肇庆中高端写字楼遇坦途还是囧途?
放眼全国，中高端写字楼通常都在一座城市充当着“地标”的角色，因此，这样的建筑总是承载着一座城市的抱负与期盼。地标式的写字楼不仅仅是大城市的专利，肇庆也有。从2010年肇庆金秋经贸洽谈会上奠基的投资项目文化创意大厦、华南智慧城的时尚甲级写字楼到如今的华生金融文化中心、城投汇金中心以及敏捷城规划中的高级写字楼等，肇庆的中高端写字楼陆续浮出水面。
这些写字楼在充当地标、填补市场空白、为人们带来全新办公体验的同时，也面临着各种各样生存和发展的拷问。究竟这些写字楼的目前的生存状况如何？肇庆本地的条件能否为其成长提供一片“沃土”？怎样才能突破重围谋得更好的发展？本期，记者对话多名业内人士并一探究竟。
市场——中高端写字楼浮现填补肇庆甲级写字楼市场空白
纵观肇庆写字楼的发展态势，从老旧住宅空间改变格局而成的办公空间、企业自建楼出租或出售的办公室，到银行等建筑的高层办公楼再到拥有独立功能且切合时尚、新型、环保、多功能等需求的甲级写字楼……城市变迁，需求升级，写字楼的形态也在慢慢发生改变，但同时又呈现几代写字楼并存的局面。
几年前，华南智慧城时尚办公大楼和德业基文化创意大厦等的出现，给肇庆这个原本缺少活力的写字楼市场添上了亮丽的一笔，也有效填补了新型甲级和超甲级写字楼的市场空白。随后，华生金融文化中心、城投汇金中心等也陆续涌现。据一内人士透露，城东新区一块约30亩的地块或将建造地标写字楼，目前正在前策阶段。另外，江滨东DⅢ地块打造“江滨天际线”，超高层建筑或出现，而写字楼则是超高层建筑的首选形态，由此看来，未来还有更多的甲级写字楼逐鹿肇庆市场。
困境——经济类型、城市容量、办公氛围等成中高端写字楼发展掣肘
据观察，在这些中高级写字楼面临更多市场机遇之时，也并非一路坦途，在客观环境与内部因素的共同影响下，新的时代“考题”也摆在了眼前。记者通过市住建局官网获悉，文化创意大厦从2012年拿到预售到目前，依然存在“无主”的办公空间；华生金融文化中心则蓄筹几个月，在上月26日迎来首度开盘，据内部人士介绍销售7成，但由于网签滞后于实际销售，到发稿前依然为“在建抵押”状态，暂无法求证销售情况；至于城投汇金中心，产品推介会去年11月份举办，至今处于蓄筹招商阶段，产品均为期房待售和在建抵押状态……
受制于肇庆的经济类型、城市容量、办公习惯等，中高级写字楼也会遇到“尴尬”。肇庆市德业基投资有限公司副总经理方锦武指出：“目前，肇庆中高级写字楼的市场还不是很成熟，首先是这类型的写字楼不多，需求暂时不大，小面积的稍微好些。很多中小企业缺乏前瞻性，还没有要寻找一个优质办公点办公的意愿和需求。就文化创意大厦而言，率先推出市场，但到目前为止开发商自持部分的招租还没满。”
方锦武认为，中高级写字楼市场需求不是特别旺盛，原因有几：一是产业布局问题，第三产业不发达，中高级白领的氛围淡。二是肇庆的经济类型不属于总部经济，很多较有实力的企业都会在一二线城市设立总部，到肇庆这样的三四线城市则只设立办事处，所以选址往往不在中高级写字楼内；至于本地，非国有经济成份占比大，以小规模的企业和公司为主，他们的需求集中在厂房或租金水平相对低的写字楼。因此，只有城市不断转型升级、以第三产业强市、形成良好的创业环境与氛围、通过税收政策增加吸引力等多方面的支撑，中高级写字楼市场才有可能逐步走向成熟。
发展——精准定位、良好运营、客户体验等，一个都不能少
“适销对路”一直是产品成败的关键。在业内人士看来，写字楼的精准定位很重要。肇庆市城建投资开发集团有限公司营销总监曾先生在与记者日常交流中表示：“项目的定位与招商密切相关，与其他中高级写字楼不同，汇金中心价格稍高，面积稍大，以110-380㎡户型为主，适合长期发展的实力较雄厚的公司或单位，我们也在致力于寻找这部分需求。”
其次，写字楼的资产价值提升，将由其所能产生现金回报能力的高低来决定，因此运营做好了，它的价值就会提升。运营是商业地产项目最独特的地方，因为这是写字楼可以在硬件设施更新换代后依旧保持价值的核心所在。从常规的物业安保、客服、保洁服务，到以美国纽约帝国大厦爬楼大赛为代表的标新运营，写字楼的运营从来不会单调乏味，这取决于开发商的想法和魄力。如何有效的利用写字楼租户的实力去创造奇迹，成为未来写字楼市场迎接“运营时代”到来的最大挑战。
再者，在住宅市场不断强调“以人为本”的同时，写字楼也正极力倡导“人性化、人情化、生态化办公”。无论是中央商务区CBD、地标性物业、共享式商务空间、开放式生态化的办公环境、24小时的泛商务生活，抑或是顶层全景观商务会所、保温隔热的玻璃幕墙、健康环保的空调系统等，无非就是满足客户的体验需求。华生金融文化中心代理商臻联地产总经理林禧波在接受记者采访时表示：“除了地段、价格、投资回报率以外，作为中高端写字楼，客户的体验很重要，包括外立面展示、入室大堂、室内空间与景观等都是客户所看重的。华生金融文化中心正是凭借着时尚的外立面，气派的入室空间以及3.9米的阔绰层高等，才较受市场追捧的。”