【深度报道】 农民工市民化需破解买房难
“我想有个家” 朱权/绘
本期主持 杨敏
黄文媛 李艳良对本文亦有贡献
随着城镇化发展，农民工群体越来越大。但是，据国家统计局梅州调查队近期的一则调查显示：因面临“房价高，难以支付首付”“收入不稳定，还贷压力大”“购房途径单一，政策扶助少”等三大难题，超6成的梅州农民工无在城市购房的计划。
2015年中央经济工作会议提出，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。党的十八大报告要求有序推进农业转移人口市民化。
在我市新型城镇化进程中，农民工市民化的进程中如何破解购房难题？城区楼市库存高与农民工购房如何互为成就？需要政府及相关机构做出更多有益探索。本报记者为此进行了多渠道、多层次采访，探讨这一民生关切。
现状：新老一代农民工买房难
去年，当“去库存”一词在全国范围内备受关注的时候，来自江西的小杨就萌生了在梅城买房的念头。“那时候有空就会去周边一些售楼处逛逛，然后回来数数自己的存款。”今年28岁的小杨在梅城某房产评估公司工作，他告诉记者，他初中毕业后就在梅州工作，每天的任务就是协助做房产评估。虽然每天和房子打交道，但小杨仍然觉得自己和房子很遥远。“我每个月工资5000元，除去花费，大概还能剩下3000元，但目前梅城的住房首付加装修起码要25万元以上。”来自农村的小杨并没有家庭的支持，他需要很长的时间来攒足购房的钱。
与小杨这类新生代的农民工相比，在梅城工作了近8年的韩叔是老一代的农民工。韩叔早年在矿山干苦力活，上了年纪只能来梅城当保安。记者来到韩叔的住处，这是江南一个小区的保安室，而韩叔连同妻子及两个孙女就蜗居在这里。韩叔说：“除了在这里驻扎，自己还给一家饭店当保安。每月工资接近4000元，但由于城市消费高，基本上不敢想买房的事儿。”
由于出来的年头长了，韩叔在平远老家的房子已经破败不堪。韩叔是矛盾的，他想在城里买一套房，这样，自己的孙辈就可以享受城市里的教育。但是，韩叔又担心未来的生活难以为继，只能回到农村，他说：“我现在有将近14万元的存款，但是既没有缴纳社保，也没有住房公积金，如果我再老一点，可能就没有职位需要我了。”
农民工为了生存马不停蹄地建设城市，却很难拥有自己的房子。 （钟小丰 摄）
分析：“三难”令农民工望房兴叹
一、房价高， 难以支付首付
国家统计局梅州调查队一则调查显示，有65%的农民工认为高房价是造成他们不打算在城市买房的主要原因。梅州农民工的月收入普遍不高，本次调查中50%的受访者月收入在3000元以内。但从梅州市住建部门发布的数据看，梅州2015年全年商品房的成交均价为4999元/平方米，而作为售价普遍较低的新县城片区，成交均价也在4200元/平方米左右。以普通家庭3口人2个工作人员为例，一套90平米计算住房的价格就达到37万元，而首付加装修则需要约20万元左右，这相当于需要一个家庭不吃不喝4年多的积蓄。对于父辈在农村务农、自身收入水平又不高的农民工而言，面对买房首付有较大压力。调查显示，28.9%的受访者表示不打算在城市买房的原因是没有首付款。
二、收入不稳定，还贷压力大
据了解，农民工从事的工作多以体力劳动为主，多为一线生产工人或餐饮家政服务人员，他们的薪资水平普遍较低，而城市生活将面临高消费及高生活成本，除去每月的基本生活费用，农民工所剩收入难以缴付购房月供。
如今在梅城江南开了一家娘酒及农特产店铺的韩伯2014年用全家人的积蓄在附近购买了一套143平米的二手房，总共花去了其15万元的积蓄并外借了近4万元用于支付首付。
然而由于店内的生意并不稳定，每月还要偿还债务，韩伯的压力仍然很重。韩伯表示：“去年已经两次向朋友借钱，用于周转。”
调查显示， 31.3%的农民工表示不打算在城市买房的原因是收入不稳定，付不起月供。
三、购房途径单一，政策扶助少
近年来，农民工的参保意识也开始不断增强。2015年全市住房公积金累计归集总额108.31亿元（市直49.79亿元），缴存覆盖率达76%。然而对于农民工而言，由于替代性强，岗位不稳定，公积金的缴存比例却很低。另悉，梅州城区经济适用住房也并不针对梅州城区以外城镇户籍人口提供申请资格。对于外来务工人员以及乡镇一级到城区的务工人员而言，并不符合此类条件。因此，大量的农民工只能依靠自身的力量在城市买房。
与此同时，农民工申请住房贷款时，仍然存在一些困难。农业银行梅州分行的相关负责人就表示：购房贷款存在一定风险，因此银行在贷款的时候会考虑偿贷能力。而农民工却往往因为工资低、岗位不稳定等问题，较难达到银行的贷款要求。
声音：盘活资源，政策倾斜
2015年12月14日，中共中央政治局召开会议，分析研究2016年经济工作，研究部署城市工作。会议强调，要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。今年的中央政府工作报告提出“人地钱”挂钩政策，形成农民工进城购房成本共担机制，调动各方积极性。
加强宏观调控，控制城市房价
“房价高已经成为了农民工购房意愿低最主要的原因。”国家统计局梅州调查队的报告分析认为，“政府应该加强对房地产市场的宏观调控，控制城市房价上涨的态势，才能逐步提高低收入人群的购房意愿。”
城市规划高级工程师郭思东认为，要让住房回归到“居住”功能，减少房地产投机行为，让房价得到合理的控制；推进城镇保障性安居工程，建立租购并举的住房制度等，加快农业转移人口市民化。
政策倾斜，降低农民工购房成本
农民工进城买房，购买力较弱是一大软肋。国家统计局梅州调查队的报告认为，要让农民工买得起房，政府部门可根据实际情况给予一定的补贴，降低农民工的购房成本。他们建议，政府可以继续扩大公积金覆盖范围，并在办理房贷方面给予优惠政策。
我市房地产协会会长李日峰则表示，农民进城买房将成为未来城市购房的主要力量之一，应该提高农民工的购房能力，同时降低购房门槛；尝试土地使用权流转变现方式，或者为农民进城购房提供基金担保，并出台相应的金融政策，促进城区住房供应及农民工购房需求的供求对接。
农民市民化需要产业支撑
郭思东分析认为，应为新落户的农民工提供相应的配套服务，切实解决他们的后顾之忧。
郭思东认为，要实现城区人口扩容，让农民工在这里安居乐业，关键还是如何实现产城联动。他说，农民工能否成为购房刚需人群，主要还是看城市的产业发展以及就业状况。城市发展不能仅仅依靠第三产业，还需要有现代产业的驱动，创造就业岗位，才能聚集人气，形成消费需求；并在户籍制度、产业发展和公共服务上着力改进。农民工在城市里安心就业，子女的教育、医疗等公共服务得到保障，才会有买房需求，才会提升住房购买力。
借鉴：河南出招促农民进城买房
去年底，河南省政府办公厅出台了《关于促进农民进城购房扩大住房消费的意见》，成为全国第一个全面落实农民市民化政策的省份。该省从户籍、医疗、教育等9个方面着手，鼓励农民进城买房，并提出，各商业银行要积极开展农村居民个人住房贷款业务，扩大业务范围，支持农民进城购房。对农民购房的，政府应给予适当的契税补贴、房款补贴以及降低交易手续费等。
目前，《意见》已在该省一些地方开始实施。如河南濮阳市明确规定对农民进城购房实施政府财政补贴政策，在市区购房由市财政补贴，在县城购房由县财政补贴。该市鼓励引导农民工参加公积金缴存，并为农民工开通缴存账户建立绿色通道，及时为缴存农民工流动办理接续、转移手续。
记者手记：农民工不是楼市“接盘侠”
随着城镇化及城市化的推进，越来越多的农民常年在城务工。他们在文化、生活方式等方面融入城市，成为推动城市经济、文化、市政建设的动力之一，但却由于收入水平较低，工作岗位不稳定等种种问题难以共享城市建设的成果。与此同时，随着城市扩容提质，城市商业住宅数量飙升。房子建了没人住，想要房子没钱买，形成现阶段城市化发展中的供需错位，也将演化成社会问题。
扶助农民工进城买房，不是让其成为城区楼市的接盘侠，而是增加了政府保障人民住房需求的方式，同时扩大保障人群范围。针对农民工家庭收入的范围，政府除了可以收购存量商品房作为保障性住房之外，还可以通过对新市民降低信贷购房门槛、加大补贴优惠力度，让符合条件的家庭可以到市场上购买。
“鼓励农民工进城买房”，与此前中央提出的“加快户籍制度改革”一脉相承，都是农民市民化的有力措施。从短期来看，此法能提高农民生活质量，同时也将带来继发性的楼市需求，为城区消费带来新的增长力。从长期看，农民工进城购房契合产业发展、就业需求，将成为经济增长的保证。