二手住宅均价上涨 住宅平均租金同比首现下跌

  前4个月二手住宅均价同比上涨8.9%，但住宅平均出租回报率降至2.6%

  日前，链家满堂红市场部发布的数据显示，1~4月广州市9区二手住宅平均租金为48.2元/m2/月，首次出现有史以来的同比下跌，下跌幅度为0.4%。同时间段的二手住宅均价同比上涨8.9%。

  假设出租期满12个月，2016年1~4月的住宅出租回报率为2.6%，在2015年的基础上继续走低。为更准确监测不同面积的物业出租回报率变化情况，链家满堂红市场部对2015年和2016年1~4月促成的广州市二手住宅买卖、租赁个案划分成不同的面积区间，并统一计算各面积区间的出租毛回报率（左下表）可以看到，2016年1~4月面积区间回报率同比几乎全线下跌，回报率最高的是30平方米以下的小单间，为3.6%，比2015年同期下降0.1%。144平方米以上的非普通住宅出租回报率则比2015年同期上升0.1%，数值是2.6%，这也是今年1~4月出租回报率唯一出现同比上升的面积区间。

  链家满堂红市场部高级经理周峰指出，2015年曾出现全年度住宅平均租金同比涨幅大于楼价同比涨幅的情形，但这种“非常态”的现象在今年年初已重新扭转，在本地经济大环境不明朗的情况下，春节后回流广州的租客数量较之去年同期并无明显增加，且从中心区高端板块往周边中档板块迁徙的现象亦持续增加。天河北、珠江新城、环市东等传统写字楼板块的住宅租赁宗数之和占全市总量的比例，从2015年前四个月的17.3%减少到今年的14.1%。

  值得关注的是，今年天河北板块的住宅平均租金同比也下跌3.4%，只有60.9元/m2/月。全市租赁成交主力区间是60~90平方米，占比超过40%，但今年前四个月的平均租金同比下跌0.2%。现时大多数业主有提高房租的意愿，但没有太充裕的需求支持他们实施此行为，如果在接下来的大半年时间内，总体市场没有太大的改观，不排除今年全年广州住宅平均租金会略低于2015年的水平。

  盘源客户皆减少

  市场回调在所难免

  广州住宅二手市场在经历了3月的爆发式成交后，4月以来市场出现正常的成交回调。统计显示，4月经链家满堂红促成的二手住宅买卖业务量环比减少近三成，住宅租赁业务量环比减少16%。合富置业发布指数报告也指出，总体来说，4月二手楼市交投理想，但中心区网签基本下降三四成，近郊及外围区域的降幅约两成。进入5月，市场依然表现较平稳。最新数据显示，5月1~16日，经链家满堂红促成的二手住宅买卖宗数比4月同期略减2%，全市成交均价为23473元/m2，比4月同期上升4.2%。新增有效买家数量比4月同期减少6.8%，新增有效售盘比4月同期减少7.3%，可售房源数量的减幅略大于准买家数量的减幅。

  盘源告急导致成交下滑

  链家满堂红市场部高级经理周峰表示，这种局面只能等到新一批换房客户把其持有的房屋放售，增加总体市场供应量，才可以得到改变。同时，客户重新积累至少需一个半月时间。

  合富置业研究报告也指出，可售盘源量的减少也影响了市场的成交。其中，天河区的车陂—东圃、天河北、越秀区、海珠区的中心地段、工业大道、原荔湾等核心地段盘源告急的现象较为突出。像越秀区一改善买家，原本看中了天伦花园的一套高端物业，但适逢大市价格上涨，买家略犹豫了几天，该单位被其他买家抢先买下了。其后该买家在附近再难寻觅合适的盘源。可以说，盘源告急是4月二手交投高峰回落的重要原因。

   套均总价涨了6万~10万/套

  周峰同时强调，无论成交畅旺抑或淡静，市场上总存在一个共同的特征，就是业主习惯性开高价和客户习惯性压价。链家满堂红市场部以今年前4个月经本公司促成的近4000宗二手住宅买卖个案为基础，按不同面积区间的套均放盘总价和套均成交总价进行对比，统计出客户成功还价的幅度发现，在60~90平方米和90~120平方米这类成交比例较大的区间，今年4月的客户有效压价幅度皆比今年第一季度低0.5%。在改善型客户追捧的120~144平方米区间，4月有效压价幅度甚至只有1.1%，比第一季度减少1.2%。

  周峰分析认为，春节后，因广州本地的调控政策并没有跟随其他三个一线城市进行收紧，在信贷宽松条件的配合下，市场交易主流有向“卖方”倾斜的迹象，故业主对放盘价“初定位”充满信心，作出价格让步的几率也相对缩小。数据显示今年4月各面积区间的套均放盘总价，基本上比第一季度高出6万~10万元/套，而4月的买卖套均面积为85.2平方米/套，比第一季度增加了2平方米/套，显示换房客在当月入市比例相对其他类别客户要大，故对楼价承受能力也稍强一点。