清远缘何“停车难”探因 业主开发商物管之争
不少市民“诉苦”，新城赢之城、旧城城市广场等人流、车流的聚集地，停车越来越难，一些车辆乱停放经常导致交通大堵塞。 南方日报记者 曾亮超/摄
据公开数据显示，近两年，清远市区机动车数量每年以2万多辆的增量迅猛增长，汽车保有量增长速度也很快：2012年，清远市汽车保有量18.5万辆，比2011年增长了20.1%，到今年1月份已达到23.9万辆，比2012年又增长了18.5%，其中清城区汽车约9.144万台。2013年城区有2万台办理新车入户。
随着车辆的增加，公共车位出现严重欠缺，近几年也有不少政协委员或者是人大代表提出相关提案，有关部门也想方设法采取措施解决。
7月份，清远市城乡规划局网站公示《清远市综合交通专项规划》，规划路外公共停车场97个，提供28355个公共停车位。并优化停车配建指标，完善停车配套政策。但与公共停车位紧缺相比，记者调查发现，不少新建小区地下停车场存在严重的闲置问题。
■现状
公共车位：紧缺
新建小区：车位卖不出、空置
不少市民向记者“诉苦”，旧城城市广场、锦绣清城、新城赢之城等人流、车流的聚集地，停车越来越难，特别是晚上和周末的时候，停车场和路边停车位几乎没有空缺，有的市民只好将车停放到很远的地方去。
公开数据显示：2012年，清远市汽车保有量18.5万辆，今年1月份已达到23.9万辆，其中清城区汽车约9.144万辆。2013年城区近10万辆车办理手续，7万多辆进行年检，2万辆办理新车入户，1万辆办理过户变更。近两年，清远市区机动车数量每年以2万多辆的增量迅猛增长。
市区机动车保有量迅速增长的同时，公共车位更显不足。据初步测算，旧城区公共停车位约1000多个，新城市政府和赢之城的停车位约600多个，人民医院新院区停车位400多个，义乌城车位约300多个，加上路边划定的露天公共停车位，规划和交通部门粗略测算，目前清远市区公共停车位不足5000个。
与公共车位紧缺相比，不少新建小区地下停车场却显得空空荡荡，许多社区存在车位闲置现象。不少小区地下停车场即使是在晚上高峰期，所停的车也是寥寥无几。
“车位卖不出，许多业主不愿意买。”人民二路某知名楼盘副总经理告诉记者，尽管小区大部分业主已经入住，但车位空置相对较高。和该楼盘同年推出的位于广清大道某大盘相关物业负责人坦承，车位大部分还没有卖，“甚至租都租不出去”。
记者走访市区多个楼盘发现，目前车位闲置较多的都是最近五六年开发的小区，有些一半以上车位空置。
■探因
宁愿把车停在免租的小区外
“一些业主宁愿把车停在小区外的广场上或者道路旁，也不愿意每月花几百元租金买个安全把车放在地下车库。”上述物业负责人来到清远后，发现清远业主停车这一坏习惯。其实是许多物业人士一个共同的认识。
金碧湾花园物业管理有限公司总经理陆国润有切身感受：“我们小区车位很紧张，采取抽签方式决定业主租车和停车，但即便如此，有些业主不参加抽签，因为周边有很多地方可以停车，也没有管理，还不收租金。”。
个别开发商只售不租
车位空置另一个情况是，一些开发商采取只售不租模式。“租的回报率太低，不如卖一劳永逸，一次性回收大量资金，还没有那么多麻烦。”市区一大盘职业经理人分析其中奥妙。
华鸿·世纪花城副总经理詹端分析，现在新建小区车位一般和住宅套数比要求达到1:1，社区大，车位数量也就大，一般一个车位十多万元，开发商销售时不愿意做按揭，要求业主一次性付款，对于许多刚刚买了房的普通家庭来说，有一些压力，再加上小区车位暂时充足，业主买车位通常会推后。对于开发商来说，压在车位上的资金动辄数千万上亿元，销售压力也大，如果放开租这个环节，许多业主可能就不买，因为按照现在租金，几十年回不了本。
据悉，清城区平均每个小区车位一般在15万到18万元之间，市物价局规定车位租金在250元/月到300元/月之间，一个车位出租需要至少40多年。“对于开发商来说，回报率太低，因此有个别开发商为了逼业主买车位，采取只售不租的方式。”詹端分析。
车辆保有量低于车位增长量
詹端还分析，清远跟广州不一样，车位不紧缺，所以业主不急着买。他还认为车位空置，与社区成熟度密切相关，目前一般入住率较高的社区，车位空置量相对较小。“车位不能预售，一般要做完主体工程后才能做好车位，所以你会看到车位销售时间拉得很长，有时卖完房子几年才销售完车位。几种因素加起来导致车位空置。”
不过，有一个共同认知。据悉，现在新开发社区要求车位和住宅套数1:1比例，尽管现在清远市区车的保有量在逐步上升，且量越来越多，但相对新社区的开发增量有一定差距。
根据公开数据显示，到今年1月份已达到23.9万辆，比2012年又增长了18.5%，其中清城区汽车约9.144万台。2013年城区近10万台车办理手续有2万台办理新车入户，1万台办理过户变更。近两年，清远市区机动车数量每年以2万多辆的增量迅猛增长。
相对今年清城区每年上3万套的住宅供货量来说，车位供应相对充足。詹端分析，“很多人有房，但不一定有车，对于许多普通家庭来说车相对房需求没有那么迫切。”
■业主
回报率太低
短期内买车位不必要
去年，高女士看中新城某单位宿舍一套38万元的三房二手单位。“房子外观虽然不怎么样，但里面装修很新净，各种家具设备也很齐全，如果买这套房子的话，房东都愿意把这些赠送。”高女士说，她对这套房子很满意，但是丈夫却反对，认为这小区没有停车场，以后肯定会买车，接下来会遇到停车难的问题。最终，高女士没有买这套房子。
尽管许多年轻人在购房问题上很看重车位问题，但他们却不太热衷买车位。他们多数认为，在清远小区车位租金便宜，短期内买车位不必要。
住在新城人医附近某小区业主周先生买了一个停车位，14万元。考虑到拥有家庭用车是未来必然的趋势，因此虽然周先生夫妇俩还没有考到驾照，也没有买车，顶着刚刚买了新房的经济压力也把车位买了下来。
目前这个车位租赁给其他业主使用，租金是250元/月。“很多朋友都笑我傻，车位这么贵，租给别人这么便宜，如果用这笔钱去投资小户型单身公寓，租金远远不止这些”。周先生有点后悔的说。
让周先生觉得后悔的还有住在同一小区里的业主，有的连租车位都省了。目前清远很多业主都把车辆停止小区外面的马路上，因为这样不用租金不用管理费。短期内买车位似乎显得不是那么必要。
对此持有相同看法的还有不少新建小区的业主。住在清新某较大型小区的陈先生，虽然已经在该小区入住了4年，但他从没有考虑要买车位。“现在地下停车场里的车位很多，每个月租金才260元。”陈先生说，短期内他不会考虑买车位，主要现在觉得不划算。“从长远来看，如果以后车位紧张了，车位价钱和租金都上去了，可能回头看现在买也是时机。”陈先生说。
■物管
管理费少 保管风险大 空着更省事
在清远从事物业管理十多年的李跨章看来，清远小区地下停车场空置率高有两方面的原因：
一是，租金问题，市物价局定位在250元/月，其中包含物业管理费40元/月。这对于开发商来说，投资一个车位差不多要10万元左右，每月只能收到210元的回报，要长达50年才能回本，这很不划算，连利息都收不回，所以，开发商倾向把车位直接出售而不是出租。
二是，对于物业公司而言，一个车位每个月才收40元管理费，却要承担保管的责任。一辆车平均10万元，要是被盗了，物业得花多少年才能填回这笔数目？因此，对于物业公司来说，与风险相比，这点管理费也很不划算，所以宁愿业主不租车位，以省却风险。
李跨章表示，他所在的东城某物业管理公司中，买车位的业主不多。“一方面与当地生活水平有限，但这不是最主要的原因，根本原因是小区停车租金低，买车位划不来。”
事实上，还有不少业内人士认为，造成小区地下停车场空置的原因还有户外乱停车已成了市民习惯，而政府监管乏力。“市民乱停乱放也就成了习惯，人行道、盲人道规划的很好、很人性化，但全被占用了。”一位物业人士表示，市民乱停乱放习惯了，有的市民愿意停到地下停车场去，但有的开发商只售不租。
李跨章认为，可以理解开发商的行为，“政府要求1:1的停车位，开发商投入资金规划建设了，可是租金太低，开发商不乐意，希望通过直接出售回笼资金。”
据了解，小区地下停车场闲置在其它一些城市也出现过，但是租金和管理费要比清远高一些，像广州停车场每个车位的物管费就比清远贵了近3倍。现在人力成本高，在物业人工成本上广州的工资和清远的工资差不了多少。“这种情况，物业公司也跟物价局提过意见，但都没有得到改善。”李跨章无奈的说。
■建议
小区车位租金应涨
要解决地下停车场空置问题，李跨章建议，小区地下停车场租金要涨到300元/月至360左右较为合适，其中租赁费250至280，物业管理费60至80元。市物价局定的是250元/月，可上浮10%，但是每次申请极少能通过，甚至前二年才批230元/月，这对开发商和物业公司都没积极性。因此，只有租金及物管费提高了，较合理了，开发商愿意出租，物业公司愿意管理，有能力的业主可以考虑购买，经济能力有限的也还可以承担得起租金和物业服务费及保管费，这样市政道路也不会那么乱了。
对于政府搞公共停车场，李跨章认为，定低可以相对一点，因为这是公共服务，带有公益性质，但小区是商业行为，且是很便民的，业主把车停到地下停车场，可以直接坐电梯直达家门口了。