禹洲“赎身”平安信托 50亿公司债融资背后的利润追逐

　　资本层面的流动性宽松正让曾经谨慎过日子的开发商们如鱼得水，新一轮债市热潮搅动下，低息资金的取得也在为房企谋求利润最大化打开一扇门。

　　11月17日，禹洲地产股份有限公司披露，其全资附属公司厦门浩港贸易有限公司已订立股权转让协议，以向平安信托收购禹洲置业（合肥）东城有限公司27.8%的股权，代价为8.03亿元。

　　收购事项完成后，禹洲地产将间接拥有禹洲置业（合肥）东城全部股权，禹洲置业（合肥）东城将成为禹洲地产间接全资附属公司。

　　从入主到今次回购，平安信托驻足的时间刚过一年。在市场人士看来，禹洲地产此番“赎身”的底气与其近来成功发行境内公司债券不无关系。在获得相对低息的融资后，禹洲地产收回此前因成本压力拱手让人的收益也不足为奇。

　　虽然禹洲地产相关人士否认上述两者的直接关联，但其亦表示，今次提前把股权赎回是看重项目未来的收益，觉得项目的发展前景不错。

　　事实上，除却对优质项目股权的提前赎回，低息资金的入账也让禹洲开始着手替换高成本融资以优化债券结构和成本。

　　 8.03亿赎身平安信托

　　观点地产新媒体查阅公告得知，禹洲置业（合肥）东城主要在合肥市肥东县从事物业开发项目，该公司旗下的资产为禹洲中央广场项目，地盘面积约为27.95万平方米。

　　该项目的获取要追溯至2013年1月，彼时禹洲地产联合附属公司厦门和平里酒店、香港丰洲以总价13.05亿竞得该宗编号为E1311的地块。其中，商业部分总成交价2.88亿元，溢价300%，住宅部分总成交价10.18亿元，溢价112.5%。

　　为了推进上述项目开发，禹洲地产随后成立了项目公司禹洲置业（合肥）东城，项目初始由香港丰洲持有90%，厦门和平里酒店持有10%。

　　时至2014年10月31日，为了分摊项目的开成本，香港丰州、厦门和平里酒店与平安信托订立一份合营协议。据此，平安信托同意向禹洲置业（合肥）东城注资5亿元。

　　而在完成上述注资后，禹洲置业（合肥）东城由香港丰州持有65%，厦门和平里酒店及平安信托分别持有7.2%及27.8%。

　　在平安信托入主后，项目公司的注资并未就此停止，时隔两星期后，平安信托再次投下2.2亿元，其持股比例也增至27.8%。

　　不过，在获得平安信托的进一步增资后，围绕项目的股权腾挪却还在继续。随后的11月28日，禹洲地产间接全资附属公司厦门禹洲酒店收购厦门和平里酒店持有的禹洲置业（合肥）东城7.2%。至此，禹洲地产透过附属公司香港丰州及厦门禹洲酒店合计持有项目公司72.2%的权益。

　　截至2015年6月30日，禹洲置业（合肥）东城未经审核的资产总值及资产净值分别为约36.85亿元及20.81亿元。

　　是次提前回购股权，禹洲地产将为此付出8.03亿元的交易代价，并要在不迟于股权转让协议日期后一个月内支付予平安信托。

　　禹洲地产方面表示，收购事项将令集团实现更大的经济效益及更好地控制该项目的发展，以及充分优化回报并从该项目的未来增长及成功中获益。该公司相关人士在接受观点地产新媒体采访时亦坦言，对项目前景的看好是股权回购的主要原因。

　　据了解，今年上半年，禹洲中央广场项目为禹洲地产贡献了合约销售5.5亿元，占其半年销售的9%，仅次于厦门禹洲中央海岸。

　　 50亿债券资金池“逐利”

　　在房地产企业利润整体下滑的大背景下，优质项目的获取以及低成本融资正成为开发商撬动利润最大化的杠杆。

　　因此，在市场人士看来，禹洲地产提前收回优质项目的股权其实也是希望增加收益，在利润方面有所作为。观点地产新媒体查询获知，禹洲中央广场项目上半年的销售均价为6430元/平方米，而平均地价仅为1421元/平方米，项目上半年的整体去化超6成，在禹洲地产众多项目中亦算可圈可点。

　　该市场人士强调，禹洲此番“赎身”的底气与其近来成功发行境内公司债券不无关系。据了解，今年10月，禹洲地产间接全资附属公司厦门禹洲鸿图地产开发有限公透过非公开配售方式完成了总额为20亿元的三年期公司债券发行，年息为6.7%，远低于其此前9%的票据发行利率。

　　而低成本的资金对任何一家房企而言都无异于一个“大馅饼”，在成功发行20亿元公司债后，禹洲地产再次披露，其30亿元境内公司债券申请已获证监会批准，这也意味着禹洲地产短期内将合计获得50亿元的境内债券融资。

　　不过，对禹洲地产来说，50亿现金流的注入不仅意味着流动性的改善，融资成本降低带来的利润提升更是其赶潮境内融资的题中之义。

　　事实上，债务成本每降一分对房地产企业来说都意味着利润提升一截。因此，通过低成本融资置换高息债务往往会成为房企优化融资成本及结构的惯用伎俩。

　　无独有偶，在获得上述20亿低息债券融资后，禹洲地产便宣布以总赎回价约2.79亿美元在到期前悉数赎回本金总额2.5亿美元的2017年优先票据，总赎回价相当于2017年优先票据本金额的105.875%另加应计及未付的利息。

　　如此一来，通过债务置换及优质项目的回购，禹洲地产在未来项目利润方面将更具想象空间。

　　值得一提的是，在内地债市热潮搅动下，越来越多的房地产走上了与禹洲地产一样的路径。与数据显示，截至10月底，地产债发行总额已高达4000多亿元，为去年的1.8倍，其中地产公司债发行量为2500多亿，接近公司债总量的一半。

　　而伴随公司债走高的是高息票据的提前赎回以及信托产品的提前的兑付。据了解，截止到10月24日，今信托产品明确公告“提前清算”、“提前结束”或者“提前兑付”的达到176起，其中房地产项目不在少数。与此同时，碧桂园、世茂、中海、SOHO中国等房企都选择了悉数提前赎回高息票据。（观点地产网）