楼市地图：看看你我眼中的东莞镇区楼市
今年网上流行自己眼中的城市和别人眼中的城市，东莞33个镇街（含松山湖）的房地产市场在你眼中是什么样的？在东莞各镇街的人们眼中又是怎么样的？下面这份东莞楼市地图，为您在年底买房和 投资 提供参考。
看看你我眼中的东莞镇区楼市
东莞临深片区
从2012年以来，临深片区逐渐取代中心城区成为东莞楼市成交老大。以“深圳北”来包装促销，主打深圳客的临深片区楼市成交量快速上涨。
凤岗、塘厦
自己眼中的自己
深圳北
由于远离东莞中心城区，临近深圳，凤岗、塘厦楼盘在 心理 上更亲近于深圳，开发商在宣传时号称自己是“深圳北”楼盘。不少购房者在凤岗、塘厦居住，到深圳上班，逐渐成为城市融合的一种常态。
别人眼中的自己
房价太高
对于其他镇区的人而言，今年不少人对凤岗、塘厦的印象是“房价太高”了。从去年的“8字头”、“9字头”到今年的13000元/平方米，很多人认为，凤岗、塘厦的房价是深圳人推高的。
第三只眼：深圳、东莞全面启动两市轨道交通线路对接，业内认为，深圳客户置业东莞的趋势将越来越明显。事实上，临深片区是今年以来最为热门的区域，并将在很长一段时间里继续领跑东莞楼市。
清溪、樟木头、黄江
自己眼中的自己
深圳后花园
同属于临深片区的清溪、樟木头、黄江三镇区同样受到深圳客的青睐，房价相对更低，楼盘拥有的景观资源不错都是其优势，在凤岗、塘厦供应不足的时候，三镇区也成为楼市的赢家。
别人眼中的自己
房价上涨不理性
如果说凤岗、塘厦房价上“万字头”还有迹可寻的话，许多东莞人对于清溪、樟木头、黄江的房价也上升至万元有些惊讶，甚至判断为不理性。在这一轮深圳客进入东莞之前，清溪、樟木头的房价还在“6字头”、“7字头”，与东莞其他区域相比，处于相对低的水平。
第三只眼：有业内人士担心，投资风气过热，自住需求少，当地租房需求不足，未来将出现空置率高的现象，甚至有泡沫产生。
东莞中心城区
经过几年的发展，大型商业中心聚集在中心城区，大量的城市综合体拔地而起，中心城区的地位也日益突显，房价在2013年也正式迈入“万元大关”。
东城、南城
自己眼中的自己
东莞CBD
东城是东莞的商业中心，还是目前东莞房价最高的区域之一。据数据显示，今年1~10月，东城住宅户均总价为157万元/套，超过松山湖成为东莞最高户均总价的镇街。南城则拥有大量的城市综合体，写字楼云集，带来了大量的白领购房者，整个区域生机蓬勃。
别人眼中的自己
冒出很多写字楼
东城、南城是大部分东莞人眼中的城区，特别是近几年东莞产业转型，企业从工厂区搬进写字楼，中心城区的位置也日益突显；加上明年R2线开通，都会将镇区的人流带到东城、南城。
第三只眼：东城是东莞楼市的传统富人区，发展成熟，房价高，但是也存在着交通拥挤等情况；而在南城，大型城市综合体不断出现，写字楼供过于求，购房者在城区购房时，最好就实际需求来定。
莞城、万江
自己眼中的自己
文化教育中心
莞城文化氛围浓郁，拥有优秀的教育资源，借着“学位房”、“学区房”的优势，每年都有不少家长在莞城购房。万江是中心城区的四个街道办之一，与东城、南城相比，价格处于价格洼地。
别人眼中的自己
落伍的旧城区和郊区
在许多新莞人眼中，莞城已经演变成一个旧城区，有文化有传承，但距离现代城市的生活方式似乎有点远。万江虽然与南城接壤，但目前商业配套的不完善，容易让人误会万江是郊区。
第三只眼：由于土地资源少，莞城房地产市场很难有突破性的发展，不过，对于有怀旧情结的老莞人和需要学位的新莞人来说，仍然有不小的吸引力。而万江作为水乡片区的老大，正在打造生态宜居住宅区，未来的发展潜力也不可小视。
东莞松朗片区
今年以来松朗片区住宅供应爆发持续活跃，已出现6个月突破20万平方米，东莞中原地产市场研究部统计数据显示，截至目前2015年松朗片区月均供应量高达18.61万平方米，比往年水平高出近一倍。
松山湖
自己眼中的自己
南中国富人区
早在多年前，就有开发商打出松山湖“南中国富人区”的概念，意图以景观资源、别墅豪宅的优势来吸引珠三角乃至全国各地的富人来此投资。目前，松山湖楼盘成交仍以大量的投资客为主。
别人眼中的自己
周末度假的地方
在东莞人眼中，除了有许多高新科技企业外，松山湖就是一个 旅游 、度假的地方，公共交通不方便，商业配套不齐全是其软肋，人们认为，就算是在松山湖上班，也希望回到城区来居住。
第三只眼：松山湖长期以来占据着东莞住宅单价榜首，基本在1万元/平方米以上，不少楼盘通过二手转介将大量深圳客带到松山湖买房，带动了松山湖片区成交上涨，甚至超过了临深片区。
大朗、寮步、大岭山
自己眼中的自己
跟松山湖一起的
自2011年松山湖不再推商住地以来，大朗、寮步、大岭山因临近的优势，将松山湖的购买力吸引过来，在楼市划分上被称为松朗片区。近两年来，大量的深圳客到来投资，促进了当地房地产市场发展。
别人眼中的自己
就是几个镇
在东莞人眼中，大朗、寮步、大岭山并不是松山湖，而是拥有着各自特色的镇区，除了本地购房需求外，还有周边镇区的购房者。
第三只眼：业内人士认为，从2007年第一轮深圳客进入东莞来看，不理性的投资使得市场降温后，大岭山等镇区楼盘出现低价抛售现象，过度的供应和依赖深圳客，未来低价抛售现象或会重演。
东莞滨海片区
自长安、虎门“镇改市”消息传出，两镇楼市迅速升温，特别是受到深圳客的青睐，滨海片区楼市崛起，成为东莞楼市最为火热的区域之一。
虎门、长安
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经济 发达
虎门、长安本身经济发达，在今年又搭上了深圳客的快班车，不少楼盘销售以深圳人为主，特别是深圳企业迁移至虎门、长安，一些精明的开发商推出为企业高管定制住宅服务，赚得盆满钵满。
别人眼中的自己
很有钱
今年虎门、长安试点“镇改市”更加吸引购房者在当地置业买房，房价预期上涨。不过，从目前的房价情况来看，两地的房价过万元，与当地的经济水平相匹配，在东莞人眼中也是在合理范围内。
第三只眼：近几年来，虎门住宅供应量大，均价从7000~20000元/平方米不等。业内人士认为，在虎门买房可以“淘”，看准机会或可以买到物美价廉的房子。而长安供应量小，前景又被看好，房价一直以来都居于高位，迫使当地的购买力往大岭山等周边镇区消费。
厚街、沙田
自己眼中的自己
广州客还会远吗
因价格更便宜，厚街、沙田不少原本销售不被看好的楼盘，因为深圳客的到来，销售火热。与此同时，南沙第二机场的设立，南沙自贸区挂牌等，开发商希望广州客也能到厚街、沙田来买房。
别人眼中的自己
都是当地人在买房
在东莞人眼中，沙田、厚街距离深圳太远，被深圳客看上简直是匪夷所思。南城的周女士认为，厚街小企业主多，有购买力，楼盘也多，而沙田本地消费力弱，虎门人喜欢去那里买房。
第三只眼：东莞中原地产市场研究部认为，随着临深房价高企、供应量趋紧和莞深交通越来越便利，深圳客将搭乘政策利好便车，加快进入东莞虎门、厚街、大朗、沙田、寮步等区域。
东莞水乡片区
水乡规划建设的开展，让许多开发商看到了前景；但今年的楼市成交较差、库存量大、房价上涨较慢……片区消费力弱，配套差，也让许多开发商仍处于观望中。
道滘、中堂、麻涌、高埗、望牛墩、洪梅
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又一个火热楼市
自水乡片区规划出台后，水乡片区就被开发商看好，已“圈地”的开发商们认为，水乡片区或可能成为临深片区之后的又一个火热楼市区域。
别人眼中的自己
配套不完善，谁来？
水乡片区虽然临近广州，但由于经济相对落后，配套不完善，广州客在前两年进入中堂等地购房后，也很快就减少进入东莞市场。
第三只眼：广州客不买账，深圳客却来了。10月，水乡片区部分楼盘通过二手转介，销售量成功上涨；不过，业内人士也认为，从目前楼市情况来看，水乡片区房价上涨较慢，当地消费力不足，深圳客不理性地深入投资，将会给片区楼市带来不利影响。
东莞大石龙片区
新东莞火车站的建成，轻轨R2线的利好，大石龙片区成为许多开发商眼中的“香饽饽”，今年以来茶山、石龙、石排均有地块出让，外来品牌房企、本土企业看好未来轻轨预期，积极出手拍地。
茶山、石龙、石碣、企石、石排
自己眼中的自己
交通发达，有江景
有火车站、R2线，还有江景资源优势，除了以低价吸引本片区的购房者外，石龙有楼盘打出豪宅概念，意图吸引珠三角有钱人前来购买。
别人眼中的自己
坐火车才去
对于许多东莞人而言，大石龙片区的优势在于有新东莞火车站，对于楼市的感觉，还在于商贸发达，房价不高的旧印象。
第三只眼：外有惠州楼盘低价抢客，内有供应量过大、楼盘同质化竞争激烈，该片区“内忧外患”。业内人士认为，未来较长一段时间内，该片区楼市都要面临着这样的尴尬局面，如何脱离还未知。
东莞东北片区
合富辉煌东莞市场研究部认为，在东莞七大区域当中，目前东北片区消化库存压力最大，由于地理位置及经济因素，消费力低等原因，目前东北片区镇区消费库存多数在12个月以上。
常平、桥头、横沥、东坑、谢岗
自己眼中的自己
品牌开发商来了
碧桂园、绿地、宏远、富盈等品牌开发商聚集在东北片区，除了由于当地的土地价格低的因素外，东北片区的发展也受到关注。特别是常平楼市今年通过转介深圳客，住宅销售量成功上升，打破了东北片区楼市成交量差的困局。
别人眼中的自己
经济落后房子便宜
“4字头”、“5字头”房价在该片区较多，是目前东莞楼市房价最低的区域之一，在东莞人眼中，该片区经济较不发达，房价低，房价上涨的潜力也不大。
第三只眼：由于大部分镇区经济欠发达，消费力低，业内人士认为，品牌开发商将当地的购房消费需求扫完一遍后，后续消费力不足，对于本地开发商开发的楼盘造成压力极大，加上部分镇区供应量过大，目前已经出现部分楼盘销售不给力，资金链断裂的现象。
