深圳名校学区房涉嫌违法住改商 最高卖10万元每平方米
“太子道”（备案名鹏大厦）销售已暂停 项目有6层房源已不在开发商名下
太子道销售吸引了大批市民。文、图 广州日报全媒体记者 肖陆军
上周，深圳一个有点“不寻常”的名校学区房——“太子道”（备案名鹏大厦）入市。为什么说“不寻常”？其2009年就已竣工、住宅产权、带名校学位、竣工后长期被“住改商”，如今转手被投资商包装一新卖出7.8万元起至10万元每平方米不等的高价，因为户型小总价低遭到市民抢购，引发高度关注。
在被包装出售之前，“太子道” 曾经是深圳宝琳酒店的所在地。可是，既然当年竣工时就是住宅，开发商不拿出来卖，直接自持；如今行情好了，不惜和租赁方（酒店）提前解约赔款，提前拿到房子包装出售，这种做法是不是涉及违规“住改商”、涉及“变相捂盘”呢？广州日报全媒体记者发给深圳市规划国土委的采访函于本月24日得到了官方的答复。
进展：已经暂停销售
根据深圳市规土委罗湖管理局透露：“太子道”项目有6层房源已经不在开发商名下，属于二手性质。深圳市规土委罗湖管理局已于2017年2月22日对开发单位发《责令整改通知书》，下一步将约谈开发商及销售商，要求其在办理完转移登记前暂停销售。
昨日，负责项目开发的投资商负责人郑先生告诉记者，项目目前正在整改，除了已经销售的房源在陆续办理手续外，未售出房源销售已经暂停。除了已经办理转移登记的6层住宅外，项目投资商正在分批将其他楼层相继过户到投资商名下（记者注，投资商不是开发商祥祺公司，而是从其手上接手房源二手包装开发）。
有六层房源属二手房
深圳中学是深圳唯一一所以城市名字命名的重点中学，其初中部的学位房奇货可居。上周以来，“太子道”横空出世在深圳市场热销，买楼的人挤爆售楼处，这个地块使用年限仅剩下48年、早于2009年就竣工的商品房项目，缘何长期被开发商自持，如今才开始批量销售？
据深圳市规土委罗湖管理局调查显示，“太子道”项目宗地号为H309-0029，建设单位为深圳祥祺房地产开发有限公司（后简称祥祺公司），该项目于2009年完成规划验收。批准住宅面积17332.34平方米，商业面积5317.8平方米，性质为商品房。其中7、9、14、15、19、23层已经办理转移登记，权利人已非祥祺公司，应属于二手房性质。
记者了解到，“太子道”项目整栋大楼目前推售的产品集中在5至28楼，这部分房源全部为住宅性质。按照深圳市规土委罗湖管理局的调查，截至24日，除7、9、14、15、19、23这6层已经办理转移登记的房源外，其他楼层房源仍然在祥祺公司名下，处于自持状态。
宗地使用年限仅剩48年
而据记者调查，“太子道”项目所在宗地号为H309-0029，宗地早些年属于中国深圳对外贸易（集团）有限公司名下，1994年转给祥祺公司，祥祺接手后延长年限补交了地价，宗地使用年限从1995年开始计算，产权为70年。也就是说，宗地剩余使用年限仅剩下48年。
项目或不涉及“捂盘”
深圳知名房地产律师张茂荣表示，根据住建部有关通知和《商品房销售管理办法》及《深圳经济特区房地产转让条例》， 只有预售商品房的开盘时间官方有明确规定，在违规“捂盘”的管控范围，现房因为占用的是开发商自有资金，开发商想什么时候卖、卖还是不卖，并不在官方的监控范围。如果“太子道”是现房入市，则不涉及违规捂盘，如果当初有预售许可证，又没有按期开盘，则涉及捂盘惜售。而在深圳市规土委罗湖管理局的回函中，并没有就“太子道”是否参与预售且涉及捂盘等予以明示。业内分析人士认为，从被开发商长期自持的背景看，“太子道”当年“现房”入市的可能性比较大，不涉及违规“捂盘”。
昨日，负责项目开发的投资商负责人郑先生告诉记者，项目目前正在整改，已经暂停销售经营。
项目涉嫌违法“住改商”
在广州日报全媒体记者的调查中，有一个明确的事实是，“太子道”项目曾经是深圳宝琳酒店的所在地，而宝琳酒店是租客不是业主方，酒店客房是19~28层，经营范围是：为酒店提供管理服务、物业管理、旅业，在三层B区从事中餐制售。知情人士告诉记者，宝琳酒店不是因为经营不善关门。“经营一直不错，是开发商提前解约赔款让他们退出的”。
深圳市规土委罗湖管理局表示：规划验收后的项目如存在住改商的情况，则涉嫌违法改变使用功能，根据《深圳经济特区规划土地监察条例》应由规划土地监察部门处理。
“商业改住宅听说过，小业主个人的住房改商业也听讲过，但没听过整栋住宅改为商业的；未经审批确定不能改，审批主要指土地使用权性质、规划设计、消防等方面。”张茂荣律师说。也就是说，“太子道”本身用途是住宅，如果要“住改商”，产权用途也要变成“商业”，而不是目前的“住宅”。“土地性质、物业性质，没有报批改变就是违法的。”张茂荣律师认为。
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