群租客考验城市管理智慧：不想群租 却又不愿回去
群租客，实际在法律上没有明确的概念。他们给人的印象多是居住在被隔成众多小间的房屋中——逼仄的空间、昏暗的灯光、乱拉的电线、嘈杂的噪声、污浊的空气、彼此孤单而陌生。他们在为城市创造经济价值的同时却又被城市所排斥。对于这一群体和城市大量群租的现实，究竟是禁还是疏、依靠法还是情？这值得城市管理者和社会各方深思。
“不想群租，却又不愿回去”
2012年，刘彦（化名）大学毕业后来到杭州下沙一家科技公司工作。来自山东农村的他读完大学后，家里的底子几乎被掏得一干二净。于是，他在离单位最近的地方找到一处便宜的住处，买了一辆自行车，骑车20分钟就能到公司。
刘彦说，他和其他8名同学用3500元/月的价格租下了这套60多平方米的“两室一厅一厨一卫”的房子，房子被二房东隔成了“5室1卫”，没有厨房。他们买来了床，一个房间住两个人。
“比起其他在北京就业的同学用900元/月租了一个床位，我们算是幸运的了。”刘彦说，他们就是典型的群租客，唯一不同的是他们8个人都互相熟悉。“这里的流动性太大了。”在他们这栋楼里，群租的现象不在少数，很多是外来务工人员。屋子大门敞开，早上起来刷牙的时候，如果稍不注意，自己的笔记本电脑就会不翼而飞。
虽然日子过得紧巴，但刘彦对未来还是充满斗志。他盘算着：“每月400多元房租，伙食费六七百元，除掉一些零花钱，他每月能攒下近2000元。”
杭州的消费并不低，六七百元的伙食费怎么实现？四川的同学负责烧饭，其他人凑钱买菜，伙食费节约不少。但问题却出来了，很多群租房没有厨房，他们只能在阳台上烧饭。一到做饭时间，楼上楼下烟雾缭绕。不仅做饭，早上刷牙、晚上洗澡都不方便，9个人都刷完牙基本要花1个小时。另外，由于整栋楼群租客多，有时坐电梯下楼需要花半个小时。尽管这样，这些年轻人觉得群租划得来，都不愿搬出去。但日子没过多久，民警上门了。
消防检查中，民警指出，房间里电线乱拉、公共过道宽度不足1.1米、厨房改变了功能违反规定等。总之，租户们知道了，目前的生活环境很容易发生火灾，存有极大的安全隐患。意识到问题的严重性后，他们的心情从最开始的排斥变成配合，并向民警提供了二房东的联系方式。
在公安机关的监督下，二房东进行了整改，厨房有了，但是别的房间又多了一个床位。刘彦说，也想过回老家，但现在没干出成绩，抹不开面子回家。“目前第一个奋斗目标就是搬出群租房。”
拉锯战：业主“驱逐群租”艰难维权
在城市住宅小区其他业主眼中，群租客最不受待见。2012年，杭州东方红街小区的业主们和业委会为了驱逐群租，打响了杭州群租纠纷第一案。过程可谓曲折艰辛，但最终未能立案。
这起群租案中，业委会代表受害业主，状告17楼的二房东和房东。东方红街公寓业委会主任娄云林介绍，业主们调查得知，17楼的原房东同意二房东将屋子群租给了七八个租客，既有服务员，也有销售人员、淘宝店主。
最让业主们受不了的是，“几点上班的都有，早上很早，晚上很晚，嘻嘻哈哈，吵得厉害；垃圾乱丢，人太多厕所不够用，经常有人到电梯里随地大小便，味道难闻死了。”16楼的业主王女士告诉半月谈记者，由于楼上有人开淘宝店，每天都有大量快递员出入。
业主忍无可忍最终决定起诉。首先是状告外地房东，但相关资料很难调取。该案的代理律师浙江金道律师事务所律师麻策说：“小区是回迁房，很多房子的房东是外地炒房户，主体身份资料牵扯到房东、二房东。”另外，在房屋租赁的实际操作中，业主和租户很少主动去登记备案，中间是否存在多个二房东也很难知晓。麻策说，最后资料准备花了一个多星期的时间。
最难的在于立案缘由。“住建部出台的《商品房租赁管理办法》中只规定，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住；改变房屋使用性质的商品房不得出租。但未提及‘群租’，这意味着‘群租’不可能成为起诉的案由。”麻策说。
最后，他们以《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条要求起诉。即建筑区划内经营性用房的业主或者占有使用人从事经营活动，严重影响其他业主的正常居住和生活环境的安全或安宁，受到损害的业主请求排除妨害的，应予支持。
然而，法院最终没有立案。据法院相关人员透露，群租涉及住建、房管、工商、公安等多个部门，几个部门都没办法管好，如果判案会造成很大影响。
规范群租考验城市管理智慧
麻策认为，从纯粹的法治角度，这起群租案完全可以立案，但如果把群租客都赶出去，而社会又没有那么多资源来为他们提供廉租房，相继引发的社会问题也会让城市管理者头疼。在麻策看来，群租是个中性概念，不应该被“一刀切”地禁止，只要规范好，还是可以和谐存在下去，毕竟城市发展与群租客之间仍有相互需求。
面对群租问题，住建、房管、公安等相关部门常常显得“有心无力”。囿于人力，再加上缺乏明确的法律规范，杭州市公安局杭州经济技术开发区分局闻潮派出所副所长张春林及同事们对规范群租有一肚子话要说。
闻潮派出所辖区有18个封闭小区，共有出租房8580套，群租房4112套，以群租房众多而出名。“在走访时我们感慨，如此美丽的沿江小区里却是这般景象，这么恶劣的生存环境怎么住啊！”张春林说，“派出所2010年成立后发现，辖区内大部分的警情都来自群租房，盗窃和抢劫多发，亟待规范。”
群租产生的治安问题让张春林和他的同事感到“压力山大”。张春林说：“我们既要保证其他业主的安全和生活环境，也要考虑群租人员的实际困难。我们不是要赶走他们，而是要规范，让他们和其他业主都住得安全、安心。”
张春林告诉半月谈记者，从目前法律条文来看，并没有给群租下定义，也没有明确禁止群租，只有《商品房屋租赁管理办法》第八条规定，“出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准”。实际上，关于人均最低租住建筑面积的确定，目前只有北京、上海等少数地方有明确规定，大部分城市还是个问号。
对于张春林他们来说，找到规范群租问题的抓手很重要。既然没有明确的法律法规，那就从侧面找抓手。最后的方案是，根据《浙江省流动人口居住登记条例》去挨个进行“地毯式”排查，特别是搜集二房东的个人信息及他们在辖区内所拥有的出租房屋总数及分布。
同时，根据消防法和浙江省消防条例的相关规定，对承租人改变房屋使用功能和结构，不符合消防安全要求的，责令限期改正；还按照治安管理处罚法的相关规定，整治不按规定出租和登记等行为。张春林说，一次对小区的排查中，竟搜出了高层禁用的400多个煤气瓶。
另一个重要抓手是《浙江省居住出租房屋消防安全要求》，其中规定“出租房的每个居室人均（不包括12周岁以下的未成年人）使用面积不得少于4平方米，且每个居室实际居住人数不得超过8人”等。
在这些法律法规和地方性规范框架下，张春林他们的工作得以开展起来。但另一个困难摆在面前：闻潮派出所的警力不到40人，社区民警11人，管理庞大的群租人口显得捉襟见肘。“我们只能向科技要警力。”张春林说，通过不断与业委会、房东、二房东沟通，绝大部分小区设立了智能门禁系统，将暂住证办理与申领门禁卡挂钩，做到一人一证一卡一信息。
另一项科技也被运用到了群租的管理中——摄录一体机。小区的大门装上了监控，每个住户的大门也安装了摄录一体机，保证人员进入能有三段录像。张春林还跟同事们在社区发布防控预警信息，讲解防范技巧。为了便于房东、二房东理解，他们还在小区设立了45套群租样板房。这些措施实施后，闻潮派出所辖区的发案率降低了90%左右。
“群租房不能被一棍子打死，而是需要规范，在规范的过程中应该有法律法规来保障，需要跟各个相关方讲道理。”张春林在工作中深有体会。
据了解，今年5月1日开始实施的新版《杭州市物业管理条例》中规定了禁止违法拆改、变动房屋承重结构等11种行为，虽然对群租仍没有明确界定，但通过条文来规范房屋租赁行为，特别是赋予了业主可以在业主管理规约或业主大会议事规则中具体规定房屋怎么出租、人均面积多少平方米等相关权利。
有专家指出，不管是业主自治还是政府规定，要从根本上解决好群租问题，还在于多建廉租房，根据不同中低收入水平的人群建立不同的廉租房种类，比如建立专门的外来务工人员廉租公寓等。（记者 韦慧）