穗物业维修金18年只用不到2% 因难征得多数业主同意

　　广州物业维修资金18年只用了不到2%，市住建委将 制订紧急使用制度破困局

　　广州市第十四届人大常委会第五十三次会议于昨日召开，在此次会议中，广州市住建委主任王宏伟作了《关于物业专项维修资金管理情况的报告》(以下简称《报 告》)。报告披露，截至去年底，广州物业维修资金规模达174.52亿元，但18年累计下来才使用了1.97亿元，使用率不到2%。同时增值收益情况也不 算高，去年年化收益率为3.54%。

　　业主使用物业维修资金为什么这么难？《报告》提出了哪些破解之道？新快报记者梳理发现，“物业维修资金使用难”主要是因为需要征得“双三分之二”业主的同 意，而业主们又很难短时间内统一意见。对此，市住建委表示，广州将制订维修资金紧急使用制度，小区发生电梯、消防设备故障等六种情况将可紧急使用维修资 金，先垫付后补办手续。同时还计划推出业主电子投票平台，减轻业主意愿收集的工作量。此外，还将探索扩大物业维修资金使用范围，拟允许用于共用外立面装 饰、老旧房屋改造等；并探索老旧房屋补建维修资金机制。

　　■新快报记者 占文平

　　■数据

　　 广州维修资金“滚雪球”

　　 总额超过174亿元

　　广州从1998年开始实行物业专项维修资金制度。《报告》披露，截至2015年12月31日，全市物业专项维修资金的归集总额为174.52亿元，覆盖小区总数3467个，覆盖业主230.8万户。

　　从2012年起，广州建立维修资金预交存制度，实现了新建物业维修资金100%归集到位。受此影响，加之近年来房地产业快速发展，物业维修专项资金“家 底”也日渐丰厚。从2012年1月1日到2015年12月31日，维修资金归集总额增幅达198.22%，覆盖小区数增幅27.98%，覆盖业主数增幅 94.11%。

　　 去年维修资金用了3874万

　　 多用于电梯维修

　　去年，广州物业维修资金的年度使用总额3874.46万元，比起2012年的2630.37万元，呈整体上升趋势，增幅达47.3%。

　　《报告》称，目前，维修资金使用最多用在电梯维修上，占比达56%；墙体翻新补漏类占比23%、消防设备类占比10%、门禁监控类占比6%、其它类型占比5%。

　　不过物业维修资金的使用率不高。广州市住建委物业管理处处长陈锦煌说，目前全国物业维修资金使用率为1%至2%，广州累计使用率为1.17%。国家政策规 定，使用维修资金必须取得“双三分之二”业主同意，但全市仅有约30%的小区成立了业委会，加上部分小区出租率高、业主自治意识淡薄等原因，导致征集双三 分之二业主同意很难。

　　 “沉睡”资金只能存银行

　　 去年受益率为3.54%

　　《报告》介绍，按国家规定，维修资金的增值只能通过银行存储利息、购买国债。政府部门代管的维修资金只能购买记账式国债，利率浮动较大，投资回报率也相对不稳定。因此，广州的维修资金增值方法就是存入银行拿利息。

　　广州市维修资金管理中心分别于2010年、2013年和2014年先后多次调整维修资金存储利率，从原来的活期存款利率调整为两年定期存款基准利率并上浮10%；同时，将资金交存后从活期转存定期的时间，从原来的每季度转定一次调整为每月转定一次。

　　广州市房屋安全管理所副所长马晓兰介绍，去年全市物业维修资金年化收益率为3.54%。今年6月22日起推行“组合存储”方式，预计收益要优于以前。

　　■新规

　　 电梯故障爆水管可紧急使用维修资金

　　 “物业维修资金使用难”，该怎么破解呢？

　　《报告》表示，广州将制订维修资金紧急使用制度，解决紧急情况下的维修难题。市住建委已拟定了有关文件，明确住宅楼在发生电梯故障；消防设施故障；屋顶和 外墙面发生渗漏；楼体外立面存在脱落危险；供水、排水设施堵塞、爆裂，二次供水水泵等设施损坏；以及其他危及房屋使用或人身财产安全六种情况可紧急使用维 修资金。符合条件的，可以不受“双三分之二”的限定，先申请使用资金再补办手续。关于紧急情况下使用物业维修资金的相关文件，将于今年内出台。

　　此外，广州还将建立“年度维修计划备案制度”。由相关业主、业主委员会或物业服务企业制订年度维修计划，经双三分之二业主同意后报管理部门备案，按照年度 计划维修的项目直接向管理部门申请资金划拨，不需要每个子项都走双三分之二业主同意流程，通过一次投票集中表决多个计划维修项目，提高效率。

　　 将推行电子投票

　　 收集意见不用扫楼

　　以往征求业主同意需要挨家挨户上门征集，工作量大且效率不高。王宏伟在《报告》中介绍，广州将推动业主采用电子投票形式进行表决，目前正在天河区试点使用“小区业主决策电子投票系统”，待该系统成熟后适时向全市铺开。

　　同时，住建部门将打造一个全市的维修资金信息化平台，今年6月初已在广州市公共资源交易中心公开招标，正推进建设。信息化平台可为业主提供投票表决、信息 查询、业务办理、意见反馈及政策咨询等服务，业主可通过短信、微信、网页、移动客户端进行投票和查询；对维修资金账户余额发生变化的自动给业主发送短信提 醒，如因归集、使用、增值等情况引起的余额变动；实时发布维修资金政策法规、行业动态、业务指南、公示公告等业务宣传信息，方便业主浏览。

　　 计划探索老旧房屋

　　 补建维修资金机制

　　广州的物业维修资金制度建立于1998年，在此之前建成的房子基本上没有维修资金，如今这些房子“年迈失修”，补建维修资金成为当务之急。

　　针对这一现实问题，王宏伟在《报告》中透露，为保障老旧房屋正常使用，广州计划探索建立老旧房屋补建维修资金机制，鼓励业主为1998年10月1日前出售 的老旧房屋补建维修资金。按照现行维修资金每平方米77元(多层、无电梯住宅)、105元(高层、有电梯住宅，独立非住宅)的标准交存，由业主自行到专户 管理银行交存维修资金。

　　 楼房整饰外立面

　　 也将可使用维修资金

　　王宏伟还表示，将探讨研究维修资金使用范围的延伸，将开展房屋共用部位和共用设施设备预警养护机制的研究，按其设计使用年限和老化速度进行科学评估，探讨 由物业服务企业、业委会或相关业主定期巡查、按需利用维修资金养护房屋共用部位和公用设施设备的制度，及时解决小问题，防微杜渐，以保证其处于良好运行状 态。

　　另一方面，根据业主的意愿和广州市规划建设的实际情况，探讨研究将维修资金用于物业共用外立面整饰、老旧房屋改造等工程，提高业主生活质量，改善城市人居环境。