海外拿地 不怕没资金只怕没团队(图)
专访房企海外拿地业务“探路先锋”,高力国际华南区董事总经理林国东—
“如果国内的房企想在外国拿地,就必须派一个团队长时间地驻扎在当地的市场中,不能走马观花。在这个过程中,一些专业的地产中介机构的作用就显得非常重要。”
—高力国际华南区董事总经理 林国东
“国内房企在外国,等于球队去到了别人的主场,不占有绝对的主动性。在外国,‘三旧改造’也是获得稀有土地资源的重要来源。”作为主业机构从事国内房企海外拿地业务的“探路先锋”,高力国际华南区董事总经理林国东参与了绿地位于澳大利亚悉尼中心区域的Leichhardt George St.地块等多宗交易。他将为我们讲述房企海外拿的“新鲜事”。
新快报记者 谢蔓
中国房企有资金优势但缺团队
“高力国际海外企业投资部目前成立才一年,我主要负责在澳大利亚、新西兰的业务。在过去的这段时间,我们一共达成了4宗交易,1宗在墨尔本、另外3宗则在悉尼。而另外还有10宗交易则是不成功的。如果说总结经验,国内的房企的优势就是资金实力雄厚,但缺点则是他们缺乏一个高效的团队。”
林国东说,他们只有在短时间内就拿出一个包括律师事务、估价、土地调查以及建筑设计等各方面专业人员的团队,才能让业主方相信你有完成交易的能力,愿意与你进行交易,而不是本地的其他公司或者是新加坡等其他地区的公司。“因此如果国内的房企想在外国拿地,就必须派一个团队长时间地驻扎在当地的市场中,不能走马观花。在这个过程中,一些专业的地产中介机构的作用就显得非常重要。”
林国东表示,与国内的土地资源都集中在政府手中,所有的土地交易都通过招拍挂不同,外国的土地资源则基本上都不在政府手中。外国的土地资源大多数集中在私人、家族、房地产基金和大型的开发商手中。其中,私人和家族手中拥有的土地资源大概占30%。
目前,国内的房企在海外拿地,基本上有以下几个途径:一是与当地的地产基金如黑石等合作,另外与当地开发商合作如万科与汉斯集团合作等,还有就是通过专业中介机构拿地。聚集区、一线和在国内拿地一样,一般国内的发展商拿地时都会考虑土地的成本、地段这些基本的因素,而一般华人的城市的核心商业区或者周边教育资源丰富的区域,都将是最受发展商青睐的地块。
外国土地资源多来自三旧改造
“与中国的市场不同,外国的房地产市场已经有超过100年的发展历史,因此也已经形成了一个卖方市场。只要有地块出让其实都不会愁无人接手。我们在外国工作的主要工作重点都会放在土地业主方身上。”林国东说。“但外国的土地资源特别是一些分散在私人业主、家族手中的土地资源,我们又是从什么途径得知的呢?”
他介绍道,“其实在外国,以澳洲为例,很多土地资源也来源于类似我们国内的‘三旧改造’。在发达国家目前城市发展最大趋势就是工业的式微,因此就会出现很多‘工改商’、‘工改住’的项目。我们有专门的团队帮助业主方将这种类型的土地进行性质的改变、控规的改变以及土地资源的整合等各种手续,因此我们也就能获得了新地块的独家代理权。也就是说我们工作首先还是从源头下手的。”
林国东表示,目前国内的房企在海外拿地,仍然处于起步阶段,因此不管国内的市场如何,未来到海外发展的房企都是有增无减的。房企到海外发展是分散投资、分担风险的主要途径。而中国人到海外投资房地产也是大势所趋,在国内投资渠道不多的情况下,国外的市场就必然成为资金的方向。发展商和买家对海外发展和海外置业都有需求。
一些致力于协助国内房企在海外拿地的中介机构,现在都只是处于起步阶段。其实目前五大行(高力国际、第一太平戴维斯、仲量联行、世邦魏理仕、戴德梁行)都有开展类似的业务,但我们则是第一家在中国南方地区成立了专门的机构的公司,也可以算是一个先锋。