泛海控股去地产化：“坐地生财”模式难以为继

　　历经13年，泛海控股（下称“泛海”）的上海董家渡10号地块终于将在今年10月份面世。

　　按照房企“快周转、去库存”的思路，这块位于上海外滩核心区域的优质土地早该推向市场，但是，为何在泛海手中却历经13年方才入市？

　　对于项目进展迟缓，泛海董事会办公室对记者回复称：“是因为拆迁难度大”。

　　但是，人民网记者发现，泛海旗下在北京、武汉等地的项目入市周期均超过10年以上，这背后究竟是怎样的开发逻辑？

　　 “泛海模式”：开发13年 房价翻5倍

　　13年前，泛海借旧区改造以零成本获取董家渡10号、12号、14号三块外滩核心区域，共计约12万平方米，但是获得的是“毛地”，而非“净地”，因此泛海要承担所属地块的拆迁工作。

　　虽然“拆迁难度大”，但是，同样是参与董家渡旧区改造，另外两个房企华润置地和华浙集团似乎并未受泛海所指的拆迁拖累。其中，华润的 “外滩九里”则于2005年9月开盘。而华浙旗下董家渡的项目公司即上海华浙外滩置业公司则于2005年被绿城收购，2009年8月，绿城黄浦湾开盘。

　　2005年，华润的 “外滩九里”售价为每平方米约2.5万元，而绿城黄浦湾在2009年的销售价格约为每平方米5万元，而目前即将推出的三期开盘价格已然上升到每平方米约12万。

　　仅仅从2005年到2015年，董家渡周边房价就翻了近5倍，而此时泛海所属的董家渡10号地块的拆迁工作也终于“接近尾声”，将于今年10月份开盘。

　　无独有偶。泛海在北京的项目泛海国际二期也面临“一模一样”的开发路径。

　　2004年，泛海在北京获得东风乡4宗地块的总价仅为约2.25亿元，总面积29.1万平方米，建筑规模高达87万平方米，综合楼面价仅每平方米262元。而10年之后，由该四块地所在的泛海国际二期才正式迎来开盘，如果以成交均价每平方米10万元计算，也是当初地价的381倍。

　　除了北京、上海外，泛海在武汉的王家墩项目也历经了长达12年的入市周期。

　　纵观泛海地产业务的发展模式，多是在早年以低成本、大体量在一二线城市核心区域获得土地，然后因为各种原因而延迟开发进度，最后以较高单价入市。

　　“相比之下，泛海更像是内地版的李嘉诚。”上海指数研究院研究总监陈延彬这样认为，而李嘉诚旗下的长实地产一直以“囤地升值”被外界所诟病。

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