广州番禺花都增城南沙一手住宅库存压力大
楼市库存去年末创新高。（资料图片）广州日报记者何波 摄
广州社科院发布报告 截至去年年末一手住宅库存创近5年来新高
2014年
一手住宅
成交量：
全市一手住宅签约7.27万套，同比减少21.9%。
价格：
全市一手住宅签约均价15075元/平方米，同比上升15.1%。但分析认为，均价上涨是结构性因素所致。
库存量：
2014年12月末全市可售住宅达7.58万套，同比增长34.0%。
番禺、花都、增城和南沙库存量较大，可售面积分别达到224.92万、175.95万、142.56万和130.11万平方米。
二手住宅
成交量：
2014年全市二手住宅交易登记5.74万套，同比减少45.3%，成交量大幅萎缩，创2004年以来新低。
价格:
2014年二手住宅实际成交价格较2013年略有下降。
广州社科院发布《广州经济发展报告（2015）》。其中《2014年广州住宅市场情况分析及2015年展望》报告（以下简称报告）指出，2014年，广州一手、二手住宅市场成交明显萎缩，至去年12月，广州一手住宅市场库存甚至创出近5年来的新高。从市场库存的绝对量来看，番禺、花都、增城、南沙库存量最大。今年上半年，受到货币政策放松的影响，楼市有所回暖，但外围城区“去库存”仍有一定压力。报告建议，应尽快优化限购政策，“因地施策”，考虑放开大户型和外围区域的住宅限购管制。
一手住宅：市场成交明显萎缩 一手市场消化率创新低
报告指出，受宏观经济运行环境和信贷环境偏紧以及市场预期的影响，过去一年一手市场成交明显萎缩。
2014年，全市一手住宅签约7.27万套，同比减少21.9%；签约面积835.95万平方米，同比减少21.0%；签约金额1260.18亿元，同比减少9.1%。其中，市辖10区签约面积604.54万平方米，较2010~2013年平均水平减少10.2%。
全市一手住宅市场消化率仅为69.7%，较2013年下降31.0个百分点；其中，市辖10区市场消化率创历史新低。
数据显示，2014年全市一手住宅签约均价15075元/平方米，同比上升15.1%。但分析认为，均价上涨是结构性因素所致。“一是价格水平较高的中心6区签约面积占全市总成交量的比重有所提高，由2013年的18.2%上升到2014年的22.8%，若剔除区域因素影响，全市签约均价升幅约为6.4%；二是2013年为落实房价调控目标实施了严格的行政管控措施，造成2013年价格基数偏低；三是中高端项目成交占比有所增加。”课题组估计，2014年全市一手住宅实际价格与2013年相比应基本相当，部分区域甚至略有下降。数据还显示，越秀和荔湾是拉动价格上升的主要动力，签约均价同比分别上升13.8%和12.7%。而外围四区（花都、番禺、南沙、萝岗）签约均价升幅约为4.3%。
报告还指出，以2014年月均销售速度计算，12月末全市一手住宅市场去库存周期为14.33个月，较2013年末（8.67个月）大幅延长。越秀、黄埔、番禺、花都和南沙库存压力较大，去库存周期均超过16个月。
二手住宅:成交将近“减半”
数据还显示，2014年全市二手住宅交易登记5.74万套，同比减少45.3%。
课题组认为，二手住宅成交量大幅减少的原因，一是“穗六条”对外地买家的社保要求由1年延长至3年，影响了部分专业市场商户、小企业主等外地人群的购房计划；二是一手市场降价促销分流了部分二手市场需求；三是买卖双方的价格预期分歧较大，二手业主普遍不愿让价，而二手买家看跌预期较大；四是信贷政策偏紧，利率水平偏高，入市门槛有所提高。
综合2家主要中介公司数据，课题组估计，2014年二手住宅实际成交价格较2013年略有下降。
预测：成交量有望回升
报告认为，2015年广州房地产政策将保持稳中趋松状态。结合同样“稳中趋松”的信贷环境，预计房地产市场资金流将比较宽裕。报告预计，今年的广州楼市，一手住宅市场去库存压力依然较大，同时，由于住宅施工量和新开工量均为2010年以来的最高水平，预计未来市场供应量将较为充足，去库存将是未来较长一段时间内市场的主基调。预计2015年市场成交量有望回升。实际上，2015年上半年成交量与去年同期相比已有所回升。
建议：优化限购政策
报告建议广州尽快优化限购政策，一是考虑放开大户型和外围区域的住宅限购管制；二是调整外地户籍购房者社保或个税年限要求至“2年内在本市连续缴交1年以上”（“穗六条”之前的标准）；三是为满足居民改善型住房需求，建议调整住房套数认定标准，可学习西安的做法，非成套住房、砖混结构住房或60平方米以下住房不纳入住房套数计算范围
针对公积金贷款额度不足的问题，报告建议，积极尝试开展“公转商”贴息贷款业务试点，尽快出台相关实施细则，以保障市民的合理购房需求。（罗桦琳 伍庆）