穗城中村同时推两千多套出租房 包租婆与中介争生意
都说城中村改造可以造富，村民家家变“土豪”。但是，广州杨箕村的“土豪”们最近有点烦。
改造后的杨箕村两千多套出租房同时推出，很多房租不出去，村民打起价格战，包租婆与房屋中介争起生意。
同时，新生代租房族也不同意老辈“租出去就是胜利”的观念，他们认为应该重塑村落社群，提高社区人群素质。
招租
尽管高大气派的电梯楼比原来的握手楼房租翻了不止一倍，可他们发现，用以前城中村租房的经验，在高档电梯小区中，很难如法炮制
一觉醒来，90后的秦毓斌看着窗外揉了揉眼睛，如果不认真分辨窗外景物，他一时无法分清自己身处6套房子中的哪一套。
今年5月，新建成的4032套杨箕村回迁房，分配到1496栋户杨箕村民手中，面积从32平方米到118平方米不等，平均每栋(户)房屋的回迁人分配到4套安置房，最多的一户分到20套房。
经历7年临迁，杨箕村民又回到熟悉的故土，重操旧业以租房为生。尽管高大气派的电梯楼比原来的握手楼房租翻了不止一倍，可他们发现，用以前城中村租房的经验，在高档电梯小区中，很难如法炮制。
一口气购置30台空调，安装在今年5月到手的新房后，阿斌满心欢喜地以为，可以将房屋全部租出去，轻松月入两三万，不过他算错了，由于改造后的杨箕村同一时间超过两千套房屋放租，租上好价钱的只是少数。
8月的杨箕回迁房小区，整齐修剪的草坪上，散落着点点鞭炮红衣，约2000户村民和租客同时入伙，进场装修，到处可见忙碌的工人。
这条广州市中心的“城中村”，曾是一条街巷纵横狭窄，村内阴暗潮湿的城市治安黑点。2009年确定采取整体拆除重建的方式后，经过7年改造，从原来的1400多栋低矮握手楼，变成如今15栋36到42层的崭新电梯楼。
由于回迁房实行抽签随机分配，每户村民拥有的物业不再像以前是一两栋农民屋，而是分布在回迁小区不同部分的多个套间。阿斌一脸苦恼地对记者说，最近忙着给安装家电，如果走遍六套房，算上等电梯时间，要花一个小时。
眼下，阿斌只有一件最迫切的事，赶紧将6套房子以理想的租金出租。这7年来，一家人仅靠临迁费维生。
“父母都老了，放租的事，就交给我们年轻一代了。”阿斌是家中的小儿子，也是为数不多全权负责租房事宜的杨箕村年轻人，父辈按原面积回迁共拿到7套房，其中家人住了一套最大的，剩下六套全部出租。
阿 斌将手机号放上中介网站、豆瓣、微信等平台，也有村里的媒婆得到他的电话。这是一种古老的职业，村中赋闲的妇女，包办村内一切中介服务，找对象、找房租、 找关系，事成后给点“饮茶钱”。在祠堂里，阿斌见到街坊，被问得最多的，不是房租租出去没，而是“找到对象了吗”。
他已依稀感觉到，他身边几个一起村里玩醒狮的小伙伴，最近被频繁物色对象，芳姨一见到阿斌，二话不说就拿出小本子，记下他的年龄、电话和择偶要求。芳姨坦言，杨箕村的适婚青年，现在很抢手。
“其实我们没什么叻过人，就是手上的房子比较多而已。”同是杨箕村醒狮队的年轻人小梁说。
随着今年6月23日第二批房屋交付完毕，4032套回迁房基本完成分配，据杨箕村委估算，约三分之一房屋村民自住，其余三分之二会出租，也就是说，杨箕村几乎在同一时间内，推出两千多套崭新的出租房源。
“起初有很多人来租，有的是对面珠江新城上班的白领，有的是陪孩子读书的家长……”崭新的房屋，带小区和物业管理，加上便捷的交通，成为很多白领租房首选。
可随着推货量越来越大，村民发现，想租个好价钱越来越难。芳姨说，一套49平方米两房带家私单元，起初能租到4500元/月，现在房源越来越多，村民之间争抢越来越激烈，有人3800~4000元都愿意租，“真系做烂市！”
在老一辈勤劳的杨箕村民看来，丢空的房子如同赋闲的土地，是对祖宗留下资源的浪费。在以前，他们会迅速地在自家房子一楼贴出“招租”纸条，当天就有人来租，不过搬进有物管的回迁房小区后，这种办法行不通了。
“我们会打纸条上的电话，让他自己过来清理。”面对村民习惯将招租纸条贴在一楼外墙或电梯内的行为，杨箕物业公司坚持要求规范管理：“现在不是以前的城中村了，不能想贴就贴。”
暗战
相比起商业中介，包租婆们更强大的优势在于对房源的垄断，由于大多是熟人，房东更愿将钥匙寄存在相熟的包租婆手上
新回迁小区的建成，不断挑战传统的旧习惯，一些约定俗成的惯例，慢慢受到外来的挑战。
今年45岁的芳姨一直是村里的金牌媒人，找房子、找对象都是她的拿手戏。改造前，她每天搬个凳子守在村口的公告栏前，有人来找房，她就会上前询问。在那个巷陌如丛林般交错缠绕的城中村时代，商业房屋中介基本做不过村里的包租婆。
可随着杨箕村改造完成，昔日的握手楼已变成气派的电梯洋房，一套两房一厅的房租，从以前的800元变成4000元，利润空间大增，周边中介也加入租房大战，合富、裕丰、满堂红等公司中介都活跃在村子里。
合富置业的房屋中介傅小姐刚在杨箕村站稳脚跟，她承认本村包租婆的“非常规出牌”令她生意很难做，有时带客户进小区看房，被几个大妈围上来当街抢客，已不敢穿工作服进村。
“靓 仔，看房啊，过来我这里。”8月20日，南都记者在杨箕玉虚宫前，就遇到这样的场景：二三十个妇女搬小凳坐在村入口处的马路边，每个人身前都竖着一块手写 的木牌，上面写着“两房、三房”以及“电话”等字样，有的直接写着“本人房东，非中介”。一旦见到进来的陌生人目光在牌上停留，她们就会上前招揽。
按照中介行规，每次成功介绍会收取一个月租金作为中介费，傅小姐说，很多大妈为抢客，降低一半价格，还有大妈按次收费，每次带租客看齐若干套房源，无论看房是否最终成交，都要支付每次20元的跑腿费。
“我们收费是贵点，可我们有正规的合同作为买卖双方的担保，提供的房源也不止杨箕一处。”傅小姐认为，中介手上的客户资源相对丰富，一些白领希望得到专业服务，不会在乎多花中介费。不过她也承认，在杨箕村的房源方面，中介资源不如大妈们多。
实际上，相比起商业中介，包租婆们更强大的优势在于对房源的垄断。记者多方了解发现，她们利用宗族、亲戚、邻里关系收集房源，由于大多是熟人，房东更愿将钥匙寄存在相熟的包租婆手上，而商业中介还要约房东开门，相对没那么方便。
不过对于杨箕村而言，更大的竞争对手是房东。芳姨说，有的房东干脆自己坐在村口放租，一方面是亲自甄选租客，另一方面不想付中介费。因为手头上好多套房屋要租，未来房租就是全家人的经济重心。
刚准备吃饭，一个看房电话打来，芳姨匆匆地吞几口，撑起伞又出去了。
少房东
对于老一辈仍保持“把房子租出去就是胜利”的观念，新生代房东阿斌表示忧心忡忡。在他看来，当前不再是简单的收租，而是要把这些房屋资源运营起来
阿斌的童年，目睹父母收租的不易，昔日杨箕村是一条著名的脏乱差城中村，房屋都是以极低价格租给底层打工者。他清楚地记得，父亲将楼下的3层间隔成六间15~20平方米的小单间出租，每间收入600到800元不等。
“收不到租是常有的事，有时说工资没发下来，有时假装没人在。”阿斌记得，租客大多是建筑工人、环卫工、小商贩等，父母为了收齐租，跟来来往往的租客反复周旋。长的租一年，短的租几个月，“有的把房子搞烂了，不打声招呼就走了。”
按照城中村租房惯例，租赁双方往往没有合同，押金也只按一个月算，有时租客拖租一拖就是一两个月，房东能做的只有一件事———催。
在那条狭窄阴暗的楼道里，父亲蹒跚地跨过满地的鞋，挨家敲打铁门收租的身影，至今仍印在阿斌的脑海里，父亲老了，阿斌作为小儿子，从小就教他看电表、看水表，分辨真假钞……这些做房东的必备本领，打算将他培养成接班人。
“现在租房不单要租得出，还要租得好。”在这名新生代少房东看来，以往杨箕村的租金比较低，出租房空置意味着“手停口停”，现在改造为高档电梯楼后，租金大大提升，没必要再为保持出租屋的高出租率而焦虑。
据 官方统计，实施拆除重建后，杨箕村的物业租金，从原来的每平方米20元提高到50元以上。除了在原址建成37万平方米复建房外，还在腾挪释放的土地上，建 起27万平方米商业住宅及写字楼，增加幼儿园、学校，优化供电、消防设施设备，配套约2.5万平方米的游泳池、大型小区花园、地下停车场等各类公共设施。
坐拥如此高端的配套，阿斌认为杨箕的出租房应该是“皇帝女不愁嫁”，与父辈每天在村口守株待兔不同，他在豆瓣、微信、房产中介网都发布了租房信息，还力求将图片拍得唯美一点，房子收拾得整齐点，让人有一眼看中的感觉。
“租给谁还要看眼缘，素质低的不租，做办公室不租，集体宿舍的不租。”这位挑剔的少房东希望，尽可能租给白领或家庭，一些学生朋友合租也可以接受，主要考虑到对房屋的损耗问题，不想租客离开后留下一堆问题。
无论租得理想与否，进入8月，很多房屋已租出去。南都记者8月25日、26日晚在杨箕观察亮灯率，显示尚未租出去的还有不到两千套，对此合富置业杨箕店介绍，这个估算比较接近，主要是两房为主，62-67方最多。
由于缺乏资金精装修，有村民只是简单将近乎毛坯的房子租出去，租金并不理想，或者寻求“二房东”代运营。专门将套间分租给女性做“女神公寓”的，就是一家二房东，每人每月租金达2580元。
走进其中一家四房一厅的杨箕回迁房，女神公寓将其装修成梦幻的粉红色，白色作为主色调，窗台摆放着装饰花，屋内配齐洗衣机、冰箱、W IFI等必要设备，屋内四间房从最小的1980元到最大的2580元不等，大房配备独立洗手间，每间房都只限一个女性租住。
除此之外，珠江新城众多新业态也渗透到杨箕回迁房中，如蛋糕烘焙工作室、楼上咖啡店、私房菜、办公室也进驻到小区楼中。中介傅小姐认为，对比珠江新城西北片，杨箕位于两条地铁的交互点，交通更方便。
对于老一辈仍保持“把房子租出去就是胜利”的观念，新生代房东阿斌表示忧心忡忡。在他看来，当前不再是简单的收租，而是要把这些房屋资源运营起来。
经营
祖辈留下来的良田，已建起城市高楼，而今大部分村民以收租作为主要收入，阿斌希望，通过年轻一代的努力，可以将杨箕村经营得更好
“我不希望杨箕村再回到以前三教九流、龙蛇混杂的样子。”今年24岁的杨箕年轻人陈永健接过父母交托的寻找租客重任，成为家庭顶梁柱，但他觉得租房的事，急不来。
“希 望父老乡亲们，都要小心选择租客，不要将租金定得太低。”小陈认为，以往杨箕城中村正是由于租金太低，对租客把关不严，让这个世代居住的村庄，成为低素质 人口的聚集地，被贴上“罪恶温床”、“城市毒瘤”的标签，由此产生恶性循环，环境不断变差，最终只能推倒重建。
一名今年7月入住的白领Fancy谈及与村民同住一个小区的特殊体验：可能由于天气比较热，一些中年男人喜欢光着膀子在小区甚至电梯里走来走去，电梯里总会弥漫着不知是烟味还是烧纸钱的气味，走在绿化径里，还要小心看着脚下，否则可能会踩到狗屎或口痰。
不再像以前“城中村”那样，租客跟房东是“楼上楼下”关系，而是随机分布在小区的不同位置，房东往往无法知道租客在干什么，让房东或多或少产生一种不安全感。“大部分村民对租客的态度是友善的，个别素质还是有待改善。”Fancy这样评价道。
“很多人以为我们是好吃懒做，靠收租一夜暴富的村民，其实并不是这样的。”接过大捆出租屋钥匙的陈永健说，其实房子还真不好租，现在临迁费已停止发放，没有房租就意味着没有生活来源。
杨箕、猎德、冼村，这三条历史上同根同源的村庄，上世纪中期广州曾有一个区叫冼猎杨区。三村的年轻人也会经常因为龙舟、醒狮活动相互交流，部分村经历城中村改造后，这些村相当部分年轻人都有一个共同愿望，不想被外界看成坐享其成的“二世祖”。
在城中村改造后，一批有魄力的年轻村干部，正加入到本村的管理中，利用大量的物业，试图做大做强集体经济，创造更多的就业岗位，让村民享受到改造成果。
一名年轻的村干部对南都记者说，改造后他们新增了大量的临街高档商业物业、停车场，对于这些比对面珠江新城更新的物业，今后或将发展成为高端餐饮业、服务业，下一步将通过农村三资平台公开对外招标。
祖辈留下来的良田，已建起城市高楼，而今大部分村民以收租作为主要收入，阿斌希望，通过年轻一代的努力，可以将杨箕村经营得更好。
“看房？我马上来。”接到一个租客电话，阿斌马上拿起那一圈拽得裤腰带变形的钥匙串，消失在杨箕村的高楼之间。
记者观察
不仅是对城的改造
更是对人的改造
杨箕村与南方都市报社一路之隔。2008年由于工作关系，我成为这条村数千蚁族中的一员，目睹握手楼推倒，电梯楼建成，见证这条村的巨变。
城中村本无原罪。君不见在意大利佛罗伦萨、威尼斯等世界性景点，均是握手楼密布的老城区，其吸引之处正是保存古老的街巷肌理，号称13世纪的人回来都能找到回家的路。
正是由于古村落保护经营得当，这些城中村内的“破房子”里满布高档的咖啡馆、酒店和艺术馆，而不是低端的小食店和小发廊。
2016 年1月1日起施行的《广州市城市更新办法》，改变过去以全面改造(拆除重建)为主的改造方式，开始探索“微改造”模式，对老房进行修缮升级，对老街环境进 行整治，如重新整治电线、广告牌，清理乱摆卖等。总之就是提升旧村旧街的视觉形象，提升旧村档次，改变旧村就应该是贫民窟的刻板印象，城中村也可以做得很 高“逼格”。
城中村是广州城市快速发展的特殊产物，由于长年缺乏管理，让杨箕村一度成为广州中央商务区旁的“贫民窟”，对城中村推倒重来是不得已的办法，对城中村建筑改造，归根结底是对社区人群改造。
仓廪实而知礼节。只要住在这个片区的人，随着硬件的改善，财富的增加，逐渐带来素质的提升。这里出入的人不再有乱丢垃圾、乱吐口水的不文明行为，相信杨箕城中村这个词将逐渐为世人所淡忘。提起杨箕，只会想起珠江新城旁那个高档住宅区。
采写：南都记者吴广宇
摄影：南都记者梁炜培
(除署名外)
