房租原地暴涨200%！买不起变租不起？自如、相寓、蛋壳公寓被约谈
有房地产业内人士表示，链家旗下自如平台平均每年会涨价约10％，月租涨幅在200-300元之间，区域地段不同、可能略有不同，但今年的涨幅大大超过往年的幅度。而这两天，不少人将房租上涨的矛头，指向了中介的资本炒作。
北京住建委等约谈中介企业：
不得恶性竞争、哄抬租金
记者17日从北京市住建委获悉，针对近期个别住房租赁企业被披露哄抬租金抢占房源的情况，北京市住建委于17日联合北京银监局、北京市金融局、北京市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确提出规范住房租赁企业行为的“三不得”“三严查”。
在约谈会上，相关部门对住房租赁企业提出“三不得”：
不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；
不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；
不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。
与此同时，相关部门同步对住房租赁企业启动了联合专项执法检查，并提出“三严查”：
严查不按约定用途使用融资资金的行为；
严查哄抬租金扰乱市场的行为；
严查不按规定进行租赁登记备案的行为。
北京市住建委相关负责人表示，对于住房租赁企业的违规行为一经查实，各部门将从严处罚，联合惩戒。同时，也提醒房东谨慎对待以明显高于市场租金水平等手段收房的行为，维护好自身合法权益。
中介抢房抬价 租金原地暴涨
7月份以来，伴随高校毕业生开始入职，房屋租赁需求集中释放，一些大城市租金水涨船高，尤其一线城市房租上涨明显，“中介哄抬房租”的话题也引发热议。
7月中旬，陈先生（化名）将目前闲置在北京市昌平区天通苑西二区的一套120平米的三居室挂在58同城网站，打算出租，未料到引来一场令人哭笑不得的“中介抢房大战”……陈先生向记者表示，他的预期价位原本在7500元每月，而自如和蛋壳两家中介在经过三轮抬价之后，该房子原地暴涨 3300元，直达10800元每月。据陈先生表示，当时蛋壳公寓的中介表示，不管自如出多少，他们都追加300元。
该帖子一出，一些网友在帖子下面跟上了自己相似的经历。
网友Leonardo：两年前我就发现是这个套路，去年过年邻居的2居室出租，市场价是5k-5.5k。开始如果自己谈的话，邻居可能都愿意以5k左右的价格出租，结果中介直接给8k租3年，他心动了就租给了中介。一个星期之后我就在中介的朋友圈看到他家房子——客厅做了隔断当3居室分租，整租9.5k。
事实上，记者了解到，“多家抬价抢房是很正常的事情”。
中天置地的中介李先生刚刚以8000元/月租金成交了北京东四环老君堂附近一套总面积为180多平方米的四居室，他透露，这套房子正是同链家、润邦一起和房东谈的，谈价过程如下：
房东报价 6500元
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链家报价 7500元
↓↓↓
李先生报价 8000 元（签三年）
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最终的成交价比房东的出价高出23%！
深入交谈后，李先生还表示这套刚刚拿下的房源，他可以分得利润的10%。刨去起初的装修、家居等费用，头一年的分红将在1万左右，后两年收入无疑将更多。
从装修到可入住，中介李先生表示：“十天之内便可完成！”随后，便可挂在平台上供租户选择。
“房子面积够大，我打算给每个房间建独立卫生间，这装完之后，按3300元租出去，肯定抢手!”
李先生显得有些开心，这样算来，这套房月收入将达13200元每月，比8000元的成交价凭空高出65%！达到房东预期的价格6500元的200%！
大城市房租普遍上涨 北京最为典型
中国指数研究院发布的数据显示，7月份北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州和成都十大城市租金环比均有所上涨。
以北京为例，有房产中介表示，目前房租整体涨幅同比超过10%，特别是五环、六环附近的房子，根据面积大小，很多都是500元、1000元的往上涨。“五、六环的话涨幅比较大，主要是周边房屋拆迁，很多自建的公寓等不让租了，周边本来3000元、4000元的房源就都涨起来了。”
根据公开数据可知，从去年七月到今年七月，北上广深四大一线城市平均租金涨幅达到了20%，远超往年水平。7月以来一线城市北上深广环比分别达到了2.63%，2.10%，3.1%，2.92%。某些热点地区的房租实际整体涨幅甚至超过10%，如北京五六环、深圳福田区等地方。更有甚者，在有些中介高价囤房的情况下，房租十天之内暴涨200%。
房租快速上涨，
是周期性结果，还是新的泡沫？
从供需角度分析，租赁的供给和需求均面临一定压力，供需缺口造成房租客观上涨。
供给可以从三个方面来讨论：
首先，在建立长效机制的指导下，2017年以来北京上海等地增加了专用于出租的土地供应，尽管有万科、远洋等传统房地产企业进军长租，但受限于运营成本、市场熟悉度等方面原因，目前该部分住宅的供给尚未放量；
其二，房地产调控组合拳通过“四限”抑制地产投机，加上去杠杆进程中房地产企业融资渠道全面收紧，开发企业开发周期延长，客观上也阻碍了全社会住房供给的提升，另一方面限价带来了比较稳定的二手房价格，房东倾向转租为售，短期内会降低租房供给；
最后，北京等地整治群租、拆违建等措施带来了出租房源的减少。
需求方面也可以从三个方面出发：
首先，2018年以来，多地出现首付比例和贷款利率的双提升，增加了首付刚需群体的购房压力，加上一线城市严厉的限购政策，被挤压的住房需求只能转而通过租赁解决；
其次，大学毕业人数的不断上升伴随毕业季的到来给租房市场带来集中释放的租房刚需，促使大城市房租加速上涨。
再有，城镇化进程中人口净流入也是租房需求增长的一大主力，同时随着城市产业升级、居民消费能力提升，租金支付能力和支付意愿的上升提升了整体租房溢价，自如、蛋壳等面向白领阶层的租房品牌正是瞄准了改善性需求的蓝海。
综合供需的三方面分析，房屋租赁市场在供给和需求端各自存在三道缺口，租赁市场的待培、限价下的转租为售以及违建拆除导致供给端难以放量，另一侧，购置需求的挤压、毕业生刚需和租房消费升级的大势积攒了大量租房需求，租房市场的供需失衡使房租的上涨具有一定的根基。
从房租和房价的相对涨幅来看，租房合约的价格黏性使前期高房价向房租的传导滞后使房租补涨。
过去几年北上广深的房价涨幅明显，而租金的变动相对较少，与工资的价格黏性类似，由于房租的签订期限较长，房租的价格变动往往滞后于房价变动。对比房价和房租的涨幅，过去几年北上广深的房价几乎翻了三倍，而北京2012年8月平均租金60.13元/月/平米，到2018年7月平均租金也仅上升到92.33元/月/平米，上涨幅度仅为53.55%，因此租金上升仍具有一定空间。
此外，还有观点认为，在时下国家严控楼市的大背景下，大量的资本会涌入租房市场，这会导致当下租赁市场超过一半的房源被各种租赁代理机构垄断，在短期内拉高了租金价格。
不过，浙报传媒地产研究院院长丁建刚分析称，这样的考虑不无道理，但也不必过分担心。
“只要这个市场它是一个充分市场化的市场，就不必过于担心被资本垄断。因为房源是分散在个人手中的，会有各种各样的渠道。所以租房市场即使是短期内有一些资本的因素，出现垄断的现象，但是长期来说只要它是一个市场化的市场，那么资本和资本之间、租赁平台之间一定也会产生竞争，最后价格还会回归到正常的市场价格上去。”
政策导向发展租赁市场
专家：关注刚需人群
17号，住建部约谈了海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府主要负责同志，指出近一段时间，部分城市房价出现过快上涨，须引起高度重视。本月初，住建部还在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会，对参会各城市未来房地产调控工作提出进一步要求。强调各地要加快制定住房发展规划，调整供应结构，持续开展治理乱象专项行动，对于房地产调控不力的地方，要坚决问责。并提出，要大力发展住房租赁市场。
对此，丁建刚表示，面对房租上涨的事实，相关部门需要为刚需人群解决租房贵问题拿出及时有效的举措。
“一是中低收入的阶层，属于政府保障的那一部分，也就是所谓的公租房应该由政府兜底。既有新工作的大学生，也有快递小哥等人群，才能构成一个有机运转的城市。
至于市场部分，白领阶层甚至是跨国公司的高管等等，租金高也是相对正常的。当然，现在还有些一线城市买不起房的年轻人，我们现在通过所谓的租售、租购同权的方式，也就是说大力发展租赁市场来解决，但是这个事情不是一天两天，甚至不是一年两年能够解决的。我认为应该对租赁市场这部分更彻底的市场化，供应量上来之后，会使得现在租金上涨的困扰被减轻。”
提醒：警惕资本炒作租房市场
不过，在财经评论员季苏平看当租房时代到来的时候，如果管不住资本的冲动，也许未来买不起也租不起的预言会成为可怕的现实。
“当租房时代来临时，抢到更多的房源成为长租公寓模式制胜的关键。某公寓创始人曾表示，公司即将完成新一轮融资，而这些钱将全部用于公司在全国范围内的扩张，甚至不计成本。各家品牌方为了竞争市场份额，大概率会选择‘融资——获取项目——再融资——再获取项目’的加杠杆发展模式。这和以往那些资本炒作的案例如出一辙，近的比如有‘共享单车’，远的比如有‘团购网站’，资本游戏都是这么玩的，只不过这一次是租房市场。”
季苏平提醒，跟共享单车和团购网站的资本在打架的时候，消费者能占些便宜不同，租房市场的资本游戏一旦开始，得利的是房东，买单的必然是房客。更加可怕的是，一旦机构占据足够多的房源，获得了房租定价权，那一天，对于房客和是房东，便都是人为刀俎我为鱼肉的日子。
