公平交易”
多位专家及业内人士向新快报记者表示, 新规施行有利于规范房地产开发商的广告行为,也可以减少因房地产广告“水分多”而导致发生纠纷,维护消费者权益,有利于房地产市场供需双方的共赢。这对于整个房地产市场的规范化和健康发展都有深远意义。
华南城市研究会副会长谈锦钊坦言,政府相关部门以前也开展过清理房地产广告的工作,但房地产开发商吹嘘过头最后无法落实购房承诺,进而酿发纠纷的事件仍屡屡上演,结果是业主、开发商双输。
“新规规定不能以升学、投资回报率、户口等词语来宣传楼盘,并制定了处罚措施,这样房地产开发商才会如实告诉消费者房子真实情况,对于消费者来说,交易才是公平透明的,避免日后发生纠纷。”他说。
对此,广州市社会科学院高级研究员彭澎也持赞同态度。他指出,多年以来,一些地方的相关职能部门为了保护房地产行业,对于虚假广告没有进行特别严厉的查处,结果带来隐患。“新规出台可以有效加强对房地产行业的管理,更好地保护消费者权益”。
此外,新规施行还可以更好地促进房地产市场的公平竞争以及诚信市场秩序的形成。广东省工商行政管理局一位相关负责人告诉新快报记者:“只有房地产开发商真实地描述房地产项目,地产商之间才处于公平竞争的状态,才可以促进整个行业共赢和可持续发展,而不是停留在‘捞一桶金就立刻关门走人’的阶段。”
就连一些业内人士也对新规中的禁止性条款表示赞同。在某售楼处的一位工作人员就表示,市场好坏不以人的意志而改变,不可控因素太多,禁止广告使用投资回报率、升学等承诺,保护消费者的同时,也简化了开发商的工作流程。
广告要挤水分 需从规划和资源分配入手
不过,多位专家也指出,要让房地产广告彻底告别“水分”,不能完全依靠一部新规,仍需从城市总体规划、社会资源均衡分配等角度入手,才能标本兼治。
谈锦钊直言,房屋不是单纯的土木建筑物,还依赖好的居住环境,包括五大要素:便捷的交通、优质教育资源、好的医疗配套、繁华的商业中心、好的文化设施。“这几大核心要素是房地产开发商竞争的焦点,也是消费者客观存在的需求。”他指出,在现实生活中,这些优质社会资源本身就是稀缺的、不均衡分布的,这就助推了房地产商爱打擦边球的行为。
他结合现实生活中的购房实例指出,购房者会寻找上述资源,而房地产广告文案千变万化,无奇不有,仅仅要求在广告中不出现升学、交通、投资回报、户口等字眼,对开发商的约束力和对消费者的保护力度都不大。即便不打广告,开发商也可以领着购房者去看。“长远来看,城市建设应该从中心化逐步向组团式方向发展。此外,应该尽量把名校、三甲医院、商业中心等宝贵的社会资源,合理地往周边新发展区域扩散,而不是仅仅停留在越秀、天河等区。”他说。
对于一度十分火热的学位房,他表示,政府要加大教育资源投入,完善区域教育功能建设,科学合理、公开透明地进行招生地段划分,并通过教师轮岗交流、名校共建等方式,缩小学校间的差距。
对于新规的处罚力度,谈锦钊表示处罚措施不仅显得笼统,而且力度不够,仍需要配套更详尽更严厉的法规。
彭澎也指出,房地产开发商爱打擦边球,与违法成本低有直接关系。此外,普法的力度还不够,可根据司法实践,加大处罚力度。
支招
省工商局:购房者要有取证意识 发现违规及时举报
广东省工商行政管理局相关负责人表示,消费者如果在日常生活中发现违背新规的行为,可以采用书面或者电子邮件的方式向各级工商部门反映,也可以致电12345投诉举报平台举报。一旦核实,将依照相应法律条款,严格予以处理。
他还表示,由于房地产广告推销多习惯采用口头承诺等方式,建议消费者自觉形成取证意识,尽可能保留楼盘宣传单、海报、微信截图等证据。此外,由于房地产市场从业人员体量大且流动性强,购房者在购房过程中务必留意推销人员的个人准确信息,便于及时追责。另外,不要简单听信推销人员言论,购房前需实地走访查看。
工商部门还表示,对于房地产广告而言,管理、处罚是手段,规范才是目的。重要的是引导房地产开发商的广告行为自律,学法守法。目前,工商部门正在积极探索对房地产广告监管的新模式,将处罚信息与企业诚信记录挂钩,后续也会加大普法宣传的力度和密度,并不断加强和房地产行业协会的通力合作。